稳楼市政策发力见效 融资与销售现积极的信号

证券时报记者 张达

作为国民经济支柱产业，房地产的稳定发展至关重要。今年以来，中央和地方持续释放政策宽松信号，在供需两端密集政策支持下，房地产多指标在3月出现积极信号，不仅房价上涨城市数量增加、环比降幅收窄，而且新房和二手房成交量也较前期有所上升，一季度全国新房销售面积和销售额、房企到位资金中的国内贷款同比降幅均有所收窄。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，房地产销售、融资端有企稳迹象，有助于增加居民对房地产市场稳定的信心。但从一季度数据来看，新房销售同比降幅仍较大，房地产开发投资、房企到位资金等指标同比降幅仍在扩大，整体来看，房地产市场仍处于调整过程中，期待后续宽松的支持政策进一步加大力度，促进行业持续企稳向好。

供需两端支持政策

加速落地

今年以来，中央和地方持续释放房地产政策宽松信号。2月央行5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调25个基点，是2019年以来最大降幅，带动多地房贷利率降至历史最低水平。3月两会政府工作报告强调要“优化房地产政策”后，住房城乡建设部部长倪虹在两会民生主题记者会上进一步提出，城市政府要用好调控自主权，要因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。3月底国务院常务会议提出，要系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求。

地方层面优化政策密集落地。据克而瑞研究中心统计，一季度，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成。主要包括北京、上海等15城放松限购；广州、重庆等24省市放松限贷；宁德、阳江等4城放松限价；晋江等3城放松限售；济南、合肥等75省市调整公积金贷款政策；杭州、重庆等6城减免交易税费；大连、拉萨等63城发放购房补贴等。此外，还有郑州等十余地出台了商品房“以旧换新”政策，力争打通置换链条。

值得注意的是，一线城市优化政策不断加码，包括放松部分区域限购、放开120平方米以上大户型限购、降低社保年限要求、取消离婚限购、上调住房公积金贷款额度等。

与此同时，供给端政策也加速落地。年初住房城乡建设部、金融监管总局联合发文要求建立城市房地产融资协调机制后，各地迅速行动。截至3月末，商业银行对房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

房地产多指标

出现积极信号

在一系列政策支持下，房地产多指标在3月开始出现了积极信号。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在接受证券时报记者采访时表示，从今年一季度的房地产市场数据来看，市场调整仍在继续，但有两个特点，一是关系到房地产市场走势的需求端数据降幅收窄，如1—3月，全国商品房销售面积和销售额同比降速分别比1—2月缩小了1.1和1.7个百分点，其中东部地区商品房销售额降速从31%到28.8%，减少了2.2个百分点，大于全国平均水平。

“二是从房价数据来看，3月新房价格环比上涨城市有11个，比2月增加3个，各线城市房价环比降幅略有收窄，受销售结构的影响，新房价格同比上涨的城市也有11个，比上月增加了1个；一线城市二手房价环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。”秦虹对证券时报记者说，以上数据表明，房地产市场销售端在快速向下调整后有趋稳的迹象，这有助于增加居民对房地产市场稳定的信心。

3月，无论是新房还是二手房成交量均比前期有所上升。从新房来看，克而瑞研究中心副总经理杨科伟对证券时报记者表示，3月，115个重点城市新房整体成交“触底反弹”，单月成交规模高达2432万平方米，环比近乎翻番，同比因去年基数较高下降41%，不过已显著好于2023年下半年月均，增幅达到10%。

从二手房来看，中指研究院市场研究总监陈文静告诉证券时报记者，一季度重点11城二手房成交套数同比降幅明显低于新房，市场表现好于新房。其中，部分核心城市在政策优化后市场情绪出现明显回升，深圳一季度二手住宅成交量同比实现正增长。3月，北京、上海、深圳二手房成交量均达2023年4月以来最高水平。上周，在低基数下，重点城市二手房成交量环比增长52.8%，同比下降9.2%，降幅明显收窄，二手房“以价换量”带动市场活跃度好转。

除了销售数据显示出前期支持政策措施的效果，在国家统计局副局长盛来运看来，房地产项目“白名单”支持政策落地对融资额产生积极影响。国家统计局的数据显示，1—3月房企到位资金结构中，国内贷款同比降幅较1—2月收窄1.2个百分点，房企融资能力有所回升。“这与房地产‘白名单’融资政策落地有直接关系。”他说。

金融监管总局日前表示，在房地产融资协调机制推动下，一些原本可能停工但已部分销售的项目得到资金支持，为增强居民购房信心、稳定房地产市场发挥了积极作用。在有效缓解房企在建项目流动性压力的同时，协调机制也明显提升了金融机构“敢贷、愿贷”的积极性。

业内期待政策

进一步加力护航

尽管房地产销售、融资端出现积极信号，但是从国家统计局一季度数据来看，商品房销售同比降幅仍较大，房地产开发投资、房企到位资金等指标同比降幅仍在扩大。

陈文静指出，一季度部分核心城市政策效果显现，在3月出现温和修复行情，全国新房销售指标累计同比降幅较1—2月收窄，但整体来看，新房市场调整压力仍在，在去年同期高基数下，新房销售规模同比降幅仍较大。

华福证券房地产分析师陈立也认为，房地产市场整体仍处于调整过程中，市场整体复苏仍需后续政策持续加码。

“希望宽松的支持购房政策继续保持和加大力度，如进一步降低按揭贷款和公积金贷款利率，继续优化限购、限售政策，明确未来在税收方面持续支持居民住房消费等，促进销售端数据持续向好。”秦虹对证券时报记者说。

值得注意的是，国务院对房地产工作高度重视，日前再次提出政策支持要求。国务院副总理何立峰在郑州调研时强调，要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，抓紧解决协调机制落实的堵点卡点。他还要求，城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。

金融监管总局也表示，下一步，将会同住房城乡建设部进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地工作。

展望未来，陈文静对证券时报记者表示，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。从供给端来看，未来给予企业更大资金支持是政策发力点，城市房地产融资协调机制有望加速推进和落实。随着房地产供需两端政策持续优化调整，行业有望企稳发展。

“当前中国房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现，未来房地产市场仍有持续健康发展的支撑条件。”盛来运在一季度国民经济运行情况发布会上说。