变是永远不变的道理，一个商业地产人的创新之旅－陈亦军

近期，一则名为“NEW LIFE”的工地RAP在抖音和微信视频号上广为传播，全网传播380多万次，片中传递出的疫情后“新生活，新腔调”的积极态度让众多网友为之感动和兴奋！在一个大型建设工地上，融入最为潮流的原创说唱艺术，结合工地的塔吊，切割机等大型设备的声音协同，且有近百位各行各业的年轻人共同表演，确实是一个很好的艺术创新，这样的艺术创新和一个在建工地项目的结合并不是偶然，这背后是由被称为“商业地产玩咖”的陈亦军先生和他的商业团队操盘的，以疫情后“新生活，新腔调”，“上海依旧是上海”为主题的市中心大型城市更新商业地产项目。

在MALL CHINA中购联第17届年会上做主题发言

陈先生荣获第十七届中国文旅星光奖“全国十佳商业地产CEO”

陈先生之前从事过律师，企业管理咨询顾问，２００２年正式进入商业地产行业。已是商业地产行业的一枚老兵。他的首个出彩项目便是位于上海陆家嘴核心位置的正大广场，２０年前曾是中国最大且最现代化的美式购物中心，体量达２５万平米，２００５年，陈先生作为核心团队成员，将原先的不成功的“超级品牌购物中心”的定位创新的调整为“华东地区规模最大的家庭娱乐购物中心”，在中国首次将ZARA,HM,UNIQUO,NEXT,C&A，TOYSRUS等全球快时尚品牌的旗舰店聚集在一个商业体内，并融入近百家餐饮和娱乐业态，这种模式在近20年前的中国属于首创，并迅速被全国的各个中大型购物中心所借鉴。正大广场起死回生案例可谓中国购物中心发展史上的经典创新之作。（相关案例可参考当年第一财经周刊的深度报导）。正大广场也在2009年MALLCHINA中购联的年会上评为“年度最快进步奖”，陈先生也因其突出贡献荣获“年度行业精英奖”。

正大广场之后，陈先生又参与了如上海外滩半岛酒店综合体，无锡西水东荣氏厂房群，苏州最高楼环球188裙楼商业的建设，改造及商业资产管理，商业地产形态涉及酒店，办公楼及厂房改造，每一次的新项目的运作，均在产品形态上有较大的提升和创新。

2012年，陈先生加入复星集团，担任上海复星豫园商旅文产业投资基金执行总裁。管理50亿规模的商旅文基金的融投管退。豫园商城：参设商旅文产业基金_CCTV节目官网-CCTV-2_央视网(cctv.com)，从一个商业资产管理人转型为商旅文基金管理人，这一步转型可谓非常大胆和创新。在与陈先生的沟通中，他提到了这样一个理念，所有行业的最上游一定是资本，做商业地产投资和管理，最终是要拿数据说话，且，要充分了解资本的思维方式和诉求。同时，他也前瞻性的预测到，商业，旅游，文化的结合一定是未来行业的创新方向，文旅与商业虽表象不同，其实资产管理的逻辑，基因是一致的，就是通过很好的定位，设计，招商和运营，将项目的人气和数据做上去，最终对投资人负责。这些十年前的理念到今天来看依旧不落伍，非常的切中行业痛点，也非常的创新。陈先生也成为了中国为数不多的既是商业资产管理人，又持有基金管理牌照的高级职业经理人。

离职复星之后，陈先生便开始了其创业之旅。他的创新理念及实操吸引了中国商业航母级企业－百联集团的关注。针对百联集团旗下众多存量资产，老旧物业，陈先生与百联设立合资资产管理公司担任董事总经理，并合资设立基金担任主管合伙人，开始了一番轰轰烈烈的创新之作！

其中以百联集团时尚中心－衍庆里最受行业关注。一座空置十多年的废旧仓库，单边小道，周边是老式里弄环绕，在开业前即迅速满租，短短两年成为中国乃至全球知名的时尚产业高地，租金超过周边３０％，并吸引了两位时任上海市副市长，巴黎时装周主席，意大利时装周主席，法国总领事，意大利总领事，贝克汉姆，陈伟霆等及众多领导及明星的到访并带领项目协同设计公司获得了号称“全球建筑界的奥斯卡奖”的MIPIM亚洲最佳翻新建筑奖，这一切，到底是怎么形成的？

陪同现江苏省省长，原上海市副市长徐昆林参观项目

陈先生不愧为商业地产玩咖，２０１７年，在项目还在设计过程中，他就联合亚太地区知名的时尚发布集团APAX以及意大利OTB集团旗下DIESEL品牌在这座废旧仓库中进行了大型时尚发布。当时，这座仓库还漏雨，甚至还有老鼠乱串。但是，陈先生很清楚，DIESEL这个品牌的调性就是反传统，暗黑，破旧的仓库非常适合该品牌的风格。因此，借用DIESEL的大型发布，陈伟霆，宁泽涛等一众明星到场，陈先生未用任何市场费用，变废为宝，一下子使得整个上海乃至全国的商业圈，时尚圈都知道了“衍庆里”这个项目，也迅速奠定了该项目的时尚基因。这种操作在当时，乃至现在依旧是中国商业地产界的创新之举。

之后，上海时装周也在该废旧仓库上进行了十几场场时尚走秀和发布，同时，陈先生委托全球知名设计师，原米兰市副市长，意大利世博会总规划师博埃里先生进行主刀设计，陈先生不光是看中博埃里先生的设计能力，也非常看重博埃里先生在意大利乃至欧洲时尚圈的资源，确实，双方的合作非常成功，联手获得了被誉为全球“建筑界奥斯卡”之称的MIPIM亚洲最佳翻新建筑大奖。当年亚洲地区仅三个项目获得，一个是瑞安集团上海新天地项目，一个是世茂集团南京东路项目，均是大型开发集团，而陈先生与百联的合资公司仅设立２年时间就获得如此高规格的奖项，整个行业为之侧目！

在项目改造过程中，2018年，陈先生又掀大手笔，与法国上海总领事馆合作“中法文化之春”系列活动，当时建筑体正在施工改造中，陈先生带领团队在改造工地中，搭建舞台，布设舞美，与法方进行了为期一周的各类时尚，文化活动发布。上海市副市长吴清，法国大使，法国驻沪总领事，巴黎时装周主席，众多国际奢侈品高管等一系列嘉宾纷至沓来。

陈先生向上海市副市长吴清介绍项目运作理念

陈先生与百联集团董事长，意大利总领事，意大利时装周主席，上海时装周秘书长等高层合影

陈先生的创新之举不光在大处，小细节也充分体现了他的玩咖本质。如，在与意大利罗马服装学院副主席的合作办学签约仪式上，陈先生特地提出，要求将老建筑的两块砖拆下来，双方签字就签在近１００年历史的老砖上，并由双方共同再放置进墙体，意味着双方的合作永固。这些细节的把控均体现了其无处不在的创意理念。

衍庆里项目无疑是成功的，获奖无数，贵宾纷至沓来，一铺难求，但是，陈先生还不满足，创新的提出了商业地产“双轮驱动”的模式。即在大手笔，高层次运作商业地产资产管理的同时，配置产业投资基金，左手空间，右手资本，双轮联动，对大量时尚产业内容进行投资，覆盖时尚产业B2B，B2C的众多品牌和平台，这一系列操作，也让行业大呼过瘾。

2019年，基金投资签约仪式

贝克汉姆在衍庆里举办活动之盛况

2019年开业至今，衍庆里项目已无疑成为中国城市更新，商业地产改造的经典案例，不光在商业地产资产管理所关注的出租率，租金等指标方面遥遥领先，也形成了一条从设计师工作室到面料，展示，交易一条龙的时尚产业链，对就业和税收均有较大提升。这些创新动作和成绩也使得陈先生获得了第十七届中国文旅星光奖“全国十佳商业地产CEO“的殊荣。

陈先生在星光奖颁奖仪式上与BOMA中国研究委员会主席，国际金融地产联盟常务理事张平女士的合影

通过与陈先生的沟通过程，我们可以深刻的感觉到，他是一个非常有激情，且，不愿意墨守成规的商业人，他认为自己本质上还是一个商业人，希望企业能够有很好的商业模式，发展前景，但是，又不愿意为了单纯的盈利做一成不变的产品，同时，他对电影，音乐等各类艺术门类非常感兴趣，有很多艺术家，文化圈朋友，他还提及退休后最大的愿望是组建一直摇滚乐队…相信，这些背景和爱好也支持着陈先生对商业地产领域不断创新的商业模式有着无穷的探索热情和实现可能。

回到文章的开头，陈先生近期正在上海市中心筹备一个体现上海风情和市井百态的城市更新项目，这是一个精品石库门风貌的商业街区，包含商业，酒店和办公业态。这个项目的立意是陈先生在去年四五月份上海疫情最为严重的时候确立的，要做“新生活，新腔调”的主题，腔调是上海本土俚语，意味态度和品味。因为，上海经过两个多月的封控，市民，全国人民以及国际朋友对上海的印象多多少少产生了一定的疑问，但是，他和团队一直灌输的，且坚定相信的是，上海有近200年的开埠史，经历了太多的风风雨雨，怎么可能因为一场疫情就动摇了所谓的上海精神？所以，陈先生把项目的口号命为“上海依旧是上海”！希望在项目的运作中能够体现出疫情后上海的新生活，新腔调，体现出所有本土上海人及新上海人的在上海创业，生活的一种精气神！这样的项目定位和立意从情感角度出发，也是目前商业地产项目中较少体现和非常创新的。

目前项目正在工程建设和前期预热中，在工地现场，在疫情管控最为严控的2022年，陈先生打造出了可能是目前上海乃至全国唯一的一个“工地舞厅”，在这个工棚搭建的临时空间里，白天是各类艺术展，工地演唱会，晚上则是年轻人的SWING，BLUES的舞会及苏河夜跑，骑行的起始点。该项目将于2023年底开业，我们热切期待并祝福陈先生在商业地产创新之路上持续保持激情并创造出一个又一个精彩的行业标杆，喝彩不断！

陈先生与舞者在工地舞厅合影

陈先生与法国蓬皮杜国家艺术中心首席代表在工地画展中交流

作者：唐文祺

知名房地产业媒体人，分别在新华社和第一财经任资深记者和产经主笔，又先后担任过杂志主编与财经真人秀制片人，有着丰富的“全媒体”经验。后在港资和全国性房地产集团里任品牌管理工作，之后尝试地产商业与艺术文化关联性，为“碳12”独立艺术空间主理人，从事各项文化及商务交流工作。