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上海土拍八宗“最”

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历经了长达6日的竞拍,上海首批集中供地收官,累计出让金额857亿元。其中,涉宅地块实际出让27宗,总建面363.54万平方米,总成交价约731亿元。

整体来看,上海此次土拍通过设置中止价、最高报价和一次性书面报价,有效地控制地价,平均溢价率位于较低位。新规则下,有房企满意而归,亦有房企黯然退场。

复盘这场土拍,有京东卓越跨界组合联手拿地、保利大手笔挥金454亿元押注12宗地,也有阔别上海土地公开市场10年之久的复星再度回归、任性的碧桂园两度弃权后仍摘得3宗地块……

最锦鲤

金 地

金地在此轮土拍中的好运气是毋庸置疑的。27宗涉宅地中,金地上演“帽子戏法”,以68.53亿元的总价拿下了3宗,和碧桂园、中建并列拿地数量榜第一。

当然,金地的好运气并不只是体现在数量上。

6月22日,金地在8家房企中杀出重围,以0差价竞得纯宅地松江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块;两天后,其又一举夺下嘉定马陆、南门2幅纯宅地。

合计来看,在上海首轮集中供地中,金地荣膺进入一次书面报价环节拿地最多的房企,以及首家在一天内收获2幅一次书面报价地块的房企。

去年以来,金地一直是沪上土拍市场的活跃客。据中指院数据,2020年,金地在上海的拿地金额达到157亿元,排名第二,仅次于香港置地。

金地对上海市场的重仓,年报数据勾勒的更为显著。2020年,金地在上海共新增了8宗地块,分别位于嘉定、金山、闵行、青浦及松江。补仓之后,公司该年在上海的在建住宅项目数量为10个,另有10个住宅项目已经竣工。

此番在松江、嘉定两区连落三子,将进一步丰厚公司在上海的土储,同时夯实金地在上海的市场份额。

克而瑞数据显示,2021年上半年,金地在上海的全口径销售额为175.6亿元,力压招商蛇口、大华、万科等房企成为销售金额榜的TOP 1,去年其在上海的全口径销售额尚且只有48.45亿元。

最土豪

保 利

保利无疑是首轮上海集中供地中最土豪的房企。

首日一鸣惊人吞下静安区灵石社区百亿地块后,保利又在最后一日击败同场竞争的另外17家房企,将本次土拍中最抢手的宝山区罗店地块收入囊中。

一头一尾的两宗地块共计耗资123.48亿元,保利也凭此成为本轮土拍中拿地金额最高的房企。

实际上,保利在此轮土拍中的投入远远不止123.48亿元。

网传消息显示,在上海的首次集中供地中,保利共报名了12幅地块。《国际金融报》记者统计,这12宗地的竞买保证金就高达70.07亿元。按上限价计算,上述地块的监管资金总额达到了384.29亿元。

换而言之,为争夺这12宗地块,保利的入门费超过了454亿元。而截至2021年一季度,保利的账面货币资金不过为1305.77亿元,较2020年末的1460.08亿元下降了10.57%。

事实上,保利对上海市场一直颇为看重,2020年,保利在上海的销售规模超100亿元。公司同期在上海共拥有15个项目,其中宝山区与静安区各有一个。

这其中,位于宝山区的保利叶上海目前已无可开发面积,而静安区的宝源路南侧项目还处于拟建状态,保利的权益占比仅33%。静安区宝源路南侧项目为其在2020年底与融信、招商联合竞得,这也是去年上海核心地区的最后一块纯宅地。

此番两宗地块的摘得,不仅让保利进一步扩充了静安区内的市场份额,同时补足了公司在宝山区的项目空缺。

最任性

碧桂园

两度弃权下,碧桂园依然摘得了此次集中供地下的3宗地块。

作为报名阶段的种子选手,此次碧桂园共参与了9宗地块的争夺,仅次于报名了12宗地的保利。

此次碧桂园表现神勇,所报地块均进入了竞价环节。当其他房企还在费力争夺入场资格时,轻而易举拿到“门票”的碧桂园已经甩出了两张“弃权”。

6月22日,松江区车墩地块的竞拍中。评分环节中华企业、安徽新华+安徽置地联合体出局,碧桂园同保利、旭辉、建发、金地、路劲共6家房企如愿通关,最终一次性报价环节,碧桂园出乎意料地选择了弃权。

同样的剧情随后也在青浦区上演。

6月23日,碧桂园报名参与的两宗青浦涉宅地出让。其中,赵巷地块备受热捧,引得12家房企倾力角逐,仅在第一轮评分环节便有半数房企被刷下,战况惨烈。保利、金地、碧桂园等6家企业堪堪晋级,最终碧桂园因报价垫底而错失该地。另一幅位于青浦的夏阳街道地块,却未得到碧桂园的青睐,成为了第二宗被碧桂园“弃权”的地块。

碧桂园的两度弃权引发热议,彼时有观点认为,碧桂园此举是信心不足,在竞争中意识到自己对于该地块的把握能力不大,其他竞争者对板块的熟悉程度更高。此外以三四线城市为主的战略布局也导致其在上海拿地决心不够。

这一论断很快被推翻,弃权两次后,碧桂园却突然像“开了挂”一样在接下来两天里先后斩获了嘉定南翔地块、闵行华漕地块和宝山新江湾地块,其中两宗地更是0差价成交,锦鲤附身。

此次土拍中,碧桂园的策略可谓先抑后扬,两次“弃权”,保障了受让管理分不受影响,从而有更大把握入围心仪地块,最终发力于此,连下三地。

最失意

大 华

上海集中供地,本土作战的大华自然不能缺席,其前后报名8宗宅地,累计支付保证金逾28亿元。与报名数量相当的碧桂园、金地最终斩获3宗地块不同,广撒网的大华颗粒无收。

8宗地块中有3宗地块未能入围,5宗地块进入一次性报价环节未中标。

大华距离成功曾经很近,近到只有十万元。

杨浦定海社区地块无疑是其报名地块中区位最好、最有望竞得的一宗。该地块仅有金隅、杨浦城投和大华三家企业报名,采用直接竞价方式竞拍,报价至第27轮,金隅便以13.926亿元报价达到上限价格,现场进入一次性书面报价环节,最终大华给出了14.026亿元的偏高价格,与金隅的13.999亿元偏低报价拉开距离,而杨浦城投则以14.025亿元更接近中间价的优势摘得该地块。

大华这般以微小差距错失地块的戏码此番多次上演。

宝山淞南地块一次报价环节中,大华报价332760万元,与0差价拿地的碧桂园仅差10万元;在松江佘山一次性报价环节中,大华报价246110万元,高出最终竞得者雅居乐报价10万元,再次惜败。

此外,大华报名的宝山罗店地块、嘉定南门地块以及嘉定南翔地块在评分环节均未能入围,甚至都没有竞价机会。

对于深耕上海、报名8宗却全部错失的大华而言,俨然成为了本届最失意房企。

最遗憾

旭 辉

两次以“最低分位差”败北的旭辉成了此次上海集中供地中最遗憾的角色。

旭辉的遗憾不仅是没有斩获,更因为其对多块地给出的报价极为接近各家报价的平均价,最终却以微小差距与之擦肩而过,抱憾而归。

在松江车墩地块竞价角逐中,碧桂园弃权后,仅剩保利、旭辉、建发、金地、路劲5家企业参与竞价,各家成功率都有所提升。最终,该地被金地以22.47亿元0差价摘地,旭辉和建发分别以10万元之差惜败。

意难平的还有12家房企围猎的青浦赵巷地块,旭辉躲过了评分被刷的明枪,却没有躲过“造化弄人”的暗箭。在首轮报价中,中国铁建、旭辉出价最为接近平均价,均只有5万元之差,分位差绝对值只有0.1%。根据规则如差价相同,则低价者胜出,最终中铁建凭借低于均价5万元的优势将赵巷地块收入囊中,成交价24.82亿元。

同样因5万元之差而失之交臂的,还有崇明陈家镇地块。该地是旭辉报名参拍的地块中,竞争房企数量最少的,仅有中建八局、大华、建发、中电建、新城、亚通6家与旭辉同台,亚通最先被淘汰,第一轮竞价中,旭辉报价62640万元,6家房企出价的平均价为62635万元,相差只有5万元,分位差绝对值0.23%,为全场最低之一,另一家为出价62630万元的建发。

最终赵巷情景再现,旭辉含恨败北。旭辉一度很接近这些地块,但最终与之擦肩而过。

最神押注

中骏、杨浦城投

在保利报名12宗地缴纳保证金逾70亿元方才摘得两宗地、大华报名8宗无一竞得的情况下,中骏和杨浦城投的一击即中更显难得。

本次松江广富林街道有两宗相邻地块出让,一街之隔体量相当,两幅地块南侧为松江大学城小区,西侧不远处为广富林遗址公园,东侧即在建的印象城购物中心,在板块内区位较好。中骏却唯独对其中的松江广富林23-02地块青睐有加,仅报名了该宗地块,同时参与竞拍的还有首创、五矿和中华企业3家。

现场举牌竞价很快到达了中止价17.328亿元,进入一次性书面报价环节。最终,首创报价17.427亿元、五矿报价17.433亿元、中骏报价17.43亿元、中华企业报价17.432亿元,平均价为17.4305亿元,中骏在这场评估战中最接平均价,拿下该地块,成交楼面价16849元/平方米,溢价率为8.49%。

同样“好运加持”的还有杨浦城投,作为一家上海杨浦本土房企,其在此次竞拍中仅报名了区域内杨浦定海社区地块一宗宅地,并以14.025亿元价格拿下了该地块,报价仅低于大华10万元,成交楼面价64040元/平方米,溢价率9.21%。

两家房企目标明确,下手稳准,成为了本届最准押注者。

最跨界组合

京东&卓越

根据上海土拍规则,如果两家房企联合拿地,两家房企都要减扣分数,如果组成合资公司拿地,联合体分数为零,因此上海市场开发商联合拿地或者组成联合体的意愿不高。

房企抱团兴致不高,跨界组合却再度出圈。

上月底刚在北京土拍市场一战成名的深圳写字楼“一哥”卓越,尚未从退地风波中抽身,便再度转战上海市场,外拓野心可见一斑。

6月18日上海土拍首日,卓越牵手京东拿下普陀万里社区的地块。这也是此次体量最大的一宗地,由于地块出让要求较高,需要重点引入互联网服务和零售等科技企业等,专注地产开发的传统房企显然不具备上述能力,渴望补仓上海的卓越,关键时刻展现了自己的强大朋友圈,拉来京东助阵。

最终卓越和京东的联合体以99.1亿元的底价成交,楼板价30693.7元/平方米。

一家零售电商巨头,一家深圳“写字楼一哥”,看似并不交集的两家如何联合?实际上,卓越和京东结缘已久,卓越董事局主席李华为京东创始人刘强东的好友。此前刘强东卷入的“明尼苏达州”事件,李华更是作为双方沟通的中间人。

早在上海之前,卓越和京东的联合体已经在其他城市拿地。去年9月,双方联合以15.4亿元摘得长沙洋湖地块,和此番普陀地块的高门槛一样,洋湖地块的出让条件中也包括引入一家世界500强互联网服务和零售行业企业设立省级以上总部。

傍上京东,让原本在地产开发领域并不占优势的卓越有了更多助力。

最久别重逢

复 星

实际上,去年普陀万里地块曾放出过一次,彼时的绯闻对象是复星,最终复星并未出手,阔别上海土地市场10年后,复星选择了以徐汇滨江宣告回归。

徐汇滨江地块4月公示时并未上榜,因区位优势,“后补”出现后吸引了不少关注。此次出让面积近4万平方米,起始总价51.6亿元,起始楼面价4.3万元/平方米,地块距离黄浦江岸仅300多米。最终复星以51.705亿元竞得,溢价率0.21%,成交楼板价4.3万元/平方米。

复星的斩获市场并不意外,和普陀万里地块一样,该地块出让要求较高,需重点引入生命健康产业总部,具备地产开发能力且有生命健康业务的,复星无疑是首选。

由于多元化业务的拓展,复星早已不是一家纯粹的地产开发商,其甚至很久没有出现在上海土地市场了,上一次在上海的拿地故事还要追溯到10年前的BFC外滩金融中心。

有行业人士对记者表示,BFC外滩金融中心的成功打造证明了复星对滨江地块的打造能力,这也是其斩获徐汇滨江地块的优势。

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