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首创置业(02868.HK):行业严控下的高抗风险能力

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经历了沉浮的2020年,房地产行业在疫情冲击下,行业延续调控高压常态化,加之三道红线的落地及深化,地产融资受到严格控制,房企面临较大的现金流及生存压力。在此背景下,基于经营风格、土地储备、现金流及融资能力等方面的综合评估,首创置业(02868.HK)体现出较强的抗风险能力。

  一、销售短期承压不改长期趋势

从首创置业过去一年的业绩表现来看,2020年全年,公司累计实现签约金额708.6亿元,实现签约面积约292.7万平方米,尽管全年同比略有下滑,不过考虑到公司布局区域偏重于京津冀地区,尤其是在政策调控以及疫情反复之下整个区域受到显著影响,市场增长相对乏力,对首创置业也带来了较大冲击。

作为北京老牌房企,重仓北京一直是首创置业的特征,不过近年来随着公司迈向全国布局,不断聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心都市圈及潜力型强二线单核城市,公司整体的销售结构已经大为改善,伴随长三角和粤港澳地区市场的回暖,其业绩的稳定性及抗风险能力也进一步得到优化。

这一点,从公司2020年的销售结构中就有体现。区域签约金额数据显示,过去一年,公司北京地区占全年签约金额的39%;而上海已超过天津贡献值排在第二,占比约17%,杭州销售占比亦明显抬升,显示出公司在长三角的深化布局开始持续释放业绩潜力。

整体来看,公司尽管过去一年面临较复杂的市场环境,但仍然保持了相对稳健的发展态势;展望后市,随着疫情逐步过去,市场回暖,首创置业后续的签约销售将有望迎来复苏。

  二、优质土储提升抗风险能力

过去一年在房企投资力度普遍放缓的情况下,部分财务稳健、现金流较为充足,且拥有国企、央企背景的房企低成本投资优势进一步显现,可利用土地市场的窗口期,审慎投资,稳健获取优质资源。首创置业正是其中一员。

公告显示,近年来,首创置业重点聚焦差异化非竞争性方式拿地,通过产业协同、一二级联动、战略合作、并购等多元方式获取了低溢价优质项目。2020上半年,公司在北京、郑州、南京、重庆等地投资6个二级开发项目,均为非竞争性底价获取,总建筑面积307.6万平方米;下半年,公司继续保持稳健拿地节奏, 12月,首创置业通过股权收购新获桐乡乌镇项目,项目规划总建筑面积约30.2万平方米。

首创置业(02868.HK):行业严控下的高抗风险能力

值得关注的是,这些规划打造为中高端的土地项目,基本都是通过底价获得。上半年公司总土地投资额为125.8亿元,同比下降27%,新增土储建面为307.6万平方米,同比大增67%,楼板价降至4090元/平方米。其中,首创依托战略合作底价获取的百万平核心大资源项目——郑州北平原示范区项目,规划总建筑面积152.1万平方米,拟建设成集住宅、原武风情古城、文旅城等为一体的大型综合社区;公司通过与高科技产业联动底价获得的南京首创互联网产业园,位于南京市建邺区河西CBD核心位置,紧邻阿里巴巴江苏总部及小米华东总部,计划引入58集团华东区域总部,打造成为数字经济产业聚集中心,总建筑面积32.7万平方米。

低土地成本叠加公司上半年新开盘项目平均80%的去化率,有效增强了首创置业的抗风险能力。截至2020年6月底,公司土地储备总建筑面积1789.9万平方米,地上建筑面积1392.2万平方米,土地储备总货值3450亿元,在三大核心城市圈货值占比超过60%;销售物业土储平均楼面地价0.86万元/平,现有土储足以满足公司未来3年左右的发展需要。

 三、国有背景强化融资优势 债务结构持续优化

2020年,在行业融资政策进一步收紧、监管持续趋严的行情下,房地产企业经营能力和融资能力备受考验。尤其是8月以来,监管层提出“三道红线”考核标准,穿透式监管房企,限制其有息负债增长,持续加速房地产行业的大洗牌——踩线房企资金压力倍增,需要通过减缓投资、加速销售回款、剥离不良资产等方式降低杠杆,而现金流健康的房企有望在逆势中继续保持良性发展,融资优势进一步彰显。

在这场行业大洗牌中,拥有稳健经营风格、健康的现金流、良好的信用优势、背靠国有资本的首创置业具备相当竞争力。公司融资渠道多元,融资成本也处于行业优势地位。截至2020年中期,公司存量有息债务平均融资成本仅为5.34%;参照克尔瑞数据显示,对比同期房企平均融资成本达7.27%;7月,首创置业发行私募公司债券人民币14.19亿元,期限3+2年,票面利率仅3.85%。

首创置业(02868.HK):行业严控下的高抗风险能力

在保持多元畅通融资渠道基础上,公司拥有充足的流动性,债务结构也得到进一步优化。截至2020年6月末,公司现金达324亿元,现金短债比提升至1.35,流动性更加充裕;净资本负债率较2019年底也有所下降,长期债务占比较2019年底提升至76%,短期偿债压力可控。

  总结

综上所述,在行业调控政策趋严、行业融资严控的背景下,当前房地产企业面临较大的现金流及生存压力,首创置业这类基本面扎实、经营风格稳健、现金流健康的房企,具备更强的抗风险能力。

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