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鉴报|拆解金地盈利含金量:扣非净利润大幅下降

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“稳定”是过去两年金地集团(简称“金地”)财务表现的关键词,但是疫情之下,暴露出不稳定性。根据金地2020年上半年业绩报告,上半年实现营业收入198.75亿元,同比下降11.6%;实现归属于上市公司股东的净利润(简称“归属股东净利润”)29.8亿元,同比下降17.9%。

如果说归属股东净利润反映了一家企业的盈利水平,那么扣非净利润则更能反映一个公司日常的经营活动水平。具体到金地,上半年扣非净利润大幅下降40.86%,这使得金地净利润含金量打折扣。

净利润含金量打折扣

根据业绩公告,2020年上半年,金地实现营业收入198.75亿元,同比下降11.6%。对于营业收入下降的原因,金地表示,主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少。公告显示,上半年,金地房地产项目结算面积97.68万平方米,同比下降28.6%;结算收入169.33亿元,同比下降15.5%。

结算下降,这与疫情影响上半年房地产竣工进度不无关系。上半年,金地竣工面积约217万平方米,较上年同期下降37%,仅完成修订后全年计划的20%。也就是说,按照计划,下半年金地要完成80%的竣工量,挑战不小,完成度如何,将影响金地全年营收、盈利表现。

此外,需要注意的是,金地华南市场也较大影响整体营收表现。分区域来看,金地营收中贡献最多的是华南区域,占比为27%,达53.8亿元,但同比大幅下降45.44%,毛利率与上年同期相比更是降了12.85个百分点,华北、华中、西部的营业收入也呈负增长。

受到营收下降影响,金地盈利也呈下滑趋势。数据显示,上半年,金地实现净利润47.2亿元,同比下降7.9%,归属股东净利润同比下降17.9%至29.8亿元。

归属股东净利润的降幅为何明显大于营收和净利润?拆解金地净利润构成发现,上半年,少数股东损益17.4亿元,同比增加16.2%,占比也从去年同期的29.2%上升为36.9%。

近几年来,在扩规模道路上,金地不少项目采用合作开发,在撬动规模快速增长的同时,也使得净利润被少数股东瓜分。数据显示,2017年-2019年,金地集团归属股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2%,与此同时,少数股东损益占比也逐年增加,分别为27.8%、33.1%、34.8%。

不过,金地也在有意识加强权益占比。在新增土储权益占比方面,2019年权益储备约886万平方米,占比52.5%,2018年是44.9%、2017年是45.6%。2020年上半年,权益占比则为52.1%。

如果说归属股东净利润反映了一家企业的盈利水平,那么扣非净利润则更能够反映一个公司日常的经营活动水平。

何为扣非净利润?“非”指的是非经常性损益。扣非净利润是指公司发生的与经营业务无直接关系,以及虽与经营业务相关,但由于其性质、金额或发生频率,影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出。扣非净利润更真实地反映公司主营业务对公司盈利和经营好坏的影响。

纵观金地上半年的非经常性损益是8.6亿元,去年同期是0.4亿元,同比大幅增长,而扣非净利润则大幅下降40.86%至21.2亿元。

规模扩张背后问题频现

2001年在上交所上市的金地,曾在地产界与万科、保利、招商蛇口并称“招保万金”,但此后由于拿地战略踩空等多种原因,金地掉队多年。2016年以来,金地奋起直追,销售规模实现高速增长。

2016年,金地销售额首次突破千亿元,同比增速高达63%。三年后,金地销售额突破2000亿元。今年上半年,金地实现销售金额1016.3亿元,同比增长18.8%,增速在大型房企中排在前列。

土地端亦是如此,金地积极纳储。从2017年开始,金地每年土地投资总额都高达千亿,诸如2019年,新增土地113宗,新增土储1688万平方米,总投资额达到1200亿元,同比增长20%。

今年上半年,虽然受疫情影响,但是金地并未放缓拿地速度,拿地总量基本与去年持平。公告显示,上半年,金地获取了52宗土地,新增土地储备约649万平方米,总土地投资额在526亿元左右,略低于去年同期的554亿元;权益土地储备约338万平方米,远低于去年同期的675万平方米。

截至2020年6月30日,金地已进入全国65个城市,总土地储备约5866万平方米,权益土地储备约3010万平方米,权益占比51.3%。

不过,在快速规模扩张下,金地不断被爆出各种问题。

今年5月,河北省廊坊市住房和城乡建设局发布处罚信息显示,河北金地宏远房地产开发有限公司存在未办理施工许可证,擅自开工建设的违法行为,涉及的工程是金地·华璟1#-8#楼及地下车库桩基,而河北金地宏远房地产开发有限公司是金地旗下子公司。

6月份,苏州市自然资源和规划局发布4条房企土地违规竞买处理决定,主要涉及4月9日、4月26日、5月15日土拍违规竞买,其中就有金地。通报指出,多家房企涉及“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。”的规定,属于违规参与竞买行为。

今年上半年,深圳市中级人民法院公布终审判决,深圳金地塞拉维花园因虚假承诺,被法院判赔7400余万元,23位购房者人均获赔322万元。

在规模道路上飞奔,房企的灵魂很容易跟不上肉体,大房企旗下项目频频被爆出违规拿地、销售问题、产品质量问题。对于金地来说,规模扩张下,要面临的挑战不仅是提高营收盈利的稳定性,还有随着规模扩张在管理层面的规范性。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 危卓

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