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鉴报|滨江集团“杭州一哥”的规模焦虑

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作为2019年初入千亿阵营的房企新秀,杭州本土房企滨江集团在2020年并未停下扩张的步伐。2020年半年报显示,今年上半年,滨江集团实现销售额547亿元,同比增长5.86%;新增土储计容建筑面积313.94万平方米,土地款总额523.93亿元,均超2019年全年。

在积极纳储背后,滨江集团面临“前有猛虎、后有追兵”的发展处境,在同梯队的千亿房企阵营中,滨江集团的土地储备总量并不占优,成为其销售规模快速增长的掣肘。而在重仓之地杭州,滨江集团又面临着头部房企万科、融创以及大型房企绿城的夹击,同时全国化布局未取得实质性进展。

积极拿地弥补土储短板

千亿之后,滨江集团的土地储备短板愈发明显,积极纳储成为2020年上半年的重要动作。

今年上半年,滨江集团累计新增土地储备计容建筑面积313.94万平方米,土地款总额523.93亿元,权益土地款280.4亿元,均超2019年全年。据了解,在2019年,滨江集团新增土地储备计容建筑面积295.39万平方米,土地款总额503.71亿元,权益对价270.49亿元。

截至2020年6月末,滨江集团的土地储备总建筑面积达到1262.01万平方米,可售货值约2700亿元。但是这一数据,在同梯队的千亿房企阵营中并不占优。

截至2020年6月30日,雅居乐拥有土地储备总权益建筑面积5303万平方米;佳兆业拥有总土地储备建筑面积约2680万平方米,总货值超5800亿元;美的置业土地储备的总建筑面积达5431万平方米;中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米,总货值约5015亿元。

前有猛虎,后有追兵。在今年最有可能冲击千亿阵营的房企中,滨江集团的土地储备量也处于下风。诸如龙光集团,截至2020年6月30日,拥有土地储备总货值9340亿元,禹洲集团土地储备的总可供销售建筑面积约为2024万平方米,时代中国拥有总土地储备约2180万平方米,合景泰富拥有土地储备总建筑面积约2475万平方米,越秀地产拥有总土地储备约2363万平方米。

土地储备是粮草,是房企谋求规模扩张、行业座次排名以及找钱融资的底气和筹码。对于千亿销售规模的滨江集团来说,仅超千万平方米的土地储备则显得后劲不足,这有可能成为其未来销售规模进一步跃升的掣肘。

此外,来自杭州大本营的竞争以及浙江之外的全国化布局缓慢,也为滨江集团未来发展带来挑战。

众所周知,杭州既是滨江集团的大本营,也是规模重仓之地。2020年上半年,滨江集团新增的20个项目中,有14个位于杭州,2个项目位于宁波,1个项目位于嘉兴,3个位于苏州。截至2020年6月末,滨江集团1262.01万平方米土地储备中,杭州占比达到55.5%。

但是在杭州市场,竞争愈发激烈。近几年,杭州销售的前四名座次,基本是万科、融创、绿城、滨江交替,除了滨江集团区域布局集中,其他三家房企则是早已完成全国化布局的大型房企。不过,今年上半年,受杭州市场回暖影响,克而瑞统计数据显示,滨江集团在杭州以206.79亿元的全口径销售额排名第一,其次是融创、绿城、万科。但整体来看,2020年上半年,滨江集团累计实现销售额547亿元,同比增长5.86%,增速虽然回正,但是在长三角市场回暖的大背景下,并不是很高。

在浙江之外,滨江集团也曾试图全国化布局,定下“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的战略,但是发展并不顺畅,截至目前,在浙江之外,滨江集团仅在南通、上饶、上海、深圳、苏州有零星项目布局。值得关注的是,在外拓中,滨江集团还“折戟”深圳旧改项目,并造成“坏账”计提。

规模扩张背后的归母净利挑战

过去几年,滨江集团走上规模发展的快车道,从2016年到2019年,销售额分别为366.8亿元、615亿元、850.1亿元、1120.6亿元,突飞猛进。这背后,有着滨江集团以合作方式来撬动规模增长的原因。

克而瑞统计数据显示,2017年-2019年,滨江集团销售额中权益占比分别为42.3%、44.1%、37.7%。2020年半年报显示,今年上半年,滨江集团实现销售额547亿元,同比增长5.86%,权益比例为48.5%,较上年同期上升8个百分点。

合作拿地与开发,不仅能够分担市场风险,撬动规模,在一定程度上还能降负债指标,但随之而来的是企业净利润被少数股东瓜分,滨江集团就是如此。

2017年-2019年,在净利润中,滨江集团的归属母公司净利润(简称“归母净利润”)分别占比74%、38.6%、41%,少数股东净利润占比是26%、61.4%、59%。

2020年半年报显示,滨江集团在上半年实现营业收入103.07亿元,营业利润22.09亿元,实现归属于母公司的净利润8.65亿元,分别较去年同期增长95.7%、92.4%及40.4%,其增速位居行业前列。值得关注的是,在15.71亿元净利润中,归母净利润为8.65亿元,少数股东净利润为7.06亿元,同比增速分别为40.4%、141.7%,占净利润比例分别为55%和45%,去年同期是68%、32%。

在未来一两年的财务报表中,这种情况有可能将延续。

综上所述,2019年以来的销售额中,滨江集团的权益占比均未过50%。而在2020年上半年的新增土储货值中,滨江集团权益占比虽然比上年同期提高9.2个百分点,至49.6%,但也未过50%。

如何守住负债底线?

积极纳储之下,2020年上半年,滨江集团经营活动产生的现金流量净额大幅减少66.73%,而投资活动产生的现金流量净额从上年同期的-4.76亿元减少至-27.87亿元,同比减少485.24%。

自身造血能力跟不上,滨江集团加大融资力度,上半年筹资活动产生的现金流量净额同比增加779.73%至56.11亿元。据了解,2020年以来,滨江集团进行了6次低息融资,共44亿元。

这导致滨江集团有息负债规模和净负债率均有所增加。截至2020年6月末,滨江集团有息负债规模383.52亿元,较2019年末增加20.4%,净负债率从2019年底的88%上升至96%,接近“三道红线”中的净负债率红线。同时,滨江集团剔除预收款后的资产负债率为84.87%,踩中“三道红线”中资产负债率红线。

不过,在短期债务方面,滨江集团压力较小。截至2020年6月末,滨江集团的货币资金为164.2亿元,短期债务为91.97亿元,现金短债比为1.79倍。

据悉,房地产业盛传的融资收紧的“三道红线”,分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

此外,在融资成本上,滨江集团优势明显,上述6次低息融资的票面利率仅在3%-4%。而近年来,滨江集团的综合融资成本也不断下降,2017年-2019年以及2020年上半年分别为6%、5.8%、5.6%、5.4%。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 贾宁

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