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多次否认后贝壳提交IPO招股书 业内称机遇与挑战并重

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多次传言上市的贝壳终于有了实锤。7月24日晚间,贝壳集团(下称“贝壳”)正式向美国证券交易委员会公开递交招股书,股票代码为BEKE。招股书显示,2017年到2019年,贝壳营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。

业内人士称,若上市成功,意味着资本市场佐证了交易平台的重要作用,贝壳也将成为房产交易“独角兽”,但上市还只是起点,不宜过分放大,未来机遇与挑战并存。

此前曾多次否认IPO,如今坐实传闻

尽管全球疫情并未完全消散,但是贝壳已开启赴美IPO的征途。此次上市的主体为贝壳,除平台公司贝壳找房外,还包括链家、德佑,以及金融、装修等业务。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。

从股权上看,招股书显示,上市之前,链家创始人左晖持股(B类普通股)占比28.9%。此外,部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖代理,因此左晖投票股权占比46.8%。机构持股方面,腾讯作为贝壳找房的第二大股东,持股比例为12.3%;软银旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股10.2%;高瓴资本持股5.3%。

贝壳找房在招股书内指出,此次IPO计划募集最多10亿美元的资金,募集到的资金将主要用于研发,以继续投资于该公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务的扩展、服务产品的多样化及业务运营向新地理区域的扩展,以及一般的公司用途。

为何选择这一时间节点上市?左晖在致股东的一封信中对此作了解释:提交这份招股说明书的同时,新冠疫情还在全球发展,为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间,某种程度上反映了贝壳团队的特质:寻求对内归因,尽量降低环境的干扰因子,一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。

值得一提的是,从去年开始,贝壳上市传闻就一直未断。去年7月份,有消息称,贝壳计划于2020年启动境外上市进程。不过,贝壳彼时回应称,公司没有明确的上市时间和地点安排;去年12月18日,又有消息称,贝壳将于2020年进行10亿美元的IPO,贝壳方面对此予以否认。

到了今年7月初,又有消息称,贝壳今年营收预期100%增长,寻求美国IPO计划融资10亿美元-20亿美元,目前正处于向潜在基石投资者询价阶段,摩根士丹利是参与其中的投行之一,贝壳已向美国证券交易委员会(SEC)秘密递表,最快将于今年三季度完成IPO,高盛和摩根士丹利担任IPO牵头经办行。

时至今日,上市传言终于成为实锤。对于目前的上市进程,贝壳方面表示,一切以招股书为准。

去年平台交易额超2万亿,规模扩张下亏损加大

与链家重资产的属性不同,贝壳找房具有浓厚的互联网色彩和轻资产性质,因此,此前就被业内视为上市的主体。

存量房交易、新房交易和其他新兴业务为贝壳找房的三大主营业务。根据CIC报告显示,贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台,也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。截至今年6月30日,贝壳找房平台进驻了全国103个城市,连接265个新经纪品牌的超45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

回顾链家、贝壳的发展,离不开2015年这一时间节点。左晖以一封信的形式宣布一项合作,在整个2015年内进行了11次收购,将链家的业务范围从北京扩大至华东、华南以及西南。与此同时,布局“真房源”系统,并提薪扩充经纪人队伍。

在此基础上,2018年4月,“贝壳找房”全新上线,相较于原来链家网,贝壳找房的定位更为开放,除覆盖新房、二手房、租赁和家装等居住业务外,它通过ACN(经纪人协作网络),吸纳链家体系外的外部房源进入该系统。这也意味着,无论是直营品牌的链家,还是作为加盟品牌的德佑,亦或是其他中小中介,都可以入驻贝壳找房,从而开启“自营+行业平台”模式。

2019年3月,左晖进一步展开一系列资本动作:链家发生注册资本、投资人和管理层的变化,原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。同时,贝壳找房启动D轮融资,获腾讯领投8亿美元D轮融资。在此基础上,2019年11月,贝壳找房完成D+轮融资,参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉,总融资额超过24亿美元。

如今,随着正式提交IPO文件,颇令外界关注的财务、经营指标因上市而公之于众。招股书显示,2019年,贝壳平台GTV(总交易额)达21280亿元,同比增长84.5%。其中,存量房交易GTV从2018年的8219亿元提升为2019年的12974亿元,新房交易GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元。

纵观近三年的收入指标颇为亮眼:其总收入从2017年的255亿元增加12.3%至2018年的286亿元,再进一步增长60.6%至2019年的460亿元。不过,由于疫情导致住房交易需求下降,其营收从2019年一季度的82亿元下降至截至今年一季度的71亿元,降幅为12.7%。

尽管如此,2017年至今,贝壳仍处于亏损状态。招股书显示,2017年、2018年、2019年,贝壳净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元。而今年第一季度,其净亏损为12.31亿元。对此,贝壳在招股书内解释称,过去三年中,成本逐年增加,预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展业务,这可能使其难以实现盈利。

不过,招股书显示,贝壳较注重现金流管理,以增厚企业经营的“安全垫”。2017年、2018年和2019年,其储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

房产交易“独角兽”,机遇挑战并重

“贝壳在美国提交招股书,此举对行业来说是好事。若贝壳上市成功,是从资本市场的角度佐证了交易平台的重要作用。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析称,随着存量房交易的增多,房地产市场的转型,依靠平台成交的作用越来越重要。

具体而言,赵庆祥指出,新房是B2C的交易结构,开发商出售给个人,相对而言不太需要平台,因为房屋相对标准化,且在信息、管理、法律法规等方面较为规范,但C2C离不开平台的作用,这也是贝壳找房估值的体现。

“贝壳找房连接45.6万经纪人和4.2万家经纪门店,数量庞大,具有唯一性,国外也找不到对标,这跟美国MLS行业平台不同,贝壳找房是企业平台,或将打造成独角兽企业。”赵庆祥称。

从新房角度分析,亿翰智库董事长陈啸天指出,市场交易有三大重要元素:卖什么、谁来买、价格。限售、限购、限价客观上导致市场活跃度下降,“同一个时间点有多少货可卖是固定的,有多少需求可释放也是由相关部门决定的。”

“对于单个房企而言,要做的是把相对固化或有限的需求急速拉至自己‘碗’里来,但这一行为,往往依赖于渠道。”陈啸天称,贝壳找房此前在全国发动一系列加盟行为,从而成为房产交易领域“巨无霸”,尤其在渠道这一端优势明显。因此,在他看来,贝壳在这一时间节点上市,具有较大优势。

房地产和互联网研究院院长相国良亦看好贝壳找房的上市。在他看来,贝壳代表中国大居住领域的公司,一旦上市成功,意味着中国大居住领域出现了世界级估值的公司,市值有望达千亿,这在国际资本市场中都有重要的意义。

不过,相国良还指出,上市不是终点,这不过是贝壳一个重要的里程碑事件,不宜过分放大,“也许上市只是起点,贝壳找房需要带给行业更多进步的元素,更加开放,推动行业进步。此外,上市对贝壳而言,是机遇也是挑战,将迎来资本市场的检验。”

“中国大居住领域,创新还远未到终局,距离成熟的交易市场还有很长的距离,这个行业不会只有一家上市或几家上市公司,后来者、创新者应该更加努力。”相国良称。

汇生国际融资总裁黄立冲指出,“2020年由于疫情等原因,各地房地产市场发生了较大变化,2019年的财务数据不能反应公司的经营情况。此外,目前在美国上市时机并不好,接下来要看他们的运气了。”

在华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱看来,有一个问题需要注意,必须处理好与全国百余家其他线下交易企业的公平关系,也就是处理好裁判员“贝壳找房”和运动员“链家”的关系,这个情况与携程处理好携程平台和丽呈酒店的关系的道理是一样的。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 吴兴发

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