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硬核复苏,招商蛇口渐现“T”版图

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摘要:回顾2020上半程,招商蛇口的复苏力度胜过传统三强之二的万科、碧桂园,即便TOP10内比较亦稳居前列;而优质的土储、自身动能的优化使得未来想象空间更为丰满。

“我们一定能考出好成绩。” 七十多年前的一次“进京赶考”拉开了时代新序章,彼时,一场历史性的新挑战横亘在前,“赶考”便成了敢于迎接挑战的隐喻。

2020年,开年的疫情为房企带来了一场为期持久的“大考”,房企普遍陷入低谷,如何考出好成绩,各房企使出浑身解数。随着上半年的结束,均已交出答卷。

值得留意的是TOP10阵容的变化,新城、世茂两位前十强跌出序列,而招商蛇口、龙湖拾阶而上,跻身TOP10。究其原因,招商蛇口、龙湖均以稳健著称。

招商蛇口此次回归TOP10,令人不得不对其近年来通过一系列转型所沉淀下的新动能展开更多积极的想象。

硬核复苏的上半年

通过对比分析不难发现,招商蛇口的重归并非侥幸得来,而是硬核增长的必然结果。

以行业标杆万科对比,综合企业公告,招商蛇口上半年销售面积同比增幅-3.48%,而万科这一数据为-3.40%,二者几乎持平,不及碧桂园的1.82%增幅。但招商蛇口上半年销售金额同比增幅9.41%,远高于万科这一数据的-4.05%,亦领先于碧桂园的-5.32%。

通过两组数据的对比,意味着在疫情“大考”下,碧桂园让价冲量,万科积极应对,而招商蛇口的整体复苏力度又明显强于二者。

招商蛇口销售金额同比增幅高于万科、碧桂园(数据来源:企业公告)

不止胜过传统三强之二的万科、碧桂园,TOP10内比较,招商蛇口的复苏力度稳居前列。

销售数据只是结果表象,透过表象,不难发现,招商蛇口正试图改变保守的印象,开始着力培育“稳健同时兼备积极进取”的锐气。

在招商蛇口内部,“以业绩论英雄”已经形成共识,经营效益不高和业绩不达标的板块将会被大力整改,如果还得不到改善,则会按照“能上能下,能多能少,能放能收,能合能分,能有能无”原则坚决处理,以此激发内生动力。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾公开表示,2020年公司将从绩效考核、组织架构和投资结果等方面入手,强化业绩。推进薪酬激励体系改革,以绩效为导向,建立差异化薪酬分配机制,强调工资、奖金和绩效高度挂钩。

据公开资料,招商蛇口此前已经将全国5大区域深化细分为9大区域,在增加收入、 加速周转、降低成本等维度提出了485条举措,精细化改革,强化业务与城市布局的适配,助力业绩提升。

与此同时,一场年轻化的内部改革正有序铺开。招商蛇口在全国公开选聘了一批优秀的年轻干部到各城市任总经理。通过“一城一模板”、“产业数字化全景地图”、“质效提升”等运营举措和工具,充分释放一线年轻干部的冲劲、干劲,同时从总部和组织层面赋能成长,通过构建多元人才格局,持续深入推动人才管理机制落地。

另外,招商蛇口管理团队把2020年定义为“资管年”,围绕新成立的资管中心,2020年将搭建统一资产管理平台,尝试轻重分离、建管分离,对业务进行重整、整合,统一持有型物业的品牌与产品线。

“以业绩论英雄”推动销售增量,新成立的资管中心优化提升存量的运营资产,“增量、存量”两手抓,进而谋求“质量、效益、规模”均衡发展,路线清晰务实,这也正是保证上半年硬核复苏的内在驱力。

渐现的“T”版图

优质的土储则是不可或缺的外部保障。

根据企业公告,招商蛇口上半年每平米销售单价高达22263元, TOP10组领衔单价王。

招商蛇口销售单价高居TOP10组榜首(数据来源:企业公告)

这背后是其独特的土储策略与能力。随便罗列几个关键词:

首先“前海龙头”。招商蛇口已经完成前海土地整备,拥有前海区域土储455.84万平方米,尚有428.84万平方米未开工。华创证券研报指出,这将带来约3000亿元的并表销售金额。

企业公告显示,招商蛇口完成收购南油集团24%股权,实现100%控股。而南油集团在前海有23万平方米权属土地。控股南油,实为再次加码前海,分享利好。

其次“3:1”。2019年年报显示,招商蛇口土储的分布于70个城市,其中位于一线城市土储占比21%,二线城市占比为54%。一二线城市总占比75%,这意味着招商蛇口土地资源位于一二线城市与三四线城市3:1。即便后面的“1”,也都是强三线城市居多,比如工业重镇徐州、湛江等。这样的比例在TOP10房企里绝无仅有,即便上市房企中也不多见。

据观点地产统计,上半年,招商蛇口在公开市场共拿下33宗地块,总拿地金额达到472.16亿,主要分布于深圳、上海、成都、武汉等头部城市,其中位于上海大虹桥拓展区的青浦徐泾项目,则承接相邻而热卖清盘的招商虹桥公馆,成为招商蛇口深耕城市板块的又一标杆,预估市场前景大好。

此前招商蛇口董事总经理蒋铁峰就表示,2020年拿地力度会超往年。资料显示,2019年招商蛇口通过公开市场获取79个项目,拿地金额为976亿元。以此分析,今年招商蛇口的拿地金额或将超过千亿元。招商蛇口相关负责人介绍,坚持聚焦核心城市群的战略,稳中有进,依然是2020年拿地的核心思路,以底价获取热点城市、热点地段的优质地块,在土地市场持续高热的背景下实属难得;总体上新拓土地均在安全边际之内,未来盈利可观。

事实上,通过公开市场只是一种途径,招商蛇口的独特优势在于,依托招商局集团庞大的业务协同效应,拥有其他房企没有的获取土地路径。

再次融资成本。据克尔瑞统计,房企平均融资成本为7.47%。而招商蛇口融资成本仅为4.92%,远低于行业平均线。融资成本越低,既减少财务支出,又可以获取更多优质资源,意味着更高水平的盈利能力。

优质的土地储备策略,拿地意愿及能力持续加大,依托固有的“前港-中区-后城”模式——这一模式实践多年,已经收获以“前港”切入城市土地成片区开发的众多成功经验。

梳理招商蛇口及其母公司招商局集团旗下“前港”之邮轮母港,不难发现,这一肇始于深圳的业态,已经扎根深圳、上海、湛江、天津、厦门等组成的沿海线,以及上海、南京、武汉、重庆等组成的沿长江线,沿海线与沿江线“T”字形交汇于上海。

众所周知,沿海、沿江正是中国经济的两道脊梁,一二线头部城市乃至世界级都市集中于此。

无论是有意还是无心,招商蛇口勾勒了一个隐秘的脉络:以邮轮母港为支点,成片区综合开发运营为特色,园区、社区业务双驱的江海大“T”版图。

以深圳蛇口邮轮母港为例,这一“前港”贡献了170万平米优质土储,无论物业销售还是资产自持都非常可观,对城市形象的提升意义也至为深广。

可以预见,随着“T”版图渐渐显现,招商蛇口“赶考”TOP10的成绩理应更为靠前。

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