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 鉴正伟业:存量市场下,商业地产顾问工作的底层逻辑构架

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从2017年开始,我国商业地产市场便处于供过于求的状态,普遍存在存量过剩、资产使用效率低下等问题。在原有老城区成熟地段仍有大量社区商业、城市综合体、购物中心等存量因前期定位失误或后期经营不善,出现大量闲置空置,另一方面,随着消费升级大趋势也不断涌现出文旅度假盘、文创主题MALL、创业中心与O2O电商新零售无界卖场等新商业增量,却因缺少最实战最落地的整盘运作资源而陷入死盘困境,商业发展陷入瓶颈。

历经了跑马圈地的人口红利时代,主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换, 如何在供大于求的市场特点下,盘活商业地产,发掘价值点和利润点?

价值与利润的源点 , 在于做“真实价值” ,  做“真实价值”,就是商业地产顾问工作的底层逻辑构架。一切不以“真实价值”为基础的行为,都是“欺骗行为”;无商业系统化执行力的行为,都是毫无保障力的。

无人问津的文旅项目

一、存量市场下,如何判断商业地产的真实价值?

目前存量市场现状下,产品是否具有真实价值取决于三个重要层面。

首先 , 项目是否能顺利出租 :有价无市甚至商家不买账,就不能称之为真实价值。

其次 , 需考虑租金水平能否支撑售价 :低租金高售价的虚假繁荣,显然不可取。若在3-5年内,增值不大的情况下,商业的真实“租售比”若仅为1%-4%,则售价泡沫过大。

最为重要的是,项目是否有成长周期,能否可持续发展 :有优质的成长,才会有更好的未来。而大多数陷入困局的商业,皆因成长后劲不足不可持续发展。

真实价值VS泡沫价格

二、存量时代,如何提升商业地产真实价值?

商业地产已进入空间价值再发现和再利用的新阶段,如何更好地服务业主客户,是优秀的商业地产顾问工作者面临的新课题。

针对存量市场特征,专业的商业地产顾问工作者从拿地阶段的可行性研究、规划阶段的定位研究、建筑优化服务到后期招商、运营及资本运作 等全链条服务需求切入,为业务客户提供拿地策略顾问、主力店定制、旧改型产品系统服务、文旅和主题商业产品研发、资产管理顾问 等多项针对性解决方案。

商业地产真实价值思考

项目前期阶段:

1.  拿地策略深度真实研判  数据的准确性,是由数据总量和数据的时间所决定的。

从前期市场调研、项目选址、土地价值评估到策划定位、拿地策略及可行性研究、项目立项报告及策划方案,携同商家品牌和设计院,对拿地策略进行深度研判,助力客户赢在起跑线。数据的“总量”和数据的“时间长度“,起决定性作用。单一环节或某一时间节点的数据,不具备分析力。

2.  针对项目商业定位真实研究,需达到主力店定制型产品研发,达到“经营规范”符合“建筑规范”。

调查区域宏观经济及居民消费、区域规模类商业资源调查、同类竞争对手及商家意向调查、对标项目研究及主力品牌商家调查,为项目定位提供有效支撑,并根据定位提供商业建筑规划设计指导,解决经营规范与建筑规范 的契合,比如相对减少公摊面积、商业价值的优化与提升以及一次消防二次消防等细节把控。

贵州·赤水国色

特别是文旅和主题商业产品服务中,携行业上下游品牌资源深度研发 ,为项目提供市场研究与定位分析,在此基础上,还提供文旅类基金引荐、文旅类全国IP招商资源导入、上下游合作商分析推荐等增值服务。同时将全国范围内的主力店和品牌资源定制导入,主力项目后期运营,切实盘活文旅主题商业 。

项目中后期阶段:

3. 资产管理顾问服务,注重用系统服务提升资产价值 。

通过运营体系规划,服务体系设计等规范化操作,再深入到项目资产变现运作顾问、项目商业管理体系建设等深度服务,切实提升商业资产价值 。

4. 为客户提供商业经营规划或优化建议。

例如在“旧改”型产品系统服务中,可为客户提供品牌、工程、法务、税务、运营 等深度服务,根据客户发展所需,还能导入IP资源,提供资金支持等增值服务。

嘉陵·东村56号

三、去伪存真,如何为商业真实价值打造护航体系?

外来企业在进入异地市场以后,会出现水土不服,招商无法推进的情况,其中不乏一些知名商业地产品牌。而在引入鉴正伟业专业商业地产服务机构之后,超过90%招商成功,并且不少项目提前完成招商任务,变被动为主动,这就是真实价值的力量 。

1. 全国商业品牌资源库与数据库是深度打造的根基

建立全国商业品牌资源库,为顾问深度服务提供研判 ,尤为重要。汇聚全国数万席品牌资源,多维度调取和快速分析,从海量数据库中寻找到匹配商家;从销售、招商、运营3个维度定位产品;从坪效到租金到售价,再次形成3个维度的价值判断体系,以达准确。

鉴正伟业新文旅IP导入品牌

工程优化集成系统,锤炼产品真实价值。 业态组合规划、商业布局规划、产品功能规划、商业空间规划、产品交通规划、产品设备规划、形象设计规划、租售分区规划商业八大规划系统,使得经营规则融合建筑设计规范,并且关注每个细节打造。

2 专注全链条工作细节,系统化保障执行层面

与一般商业地产服务公司只重销售和招商不同,优秀的商业地产代理商须培育一支身经百战的经验型人才团队,精通存量市场商业地产资产运作、“优化”与增值体系、商业经营规范及建设规范融合研发流程,深谙租赁市场需求 等,全方位覆盖建设、资本、运营的高级人才。

鉴正伟业专业人才架构

通过对全国成功与失败案例的对标分析研究,优秀的商业地产代理商可成就服务项目超过 80% 销售率 ,此外,还应与全国知名基金公司展开全面合作,为商业地产客户提供行业资金引进服务。

同时,专项法务和税务策划服务,是行业特别容易忽略的工作环节。公司法务、税务部门应切实参与到每个业务环节,通过 17-23 份法律文书的规范 ,最大化细分权责,结合合理有效的节税服务,多管齐下为客户提升真实价值。

业务环节均有专项法律文书

结语

在商业地产更新迭代加速的时代,市场发展都必定遵循着优胜劣汰的原则。着眼商业真实价值,整合资源,不断提高管理水平和效率,以极致的管理与服务来应对市场变化,方为当今时代下实现商业地产价值最大化的最佳举措,亦是项目抗风险的强有力措施。

存量市场,商业地产底层架构逻辑,必定是以“真实价值“与“系统化”为基础。

---- 鉴正伟业(重庆)

咨询顾问中心 供稿

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