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Distrii办伴上地NEO:突破9.0难度系数,成就更新典范

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建筑与城市都不是静止的,而是像有机生物一样处于动态过程中,可以拆解、增值乃至附加,在持续汰旧换新。

—建筑师黑川纪章

放眼望去北京西北五环西二旗,这里是中国互联网行业密集度最高的地方,素以大厂扎堆、混乱又缺乏特色的建筑、环境以及忙碌的码农而广为人知。它是十几年来城市发展以及产业变迁的一个缩影。

从地铁西二旗站出来往西200米,纯玻璃幕墙的独栋圆形建筑在周边环境的映衬下显得佼佼不群。螺旋向上、层次分明的结构,远远看去恰似一朵“云”,标志鲜明,引人注目。

这是智慧新办公运营服务商Distrii办伴携手资本方,通过存量资管模式打造的上地NEO办公空间,该项目已经改造完成并迎来某新兴互联网企业的定制入驻。

图:上地NEO俯瞰图

上地NEO前世今生

如果说中国第一代互联网中心在中关村,第二代互联网重镇西二旗当之无愧。从原来的农村,到如今的“创新宇宙中心”。可以说,中国互联网潮汐涨落就在西二旗。

纵观上地NEO,该项目位于西二旗核心区域。西邻中关村软件园及众多互联网巨头如腾讯、联想等总部基地;南接清华大学、北京大学、中国农业大学等国内一流高等学府;北靠中关村森林公园,紧邻西二旗地铁站,连接京新、京藏两条市内直达高速,交通、区位优势极佳。

走近看,上地NEO其前身为盈创动力园区B座,在北京市上地中关村科技园内非常局限的一块场地内,并且恰好处于上地东路和上地十街交叉口。

自2003年开业后一直以商办业态为主,在改造前一二层零散经营着各类快餐店,3-4层为零碎办公区,整体为废弃过时办公建筑。

改造完成后,整体为纯办公业态,无论从内至外均为西二旗瞩目亮点。

全景视角下的多层次焕新

“不谋全局者,不足谋一隅”,对于存量改造而言,一套具有全景式视角的顶层设计,尤为重要。本案虽是一个独栋建筑,但建筑连接园区,园区连接着区域,区域又扩散到城市,这是一个系统性的过程。

那么,在改造升级前,作为互联网产业的载体,这个空间该如何完成蜕变?

对于上地NEO来说,他的顶层设计中“驱动力”是关键所在。

项目所处为快速发展的创新中心,但项目乃至园区周边环境均为一片落后景象,使得从一开始的项目规划就有意极力提升办公环境为出发点,重点打造西二旗一个办公典范。

基于原有的建筑形态,幕墙结构立面等综合考虑,以“动力元素”设计理念贯穿,依托现有建筑特征,从内至外升级办公产品,从点带动园区,从园区辐射区域,从区域点亮城市。

具体又可以从以下四个层面进行分析:

外观:建筑外观陈旧,造型单调,如何在原有建筑中做出视觉升华并实现建筑与环境的交融?

功能:在原有空间形态上,如何重塑内部空间,提?空间使用能效?

智能:如何应用智能化,实现企业高效便捷办公?

效率:改造过程中,如何快速响应客户的需求?

01外立面:

成就美学新地标

在前期设计规划中,考虑到项目位于园区枢纽以及本身圆锥台型造型和幕墙结构立面,原外立面与各层平面水平夹角为73°,使得在墙体附近办公空间严重不足,极为压抑等问题,上地NEO采用了分层、折叠型玻璃幕墙结构。

四边形平面玻璃相契合,阳角阴角共同交错。而每一个折叠单元阳角在空间形态中连续形成不同维度、不同角度的圆与椭圆,这些圆相互叠落,形成系统化的共生共延,让项目律动感增强,线条感更加流畅,使得建筑层次更丰富,更具现代感;同时这样的设计极大减少了对办公视线的干扰,更让色差减小,不易眩晕。

图:360度视角&空间开阔感

据统计,项目总共应用了800余块玻璃,每一块玻璃均是定制,其尺寸、形态、角度各不相同。

这是一个浩大且复杂的工程。如果将建筑工程按难度系数大致区分,相比一般的6.0-7.0系数的建筑,上地NEO项目的难度系数则在9.0之上,高出不止一个层面,这在外立面玻璃幕墙改造升级上体现尤为明显。

除却审美和视觉因素,玻璃的功能性要求也极高,对光的折射率、保温性、隔热涂层、遮阳膜等都兼备考虑到位,以保证室内采光度以及温度的平衡舒适。

而1层建筑大厅及入口处通过幕墙玻璃巧妙叠错,自然形成了弯月型雨棚,雨棚上方则设计了星空灯顶,让整个建筑在夜晚显现璀璨。

图:弯月雨棚&星空灯顶

至此,一个全新的世界铺展而来。白天,光线透过玻璃,洒在室内的白墙上,形成光影的变化。变幻的光,让每一刻的氛围都在发生微妙的变化;夜晚,建筑的曲面被点亮,成为西二旗一道静谧风景,如同夜空中一朵云,轻盈、自然,随逸、飘动。

静态的建筑被赋予了一种时间感和生命的变化感,千变万化的光影,更让它呈现出一种未来感。

这让该项目不仅在造型上更具审美性,能够拥有一个360无死角的宽广视野,此外还打造了更加开阔的内部空间,减少了原内部空间因过高水平夹角而产生的压抑感;而局部区域,可伸手触碰旁边的枝叶。

可以说,将办公空间具有的“现代性”、“科技性”特征进行极大延伸,通过建筑外观与空间内渗透“建筑景观的公共性”,实现空间与城市功能融合共享。

图:上地NEO夜晚实景图

因此,上地NEO称得上是一个结合当代艺术高水准施工工艺于一体的独特性建筑,也成为上地中关村科技园区的新地标,将在未来城市更新中起到极大创新借鉴意义。

02内部空间:

功能升级,能效优化

美好的建筑,是人们办公场所,也是生活、交往、开展社群活动的空间,在有限的空间创造无限的可能也是项目的核心思考之一。

内部空间方面的升级一方面体现在空间利用的极大提升。

得益于折叠型玻璃幕墙结构,使空间摆脱平面局限,把原73°幕墙角扩大到120°,并立体延伸至外,最大程度将空间效能提升到极致。

图:超阔视野办公场景

另一方面是功能业态的丰富。上地NEO为独栋项目,更有利于摆脱传统写字楼固有布局,可以在保证使用功能的同时,将不同业态进行规划重组,充分利用每个空间,加强各个区域彼此间的融合与互动性。

项目通过局部楼板拆除,联通了首层与地下室的空间,将空间与楼层间相互串联形成穿越式联动空间,同时还设计了咖啡,餐吧,娱乐影音和休息区。

图:景观楼梯兼具审美和实用

如此动静结合让办公环境更加人性化,而项目中景观阶梯则成为这其中“动”与“静”的枢纽带。

此外,原有建筑梁柱体系简洁处理,局部梁柱以其原貌展现,结合新增的空调新风系统,提升办公环境的舒适度的同时,依然可追溯到此楼过去的历史记忆

图:原有梁柱与绿植墙相映衬

可以看到,Distrii办伴打磨出更有活力的建筑形态,并通过设施、设备更新,带动整体的大楼使用,让其在功能业态上有了更大的延展。

03内涵焕新:

智慧与服务升级

智慧与科技的应用也是上地NEO焕新升级的核心一环。Distrii办伴在上地NEO打造了一个全场景系统,包含了智能通行管理解决方案、无感知人脸采集分析系统、超级会议管理系统、智能集控系统、智能能耗管理等,通过客户端App打造线上线下一体化的智慧办公解决方案。

图:全场景智能联通

即上地NEO通过引进办伴办公智能化、楼宇智能化解决方案,使得该项目在提高线下空间使用效率的同时,形成数据“云”,将线下空间连接到线上平台,将传统建筑升级为“云上建筑”,助力办公效率优化。

而上地NEO是典型的客户定制项目。在改造中期即锁定了为该项目定制客户的目标,在服务层面,客户的定制需求满足又是全新的一种方式。

利用成熟的产品模块和完善的供应链,Distrii办伴得以在保证“低成本、高品质”的前提下,装修时间比行业平均缩减50%,高效率满足客户需求。

上地NEO项目的高效呈现,离不开Distrii办伴成熟的产品模块和完善的供应链,来高效满足客户对生态、环保等的需求。

目前上地NEO项目已正式交付客户。

在服务客户定制过程中,考虑到入驻企业的行业特质、公司结构、办公习惯等,Distrii办伴为客户量身定制办公场景。

在这个过程中,客户思维也就是企业思维非常重要。进一步说,Distrii办伴利用沉淀的办公空间数据和经验,不会像传统的服务公司一样“惟客户命令是从”,而是真正站在客户的角度考虑其办公需求和升级,从各部门办公区的布局设计、员工工作习惯、文化氛围营造乃至未来发展带来的需求升级等,用“同理心”为客户考虑、服务,甚至会在专业上超前“挑战”客户,为其搭建超出原有预期的企业办公场景及体验。可以说,为之计深远。

同时,融入办伴积累的数据和经验,去引导企业构建更加面向未来的办公场景,进一步实现办公智能化、高效化等。

资管凸显城市更新显性价值

从2019年3月,Distrii办伴与翰同资本、中金佳晟就“北京上地NEO项目”在京正式签约并启动,双方就资产管理、运营等方面,展开深度合作,到6个月后,吉宝置业中国1.78亿收购该项目。

也就说,不到1年的时间,资本方就快速实现了资产退出,如此速度让行业关注与惊叹。而为上地NEO项目提供全流程高效资管服务的Distrii办伴也进一步“从幕后走向台前”,充分展现了办伴全流程资管能力。

上地NEO项目中,Distrii办伴通过外观焕新、内部空间焕新、功能焕新等,内外兼修打造上地新地标,投?使用后将对整个区域的审美、办公体验升级、产业发展提供正向带动作用。

而项目的全流程和高难度突破,对Distrii办伴服务资管的团队而言,既是一个实践的过程,也是团队能力提升的过程,更让团队看到了将来的发展方向和自身价值的体现。

在城市更新的大背景下,存量改造资产升级将成行业主流,而拥有一支专业的服务资管团队和强大资本、基金等合作伙伴力量让Distrii办伴在存量资管领域拥有了真正的、夯实的核心竞争力和主动权。

未来,Distrii办伴将持续不断晋级蜕变自身能力的同时,更联合多方力量,持续撬动更多的城市存量资产,推动城市更新加速发展。

感谢北京中外建建筑设计有限公司刘吉国、李渊提供相关信息;感谢部分照片提供者肖凯熊,王强。

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