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房企忙“囤粮”、溢价率走高 谁助推开年土地升温?

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 2020年开年,房企一边发债融资,一边在土地市场“囤粮”。受此影响,局部土地市场迎来一波暖流。

1月17日,去年卖地大户杭州又迎百亿拍地,再一次见证了2020年土地市场的升温行情。此外,北京、成都、南京、常州、宁波等地的土地市场也出现了升温迹象。与去年底零溢价率相比,不仅大额土地交易频现,而且溢价率明显走高,不仅溢价率超50%的土地增多,甚至有的地块溢价率超100%。

杭州推百亿地块,多家房企竞价

1月17日,杭州市区出让7宗地块,出让总起始价约113.6亿元,最终收金131.3亿元。其中,有两宗地块成交金额均超过40亿元。

其中,下沙中心区综合性混合社区地块经过58轮报价,由融创联合体以41.1亿元总价竞得,楼面价17768.46元/平方米,溢价率20.5%。

江干区一纯住宅用地经过25轮报价,花样年以18.19亿元竞得,楼面价27367.23元/平方米,溢价率18.97%。

而位于未来科技城的首宗“双限”(限地价及限售价)地块尤其引人关注,多达十几家房企参与。最终,中梁以49亿元总价竞得该地块,成交楼面价22843元/平方米,溢价率14.21%。

从2017年开始,杭州连续三年土地出让金超过2000亿元。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全国卖地城市最多的是杭州2836亿元,卖地金额屡创新高。不过,2019年杭州土地成交溢价率开始走低,达到16.44%,同比下降38.4%

原因在于从2019年4月开始,杭州土地政策收紧,将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,而后的2019年6月29日又开始提出“双限”,也就是限地价、限房价。其中限房价精确到毛坯均价,最高均价以及精装修价格。此后,杭州土拍应声降温,低溢价率成为主流。

直到进入2020年以来,又因为多宗优质涉宅地块入市,房企积极拿地,土地市场暖风袭来。

2020年1月2日,杭州开年首场土拍,余杭一商住地经过35轮报价,由中天以18.17亿元总价竞得,楼面价11686.40元/平方米,溢价率23.01%。而余杭的另一宗商住地经过25轮报价,由新希望以13.46亿元总价竞得,楼面价12341.89元/平方米,溢价率29.91%,接近封顶价成交。

成交价接近封顶价格的还有杭州三墩北A-R21-20住宅用地,1月10日,以29.17%溢价率成交。上述现象在2019年下半年的土地市场很难见到。

截至目前,据不完全统计,2020年杭州已经卖出近30宗地块,总体成交金额超过300亿元。按此速度,今年有望再次登顶城市卖地榜首。

多地土地市场现高溢价成交,高溢价率超100%

事实上,开年土地热的不仅只有杭州,北京、成都、南京、常州、宁波等很多土地市场都出现了升温迹象。

1月15日是春节前土地集中出让的日子,当天,南京迎来2020年的第一场土拍,两宗涉宅用地入市交易,总起价49.75亿元。与此前不同,备受关注的南部新城G107地块,吸引了保利、招商、龙湖、金茂、中梁、中铁建等20家房企报名。在经过72轮报价后,最终被金基等联合体拿下,成交总价34.3亿元,楼面价31149元/平方米。该地块优质被认为是竞争激烈的主要原因。

同样在1月15日,常州武进区出让2宗商住地,其中编号JCJ20190501号地块经过46轮竞价,由蓝光旗下的子公司以3.96亿元竞得,楼面价7694元/平方米,溢价率73.68%。而1月17日,江苏常州两宗商住地成交,溢价率仍然不低,分别为34.48%、52.86%。

在北京,1月3日,石景山两宗不限价地块收金70.5亿元,新年土地首拍一扫上个月一家房企报价、底价成交的阴霾。其中一宗地块有招商、融创、中海、首开、华润等15家房企竞价,最终被中海收入囊中,溢价率达到25.93%。重返土地市场的不限价地块是吸引众多房企的原因之一。

1月3日,成都首场土拍,青羊区一宗宅地也以47.2%高溢价率成交。而在1月8日,郑州2020年土地市场首拍中,经开老城区中原福塔旁三宗地全部熔断价(是指当地块竞价达到最高限价时)成交,最低成交楼面价9776元/平方米。这3宗土地位于经开老城区河南电视塔附近,地块位置优越,参与此次土拍的房企高达20余家。按照业内预测,未来三环内房价两万将是常态。

值得关注的是,溢价率超100%的土地已不鲜见。1月7日,浙江宁波慈溪市出让1宗商住地,起价1.65亿元。最终经过297轮竞价,荣盛以总价4.63亿元竞得该地块,楼面价2536元/平方米,溢价率达到了180.49%。

而1月16日,上海闵行区1宗商办地成交价7410万元,楼面价18481元/平方米,溢价率也达到164.7%。得主为上海闵行储备粮管理总公司。

融资助力房企拿地,优质地块提振市场

为什么去年年底和今年初的土地市场的变化如此之大?在很多业内人士看来,个别地区为了缓解去年低迷的土地市场行情,新年伊始,推出优质地块提振市场。事实上,在众多高溢价地块出现的同时,也有不少底价成交的土地,甚至不乏流拍的土地。

此外,融资环境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企争相在境、内外发债,加上配股融资,手握现金的房企,自然不忘在土地市场淘金。据中原地产研究中心统计数据显示,进入1月,超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划。创造最近数年单月美元融资纪录。

不过,年初的市场并不代表全年的土地市场趋势。中指研院分析人士认为,2019年,全国土地市场热度呈前高后低态势,2020年,融资环境收紧或将持续,企业应更加适应行业调控政策变化,顺势而为、理性拿地。

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