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前11月330家房企发布破产文书 超4成在长三角珠三角

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??“今年有400家房企破产”“平均每天1.5家房企破产”“80%开发商会死掉”……近期,关于“房企破产”的话题再次成为舆论关注焦点。

那么,今年房企究竟破产了多少家?市场真的进入“大洗牌”阶段了吗?中指研究院统计显示,截至今年11月,共有330家房企发布了破产相关文书,但真正破产的房企仅有43家,其余均为各种流程公告,包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

58安居客房产研究院首席分析师张波也向《每日经济新闻》记者表示,从数据来看,今年房企破产数量和往年相比并没有明显增加,但这并不代表房企的破产规模会一直保持这一水平。随着房地产去产能的深化,房地产金融侧从紧的持续,以及行业集中度不断提升,未来房地产行业的整体淘汰率仍将提升,预计淘汰房企的规模会呈现不断增长趋势。

今年仅43家房企真正破产

截至今年11月,在人民法院公告网以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书,以企业为单位来看的话,剔除部分重复企业及非房地产企业,共计330家房企发布了破产相关文书。

但并不意味着上述330家房企已经破产。中指研究院表示,今年以来真正破产的房地产企业仅有43家,其余均为各种流程公告,包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

事实上,房地产企业的破产是一个漫长的过程,目前这330家发布破产文书的房企中,大部分仅进入初期阶段。据中指研究院统计,330家发布破产文书的房企中,190家为法院发布第一次债权人会议召开通知,占比为57.6%。在多次债权人会议后,债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序,还是申请重整或和解,此时并不能判定企业是否会破产。

而且,330家发布破产文书的房企中,涉及重整的共计56家,这其中27家的重整计划已获法院裁定批准,这意味着这些企业已经成功存续下来。

数据来源:中指研究院制图:每经编辑魏文艺

值得注意的是,今年发布破产文书的房企主要分布于长三角与珠三角城市群。据中指研究院统计,分地区来看,申请破产的房企中,位于长三角与珠三角两个城市群的占比分别为25.76%和17.27%,两个区域占总数量的43%。

为何破产房企多集中长三角、珠三角城市群?中指研究院分析认为,长三角、珠三角等热点城市及城市群吸引了大量房地产开发企业进入,区域竞争激烈,地方小微房企生存更加艰难;加之长三角及珠三角区域投资及借贷热度高,借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

《每日经济新闻》记者查询历史资料发现,即便是在2009年、2015年等房地产市场较好的年份,每年也有近300家左右房企发布破产相关文书。据统计,目前我国有近10万家房地产企业,按每年300家房企破产计算,也只占0.3%。

中小房企陷资金困局

从统计来看,今年发布破产文书的房企多为中小企业。张波分析称,房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米的规模上升到2019年的18亿平方米以上规模,整体规模已然见顶,“大跃进”时代已去,行业进入“大浪淘沙”时期,淘汰中的中小房企占比自然会高。

另一方面,除非是地方龙头、或者有着独特资源优势的小房企,一般来说,小房企在未来5~10年会面临较大概率的被淘汰现实。因此,小房企的规模化诉求成功的概率相对较低,更多是体现在为了更长远“活下去”所进行的自身激励。

“企业自身管理制度落后、运营效率较低,市场火热的上行期阶段,销售业绩快速增长,掩盖了自身‘内功’先天不足的缺陷,一旦市场进入平稳或下行期,企业的竞争力短板就会凸显出来,销售去化以及融资等问题将形成较大压力。”中指研究院分析称。

相比小企业而言,部分规模相对较大的房企,因战略定位、多元扩张、项目销售等问题,资金链也出现了问题。

近一年陷入资金困境的部分房企数据来源:中指研究院

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,房企破产与今年房屋销售情况不算太乐观有关,尤其是上半年,全国商品房销售面积是负增长的。此外,房企自身的融资能力将直接影响共资金链的情况,大房企在融资方面更有优势。据同策研究院监测,今年前10个月,融资利率最高的50笔利率均在7%以上,区间在7.33%~15.5%,其中13笔融资利率超过10%。

随着国内融资渠道持续收紧以及融资门槛大幅提高,今年房企大举赴海外发债。中指研究院统计显示,今年1月~11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。

实际上,近年来房企海外发债持续高位运行。据克尔瑞研究院统计,房企海外发债利率方面,加权票息从2017年的6.7%升至2018年的7.5%,再升至2019年的8.2%,中小企业受规模、土储量、企业背书等影响,融资成本更加高昂。

据企业公告,今年不少企业海外债利率远超机构平均值,高达13%。今年年初,当代置业发行了1年半到期的3.5亿美元海外债,利率高达15.5%。此外,鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等房企今年的海外融资成本同样高企。

一位不愿具名的头部房企人士告诉《每日经济新闻》记者:“国内钱不好融,海外钱成本高,能融到也不错了,有大量土储、信用背书的大房企融资都不太乐观,更别说中小房企了。年年都说难,但都得想办法过来。”

张波认为,中小房企的自身品牌优势和信用等级往往不如大型品牌房企,融资的通路也会较窄,这就造成了通过金融机构正常融资的难度普遍颇大,同时也缺乏更多有效融资渠道。对于中小房企来说,控制自身财务的风险性显得更为重要,首先必须是活下去,其次才是如果更快规模化。当然,在行业淘汰率不断提升的当下,在房地产金融政策从紧的大背景下,中小房企融资难的问题还将持续存在。

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