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土地频现流拍 是房企谨慎出手还是出让条件苛刻?

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11月,各个城市明显加大土地供应,手握现金的部分房企趁机抄底拿地。不过,流拍土地频现的现象不容忽视,其中不乏一些出让条件苛刻的土地,以及房地产市场表现不佳的区域土地。

对此,有业内人士认为,年底土地集中供应,房企优中择优,地方政府或许会做相应调整,以避免土地流拍的尴尬现象。

武汉一地块三度挂牌两次流拍

继11月22日之后,11月26日又迎来土地集中拍卖日。只是11月26日一早就传出武汉土地流拍的信息。

当天武汉共有5宗地入市出让,其中,P(2019)148号地块因无人报价再次流拍。据悉,该宗地块此前编号为P(2019)041,是武汉首宗预售地块,这已是其第三度挂牌。原计划于4月30日出让,但在出让前一天遭到撤牌,后于6月28日再度挂牌出让,也因无人报价流拍。

P(2019)148号地块位于武汉江岸区滨江国际商务区,地块起始总价28亿元,起始楼面地价11522.63元/平方米;土地面积2.38万平方米,为住宅、商服、公园与绿地用地。该地块最大地上计容建筑面积控制在24.3万平方米以内,其中商业服务业建筑面积不超过18.6万平方米,居住建筑面积不超过5.7万平方米。该地块公建塔楼建筑高度不低于270米,需配建各类公共服务配套,一所幼儿园。

值得关注的是,该地块竞得者要承诺商服建筑面积主要用于一家及以上控股股东为2018年《财富》世界500强的工程与建筑企业省级总部,并承诺引进不少于1家500强企业华中区域总部入驻;竞得地块后持有不低于整个项目商业、商务及办公总面积40%的物业,自持物业5年内不得对外销售。

在很多业内人士看来,江岸区滨江国际商务区的地块炙手可热,但是最后的附加条件十分苛刻,是该地块两次流拍的原因。

一天三地有三宗地流拍

流拍的不仅是武汉地块,11月22日,今年深圳第二场土拍大戏也是暗淡落幕,当时共有6宗土地出让,最终成交5宗,1宗流拍,其中两宗地是底价成交。

这宗流拍的土地是位于深圳坪山区坑梓街道的G14313-8018号宗地,面积约为4.92万平方米,建筑面积为22.14万平方米,出让起始价为23.85亿元。

该宗地普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米,且只能建设建筑面积低于90平方米的户型。相比之下,其余已成交的5宗地可销售的住宅建筑面积低于90平方米的户型仅需占70%。此外,G14313-8018号地人才住房初始配建面积为5.04万平方米,远超过其他地块。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,出让条件苛刻是其流拍的原因。

此外,11月22日,惠州惠城区有两宗商住地挂牌,编号为GP2019-35号、36号。其中GP2019-36号地块由旭辉以底价20.32亿元竞得,GP2019-35号地块则流拍。GP2019-35号地块位于惠城区马安中心区,用地面积9.09万平方米,最大建筑面积34.37万平方米。根据出让文件要求,GP2019-35号地块开发投资总额不少于29.22亿元。

无独有偶,11月21日,惠州惠城区同样出让两宗商住地,总起始价28.69亿元。其中,LJL-38-10-01号地由中国平安以底价20.34亿竞得。另一宗LJL-39-04号地块则流拍。

同样在11月22日,郑州市郑东新区原本计划拍卖的3宗地块,有两宗中止出让,而郑政东出[2019]12号北龙湖1宗住宅用地按计划挂牌拍卖,但最终流拍。该地块位于龙湖中环东路东,土地面积7.96万平方米,土地用途地上为城镇住宅用地,地下为交通服务场站用地,起始地价21.6亿元,起始楼面价15966元/平方米。

11月18日,河北石家庄4宗土地入市出让,总起始价为13.52亿元。最终,旭辉、东胜、润江地产各斩获1宗,成交总计10.91亿,另外一宗地块也遭流拍。

土地缘何频现流拍? 

对于近期土地市场屡现流拍的现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,流拍说明了当前房企拿地是比较谨慎的,尤其是企业资金面没有完全改善,房屋销售数据也没有明显回暖的背景下,房企都会比较谨慎,采用保守的策略拿地。

中国指数研究院针对101家A股上市房企前三季度经营情况分析发现,2019年前三季度,A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%,同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点,行业负债水平仍处于高位。

在资金有限的情况下,房企拿地前不得不三思而行,尤其是针对土地出让条件苛刻以及房地产市场表现不佳的市场犹为谨慎。

此外,流拍跟土地供应可能也有很大关系。严跃进如此表示,在年底,一些地方的土地财政压力比较大,政府密集推地,但是客观上讲,房企也会选择性价比较高的地块,这就导致一些总价较高或者性价比低的土地出现流拍。

在土地流拍之后,严跃进认为,地方政府或许会做相应的调整,以避免土地流拍这种尴尬的现象。

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