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深圳土拍大戏“叫好不叫座”:两宗底价成交,一宗流拍

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11月22日,深圳今年第二场土拍大戏暗淡落幕。相比6月的深圳“史诗级”土拍,这次土拍的地块更多,起拍价更低。但是最终6宗、131.67亿元起价的地块,1宗流拍,5宗成交127.51亿元,其中两宗地是底价成交。对于这场出乎意料的土拍,业内人士归结为限制商品房售价令很多房企踌躇不前。


6宗宅地上的商品房均限售价


11月22日,深圳出让6宗宅地,总建筑面积约77.6万平方米,其中龙华1宗地、光明区2宗地、坪山区3宗地、大鹏1宗地,挂牌总价为131.67亿元,最高限制地价总价190.89亿元。


昨日6宗地耗时1小时21分,最终5宗地总成交金额127.51亿元,而1宗位于坪山区的宅地因无人报价而未能成交。深圳向来住宅用地稀缺,本以为会有一场龙争虎斗,但结果以冷清收场,让业内有些意外。


此时,不能不让人联想到6月24日深圳的“史诗级土拍”。当时5宗住宅用地一次推出,成为近二十年来,深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。当天深圳市土地房产交易中心上演了一场3小时土地拍卖持久战,最终以223.84亿元的总价完成土地使用权出让,超过起拍价(154亿元)近70亿元。当天共吸引了37家企业参与竞买,而越秀、龙光、中海、电建、平安公司成为拍卖会赢家。


6月24日出让的5宗地均采用“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价和人才住房面积)的出让模式。而昨日出让的6宗土地均采用“双限双竞”方式出让,也就是增加了限普通商品房销售均价。


“双限双竞”土地出让方式在深圳是2016年12月首次采用,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。


最高溢价率不超30%


在6月24日的“史诗级土拍”中,中海以最高限价54.08亿元、加上配建42330平方米拿下深圳光明A510-0151宅地,可售住宅楼面价4.22万/平方米,溢价率为45%。


而昨天中海以50.2亿元获得了龙华民治地块,楼面地价37404元/平方米,溢价率为23%。该宗地建筑面积约为13.42万平方米,出让起始价为40.79亿元,是出让的6宗土地中起始价最高的。


据出让条件规定,中海获得的龙华民治地块普通商品住房销售最高均价为71400元/平方米。这也是昨天热度较高的地块,华发、华润、中海、龙光、平安、金茂、金地、五矿、金融街等多家企业参与了竞价。


在这次土拍中,第二大赢家要算是五矿地产。五矿地产在此次土拍中表现积极,经过46轮竞价,近半个小时的争夺,才从天健手中以25.6亿元夺下坪山区马峦地块,溢价率约为21.79%,普通商品房最高均价为38750元/平方米。这也是五矿地产首次落子深圳。


与此同时,南国置业以26.4亿获深圳光明区地块,溢价率达27.54%,普通商品房最高均价为47250元/平方米。由于仅获得1次报价,坪山G11325-8023号宗地最终由招商+华润联合体以底价20.42亿元竞得,普通商品房最高均价为35700元/平方米。而深圳人才安居集团同样以底价4.89亿元获得大鹏新区人才住房用地,销售均价不高于20520元/平方米。


从上述成交的土地中可以看到,即使相对热门的龙华地块、光明地块,溢价率不过分别为23.1%、27.5%,均未达到45%的溢价率上限。


一宗地流拍,条件苛刻?


位于深圳坪山区坑梓街道的G14313-8018号宗地在昨日土拍中遭遇流拍,土地面积约为4.92万平方米,建筑面积为22.14万平方米,出让起始价为23.85亿元。


值得注意的是,该宗地普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米,且只能建设建筑面积低于90平方米的户型。相比之下,其余已成交的5宗地可销售的住宅建筑面积低于90平方米的户型仅需占70%。此外,G14313-8018号地人才住房初始配建面积为5.04万平方米,远超过其他地块。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,出让条件苛刻是其流拍的原因。此外,业内人士分析认为,从参与竞拍的企业数量可见此次房企参与的热情大减,其中,不乏是因为增加了限商品房价格等土地拍卖条件。


11月12日,深圳市土地房产交易中心又挂牌7宗地块,土地数量将超过6月及刚刚落幕的土地盛宴,总出让面积13.38万平方米,总起价94.13亿元。将于12月11日开拍。在这7宗地块中,5宗地位于前海,总起价达90.52亿元,其中只有一宗住宅用地。这7块地的命运又将如何?很多业内人士在翘首以待的同时不免担忧。

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