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苏杭宁三城土拍金额高达千亿

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今年前8个月,长三角土地市场走出了一轮“先扬后抑”的整体行情,上半年伴随重点城市加大供地,房企踊跃出手,多地土拍行情开始升温,二季度起调控加码,房企拿地心态转入理性,行情也迅速回归平稳。而总体上看,今年依旧是长三角土地市场不折不扣的“成交大年”。根据土拍网对长三角9个样本城市的成交监测结果显示,杭州、苏州、南京这3个城市今年前三季度土地拍卖成交金额已超过千亿元,其余城市的土地拍卖成交金额最低也迈过了400亿元门槛。

成交大数据显示,截至9月中旬,前三季度包括南京、上海、杭州、合肥、苏州、宁波、南通、无锡、常州在内的9个长三角地区样本城市(含下辖区市),土地出让面积累计达到5622万平方米,同比增加5%。其中,涉宅用地出让面积累计为4483万平方米,同比增长10.35%。按容积率估算,未来可建设约8000多万平方米的住宅。

数据显示,9个样本城市中,包括上海、南京、合肥、南通在内的4城市,前三季度的宅地供应量对比去年同期都有明显增长。其中,南京前三季度宅地出让面积已达440.7万平方米,同比大增76%。合肥前三季度宅地出让面积达到510.93万平方米,同比增长68%。分析人士指出,从今年重点城市的供地状况看,“以销定存”“按需投放”的特征比较明显,即针对购房需求较热板块加大宅地供应,从而有效平衡区域供需。例如,南京的江北核心区年内已密集出让了6幅宅地,规模接近24万平方米。

大量优质宅地释放,势必带来土拍行情升温。数据显示,前三季度长三角9个样本城市的土拍成交金额全线超过400亿元,其中杭州、苏州与南京三城土拍成交金额均超千亿,杭州更是以1706亿元的成交金额高居榜首。上海、宁波、合肥也均达到700-900多亿元水平,此外常州、南通成交金额均超过500亿元,无锡成交金额461亿元为9城中最低。从住宅用地的平均楼面价走势看,以市区范围统计,9个城市中杭州、上海与苏州宅地平均楼面价分别达到18345元/平方米、17686元/平方米和15996元/平方米,位列前三;南京、宁波、无锡三个城市宅地平均楼面价也均过万;仅有合肥、南通、常州三城宅地平均楼面价不到万元,最低为常州的6898元/平方米。

二季度开始,多城陆续调整土拍政策,加之融资监管趋严,土地交易热度明显下降,行情转入稳字当头。例如,苏州市先后两次出台土拍新规。5月11日该市调整土拍报价规则,将现房销售和一次报价出让的限制门槛从原先的超过市场指导价10%与25%定值,分别调低为超过市场指导价5~10%与10~25%区间。7月24日该市再次发布新规,明确住宅用地实行“限房价、限地价”出让方式,并严格施行购地自有资金申报核查制度。土地成交金额遥遥领先的杭州6月底也出台新规,启动“限地价限房价”的“双限”政策,规定了楼盘上市后的毛坯销售均价、毛坯销售最高单价以及装修价格。8月底合肥市出台新规,首次建立房价地价联动机制。

迄今为止,长三角各城市的土拍新规已经涵盖限参考价、限最高价、限报价区间、限上市售价。此外,还有限预售条件、限资金来源、竞自持租赁住房面积、配建人才房等一系列门槛。对于下半年的长三角土地市场,业内预判认为,一方面长三角依旧是品牌房企扎堆布局的重地,优质地块的推出还将吸引大量房企的目光;另一方面,拿地条件日益严苛,融资渠道持续收紧,也使房企“逆周期”拿地的难度明显加大,竞价将更为谨慎。接下来,土地市场还将保持一定活跃度,但“高溢价”的状况将大幅减少,同时,地块成交也将显现冷热不均。

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