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乐伽公寓宣布停业 业内:应尽快建立风险准备金制度

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距离乐伽公寓公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”过去半个月后,乐伽公寓的租客及房东,迎来的消息是“确认公司已停止经营”。

今年7月以来,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。8月7日晚间,乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称,确认公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。问题在于,受损的房东和租客该怎么办?

房客、租客建立维权群,商讨下一步对策

此前,新京报曾报道过,南京栖霞尧辰景园小区租客李华(化名)跟乐伽公寓签了1年合同。合同从今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房东找过来,因未按时收到房租,向他们下逐客令。“房东表示,如果8月18日还没有收钱,就需要收房,断水断电。”李华说。

截至目前,李华并没有接到乐伽公寓方面的任何电话,只看到他们发出的公告,“我在外地出差,只能周末回南京后去调处服务点看看情况。”

“哪怕一万多元,对学生以及刚刚工作的人来说,负担都挺大的,赚钱不容易,白白亏了这么多,谁都不愿意。”南京一租客抱怨道。

和租客们一样,把房子租给“乐伽”的房东们也很“上火”。四川的小美(化名)作为房东,最近有点郁闷。小美于今年7月3日将四川省成都市锦江区汇丽汀香一套房子委托给乐伽公寓出租,由于小美经常在外地,图省事、方便,就跟乐伽公寓签订了6年协议,出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日,共计72个月120天。7月4日,小美就将房屋交付给了乐伽公寓。

据小美介绍,今年7月10日,乐伽公寓就把房子租出去,乐伽跟租客之间签订了一年合同,租出去的价格为3000元,一次性收了半年房租和押金。

而小美这边,只在7月3日签合同时,收了3600元押金,房租还没收到,之所以当时没收款, “他们说以后每季度按时给我打房租,我就想省事,没想太多。”

新京报记者从小美出示的房屋出租委托代理合同上看到,该房源的押金为3500元,每个月租金为3500元,第一次支付房租时间为2019年11月1日,第二次支付方式为2020年2月1日(根据付款形式以此类推)。

“我刚找到租客,租客跟乐伽签订了1年合同,也付了半年租金。我也不能赶人家走,只能跟租客协商了。”小美无奈地说。

新京报记者了解到,合肥、西安、苏州、南京、杭州等地的房东和租客都纷纷建立了微信维权群,围绕房东和租客、房东和乐伽、租客和乐伽之间,大家正商讨下一步的对策。不过,截至目前,租客、房东方面反馈,并没有得到乐伽方面的补退款。

“高收低租”破坏行业整体信用

值得注意的是,不同于其他长租公寓的运营模式,乐伽公寓以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客图便宜,便选择半年付甚至一年付,在此模式下,此前在多个城市扩张。

之所以会出现“高收低租”的模式,巴乐兔联合创始人高萌指出,可能是受过去一段时间长租市场风口强劲的影响。不过,“当前市场已趋于冷静理性,无论从政策、资本,还是经营角度,都需要从问题中总结经验。”高萌称。

“长租本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意,且事关民生大事,更需踏实稳健,追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。当前,亟须在各方努力下,建立一个信息透明、标准可循的产业生态。”高萌亦表示。

“‘高收低租’模式正破坏着行业整体信用。”房东东公寓学院全雳指出,“高收低租”与租金贷一样,是典型的利用资金池,运营长租公寓的做法。这一模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。

全雳进一步强调道,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度或担保金制度。这也就意味着,企业倒闭了,对租客、房东而言,还缺乏相关保障。因此,全雳呼吁,必须对这个行业里的黑中介和黑二房东进行严惩。

在类似“租金贷”等金融方式的助力下,往往风险爆发会明显延后,导致风险的规模和影响面逐步扩大。因此,在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,金融手段助力长租公寓规模化的同时,也加剧和提升了未来的风险水平。因此,张波建议,对于长租公寓领域的金融管控力度需要进一步加强。

而对租客而言,全雳建议,租房还要找大品牌或有国企背景的租房企业。高萌则表示,目前行业暴露的问题,会导致房东和租客在选择机构方面,更加看重经营稳健、服务信誉和来自平台的背书。

加快出台住房租赁条例,通过立法建立准入门槛

乐伽事件具有典型的警示意义。北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出,在乐伽事件中,当下相关部门正积极救火,群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是,如何防微杜渐,通过构建长效机制,防止类似问题重复发生。

赵庆祥认为,要尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛;此外,可以由协会牵头探索建立风险准备金制度,租赁企业按照规模,缴纳风险准备金,此举一方面可以对冲经营不善带来的风险,另一方面,也可以控制企业的扩张速度。

值得注意的是,在政策层面上,由于各地对于“N+1”执行力度和要求不尽相同,导致很多城市的长租公寓存在一定政策风险,例如广州、苏州等地明确发文允许合规的分割出租,而在北京则明令禁止。同时由于部分城市对于租金有着明确的限价规定,亦导致很多长租公寓机构在部分城市的运营步履维艰,甚至出现规模快速萎缩的局面。

问题在于,长租公寓如何破局与盈利,未来如何发展?还有没有发展前景?

在张波看来,造成乐伽公寓停止经营的原因,既有自身企业经营层面的原因,也有外在系统性原因。基于此,张波认为,在政策面控制较严的城市,包括对于“N+1”政策以及租金限价政策较严的城市,民营长租公寓市场不要盲目扩张。此外,对于长租公寓发展市场的预期,也不能盲目对标国外经验,要探索一条既适合国情,又具有可持续发展的路径。

在赵庆祥看来,长租行业还有较好的发展前景,“目前住房租赁市场规范发展过程中,肯定会出现各种问题,但随着租赁制度的完善,这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结称。

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