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新城甩卖求生?发布450亿货值出售计划

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新城甩卖求生?

“黑天鹅”事件给新城控股造成的伤口,不知还有多久才能愈合。危机中的新城控股,尽快回笼资金是第一要务。7月24日,新城控股正式发布公告,披露已出售的10个项目情况以及未来的出售计划。

金科“包”下6个项目

新城控股公告称,截至今年7月24日,公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%,全部以现金支付。接盘房企,除金科之外,还包括中骏、宝龙、仁恒、旭辉、龙湖。项目多为平价转让,其中金科一口气承接6个项目,收获最丰。

在此次转让的10个地块中,9个为新城控股今年所拿。其中,6月份有2块地,5月份有3块地,4月份有2块地,2、3月份分别为1块。仅有中骏、宝龙和旭辉三家共同接盘的义乌江东街道青口地块,是新城控股往年所拿的地块。

其中,龙湖接盘的太原HGZ-1934、HGZ-1935号地块,是新城控股于今年6月取得的项目。中骏接盘的嘉善2017-31、32号地块,也是新城控股于今年6月取得的项目。仁恒接盘的常熟市编号为2019A-005号地块,是新城控股今年4月取得的项目。

而金科总共承接了6个项目。在6个项目中,金科接盘的河南许昌CD2018-66号地块,青岛HD2019-3041号地块、日照2018A-129号地块,都是新城控股于今年5月所得。宿州市2018-31号地块,是新城控股今年4月取得,江西上饶DEB2019024号和DEB2019025号地块,则是新城控股于今年2月取得。

后续土地款由接盘方缴纳

此举在业内人士看来,或是出于两种因素考虑:从新城本身来说,这两年商业地产全国化布局力度较强,暂时还不会对商业地产项目采取大规模处置的策略。此外,从接盘方来看,住宅项目更容易抛售,短期内回笼资金的压力不会太大,效率更高。

“从新城控股的角度看,抛售越快,资金面越安全,因此,交易有望很快实现交割。”业内人士称。

值得注意的是,有媒体报道称,10个项目拿地时新城控股付出的代价为54.72亿元,这次总交易价格为41.54亿元。也就是说,新城控股出售10个项目收益比拿地支出少了13.18亿元。

就此,新城控股相关人士表示,根据公告,本轮交易拟转让项目的交易对价参考公司对项目公司的累计投入确定,以不低于投入成本收回投资,对公司净资产不会产生不利影响。

对于出售收益低于土地价格的情况,对方表示,主要因为有些项目土地款没有完全付清,而公司是按照前期投入和资金占用费实际投入来转让定价的。按照新城方面的回应,则意味着后续土地款支付,由接盘方来缴纳。

出售计划总货值约450亿

值得注意的是,为了大力推广高周转模式,新城控股在内部制定了“0346战略”,也就是说,拿地即开工,3个月示范区开放,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包括拿地、销售、租赁及融资。

这意味着,新城控股已出售的10个项目,大多数来自于今年2月至今新增的住宅项目,这符合快周转的时间节点。

在披露10个转让项目“花落谁家”后,7月24日,新城控股同时还发布了项目出售计划,交易总额不超过150亿元。

公告称,2019年上半年,新城控股土地投资金额约为550亿元,扣除本轮交易拟转让部分后,2019年上半年土地投资金额约为400亿元,相比去年同期增长约为15%。此外,拟转让项目,为近期公开市场新获取的纯住宅项目,项目均处于前期阶段,尚未销售。

按快周转的时间节点逻辑,新城控股出售计划内的项目,跟已出售的10个项目一样,或也是今年2月份以来新增的住宅项目。

另外,公告还透露了一个细节:本轮交易拟转让项目的总货值约为450亿元。据克而瑞研究院统计,2019年前6个月,新城控股新增土地货值为1770.4亿元,这意味着,新城控股本轮交易拟转让项目的总货值,或为今年上半年新增土地货值的25.4%。

转让项目多位于三四线城市

自2015年开始,新城控股迈入快速增长期,近3年实现了90.6%的复合增长率。截至2018年11月,新城控股就已完成当年1800亿元的销售目标,比预期时间提前一个月。2019年,新城控股意图实现2700亿元的销售目标。

规模扩张的前提在于土地储备。通过分析今年上半年新城控股新增土地储备不难发现,在区域选择上,长三角仍是新城控股投资核心区,与此同时,拿地方向持续向三四线下沉,从三四线城市布局来看,主要是一些经济实力较强值得投资的县市,比如宜兴、嘉善等地区。

实际上,在新城控股2017年、2018年两年新增土地建面中,三四线城市占比已达到了61.9%和72.4%。克而瑞此前的分析报告称,剔除吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响,2018年新城发展新增土储中,三四线城市部分占比达到了66.1%,二线城市占比33.2%,一线城市占比仅0.7%。

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