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我爱我家原副总裁胡景晖:北京租售比很不合理

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我爱我家原副总裁胡景晖:北京租售比很不合理

《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第35期)

因为“炮轰”自如、蛋壳等房租公寓推高北京房租,8月中旬,我爱我家原副总裁胡景晖被推向风口浪尖。

8月22日,胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访,他呼吁“国家队”尽快进入住房租赁市场。

解决房屋租赁市场问题的唯一办法是让“国家队”入场

《中国经济周刊》:这一轮房租上涨与资本的关系有多大?

胡景晖:资本起到了推波助澜的作用。导致房租上涨的因素有很多,主要包括供应不足、CPI上涨、租房旺季,以及“腾笼换鸟”导致人口结构发生变化后对租赁品质的要求提升。抛开这些因素,资本涌入导致长租公寓以超出市场价的水平收房,对于推动房租上涨的诸多因素而言,资本因素所占权重应该是三分之一。

《中国经济周刊》:为何资本进入住房租赁市场会导致房租上涨?

胡景晖:行业内有句话叫“得房源者得天下”。今年各大公寓运营商KPI的核心指标就是扩大规模,不惜一切代价地扩大规模。在租赁房源有限的情况下,运营商哄抢稀缺资源,就会导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线开发长租公寓房源,那结果就会大大不同,房源可能瞬间就会多出100万套。

一方面资本具有逐利性,另一方面资本的进入又没有增加供给,两相结合必然导致租金上涨。事实也的确如此,资金被用来装修房子,而不是用于提高房屋的供给数量。

《中国经济周刊》:在被约谈后,10家中介称将提供12万套房源且不涨价,这12万套房源从何而来?

胡景晖:我认为约谈,或者提供12万套不涨价的房源,在短期内作为应急手段是有效的。但是从长期看,解决不了任何问题,如果靠约谈就能改变市场,那经常约谈就好了。而且这12万套房源,本来就应该被投入市场,只不过投放时间提早了一点,也把价格降低了一些。对于租房市场,从立法、监管机制到实际操作层面都需要进行深入、有效、持久的改革。

房屋租赁是关乎民生的行业,经营者必须真正承担起社会责任,而不是单纯向资本靠拢。我认为唯一的解决办法是让“国家队”入场,让国资控股中介是最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出,再加上党委书记,总裁可以是专业人士,一切问题迎刃而解。

《中国经济周刊》:您怎么看长租公寓提升了租客居住质量的观点?

胡景晖:租客本来可以接受很多房子的状况,但租赁机构非要重新装修;租客不介意六七成新的家具家电,租赁机构非要换成崭新的、高端的。相比居住质量,应该优先考虑租客的承租能力。长租公寓进行的标准化改造,我认为80%是没必要的,实际增加的成本导致租客无法承担。租赁机构的这些行为,不是to C(顾客),而是to VC(风险投资),说白了是做给投资机构看的,以便“蒙”来下一个投资者,而不是设身处地地为租客考虑,为了让这个行业走得更长远。

《中国经济周刊》:从现在房租占实际收入的比重来看,您觉得租客的负担大吗?

胡景晖:很大,很多人的房租支出占收入比重已经达到40%~50%,而发达国家是三分之一左右。

《中国经济周刊》:您认为北京目前的租售比合理吗?

胡景晖:从国际惯例上看很不合理,年化投资回报率大概为1.5%,国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢,应该是房租涨一倍,房价跌一半。但这都不可能发生,如果房价翻一番,租房者就疯了;房价跌一半,银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低,但从承租人的角度看,房租已经占收入比重50%,感觉无法承受,其核心问题在于地价高、房价高。

《中国经济周刊》:房租过快上涨会给经济带来哪些影响?

胡景晖:首先,房租的快速上涨会导致用人成本增加,直接转化为企业成本,导致众多产品加价。其次,一旦房租上涨,CPI也就会上涨,从而诱发通货膨胀。第三,房租快速上涨,如果出现“爆仓”,会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域,如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系,但是如果大米和面粉的价格都快速上涨,那就会导致可怕的结果。

国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题

《中国经济周刊》:近年来,房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”,这个行业是如何发展起来的?

胡景晖:早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计,2001年全年二手房交易量也不超过1000套,跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起,主要是由于市场的牵引,伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年,北上广的二手房交易量第一次超过新房,如今北京一年的二手房交易量在20万套左右,新房是7万套左右,这个差距还会越来越大,房屋租赁就更不用说了。此外,中介企业大规模吸引人才,以及技术水平的不断升级,比如网站、移动营销等各种工具的应用,都使中介在房地产市场越来越有话语权。

《中国经济周刊》:在互联网时代,房地产市场是否有可能“去中介化”?

胡景晖:全世界的中介无非是两种盈利模式,吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价,只抽成,也就是收取2%到3%的服务费。如今,即便互联网很发达,但房屋租赁或买卖过程中,还有很多事情需要打理,房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入,有些事情打理起来很麻烦,比如房东把房子挂到网上,一天可能要接一两百个电话,还难以辨别客户的真假,可能要请一周的假来处理。另外,合同如果有问题也可能识别不了,售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介,尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。

《中国经济周刊》:您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么?

胡景晖:这实际上是交易模式的问题,我们称国内的中介为居间交易,也就是一手托两家,既代表买方又代表卖方,这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家,买方、卖方都有自己各自的代理人,双方进行谈判、博弈,最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式,就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是,我们在全世界最先进的互联网应用上,嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果。

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