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巩固楼市调控成果

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由于货币政策进行了一些调整,扩大内需以稳定经济增长的趋势明显,稳杠杆被认为取代了去杠杆,市场舆论在炒作或观望中国是不是会再次放水。

在这种背景下,遭受压制的楼市炒作可能会抬头。为了预防炒楼风再起,有关官员与中央媒体开始密集喊话,希望各地严防死守,改善和创新楼市调控手段,精准出击,巩固楼市调控成果。

根据统计,上半年各地出台楼市调控政策累计200次左右,实施限售的城市约50个。与此同时,住建部等七部门今年下半年在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击“投机炒房”、“房地产黑中介”、“违法违规房地产开发企业”、“虚假房地产广告”等多个方面。

应当说,看上去该用的手段都用上了。但是,我们必须指出的是,这不是第一次进行楼市调控,每一次基本上都要求该用的调控政策都用上,但并没有阻止中国楼市不断创出新高。

这是因为,首先,每一次楼市炒作,都是因经济下行而采取了货币宽松政策导致,尤其是刺激楼市本身几乎等于刺激经济增长,因此,各地楼市起伏与货币政策调整是高度一致的。当前之所以要求对楼市严防死守,是因为各地楼价经过过去几年的炒作,已经面临泡沫化风险,如果货币政策放松,将继续刺激楼价上涨,那就会面临更高的风险。

其次,即使在调控期,调控政策效率也不高。调控要求因地制宜,“一城一策,差别调控”,而不是全国一刀切。而“一城一策”意味着调控由地方政府主导。但是,恰恰地方政府有足够强的动力做大本地房地产市场,推高本地房价。这是因为,地方政府希望借楼市繁荣的机会卖出更多价格更高的土地,并从大量交易中获取更多税收。地方政府相当一部分财政收入来自出售土地,因此,地方政府在调控过程中很多时候会睁一只眼闭一只眼,开发商和投机者对于利用各种违规手段躲避调控也是心知肚明,甚至,一些城市以抢人才为名,用户籍以及补贴、优惠等政策促销本地房产。

其三,真正能够调控全国楼市的是货币政策。其他行政调控手段能够生效主要取决于地方政府执行,但在地方政府是强烈的利益相关者这一前提下,行政调控的效果是打了折扣的。因此,能够切实起到作用的调控手段就是货币政策。而且,货币政策放松的目的就是追求经济稳定与增长,作为支柱产业的房地产如果被金融手段压制住,货币政策的刺激作用就很难发挥。

历史经验已经证明,屡次刺激导致了产能过剩、地方债务过多;为了实现增长目标采取宽松货币政策,会导致资金大量流入楼市。资金流入楼市,一方面是需求所致,另一方面,住房被赋予强烈的金融属性,被认为是可以保值增值的优质资产,因此,在宽松预期中,房价上涨的财富效应会刺激更多的投资或投机者涌入。

现在,宽松政策预期再次涌起,在这样的情况下,即使舆论上引导、宏观政策上施压,但在因城施策的前提下,银行资金将难以控制地流入房地产市场。那么,防止楼市炒作的目的可能依然很难实现。这是因为,过去十几年,市场已经多次教育人们,宽松货币政策就等于资产价格暴涨,市场中的中介、开发商、投机者等会趁机制造楼市复兴的舆论,通过影响人们的预期,刺激他们通过各种规避调控的手段涌入市场。

各个时期各种各样的调控手段都没有阻止房价持续暴涨,这是因为宏观上的保增长目标,以及微观上地方政府对土地相关收入的依赖所致,如果不改变这两个逻辑,楼市理性发展就难以实现。现在一个风险是,在防范与化解金融风险攻坚战中,地方政府隐性融资通道被关闭,而还债压力越来越大,通过刺激地产市场出售更多土地将是解决困境的主要方式,因此,那些经济增长、财政增长过度依赖房地产,而且债务规模比较大的地区,应该重点关注,防止地方政府在楼市调控方面“放水”。

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