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商业地产市场分化态势加剧 可投资规模仍较大

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今年以来,楼市调控不断趋严,诸多房企开始加速进入商业地产领域。业内人士表示,当前商业地产市场可投资规模仍然较大,但分化趋势更趋明显,部分商业物业资产呈现出同质化严重、经营困难等现象。

可投资规模仍较大

目前诸多房企陆续进军商业地产领域。万达商业、融创中国日前联合公告称,万达商业与融创中国宣布,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。远洋资本近期也通过境外股权交易方式收购中银资产包项目,完成交割。

与此同时,江苏银行与高和资本早前共同发起设立国内首只商业地产ABS基金,规模高达200亿元。该基金专注于盘活商业地产,以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的,致力于商业地产证券化产品价值发掘和市场流动性激活。

事实上,我国可投资的商业地产规模仍较大。根据世邦魏理仕统计数据显示,2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二位,但交易活跃度仍然偏低,正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。从城市层面分析,京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市,已接近甚至赶超亚太地区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度,均已超越香港和新加坡。

分化态势日趋明显

从商业地产的发展来看,全联商业地产研究会会长王永平表示,商业地产经营导向经历了两次变革,最早的商业物业是租金导向,项目开发完成后开发商以出租店面、收取租金为主;之后随着商业地产的发展,购物中心竞争加剧,逐渐走向以经营品牌为导向,出现不同商业品牌的分流与分化。而现在这一阶段,商业物业已转变为以经营消费者为导向,通过消费者选择入驻品牌。

与此同时,随着商业地产的发展,分化态势也日趋明显。“从未来三五年来看,特别是一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段已经很少有土地、新建写字楼和酒店式公寓入市。”远洋集团总裁助理兼远洋资本总经理王洪辉认为,对现有位于核心区域的存量物业进行改造提升,是未来最具可挖掘性和盈利空间的投资机会。

明源地产研究院首席研究员刘策表示,核心地段的商业物业资产租赁目前表现较好。若租金收益率能进一步提升,或能满足REITs的要求。但问题是大部分商业物业资产同质化严重、运营艰难,商业物业的发展与实业经济发展水平也是息息相关。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,从目前商业地产的市场形势来看,部分项目入驻率很高,但有些项目则“月月换商家”。因此,未来还需要很长的动态调整过程,这不仅是地产商的调整,也是区域里不同商业的调整。

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