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非典型房企半年报观察|美的置业的扩张后遗症

2020-09-09 11:38:17 来源: 北京商报 举报
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同众多加杠杆进行规模扩张的新千亿房企类似,2019年成功跻身千亿阵营的美的置业,仍然面临着负债率高、销售增速放缓等规模扩张“后遗症”。中报数据显示,2020年上半年,尽管该公司在收入、核心净利润、归母净利润均实现了同比双位数的增长,但负债率水平在实现“四年连降”之后,在行业内仍然居高。更有机构测算结果显示,基于近期行业热议的“融资新规”考量,美的置业已经“脚踩两道红线”。

2020年视为美的置业的“战略巩固年”,不管是对于该年度的销售规模还是拿地投资,美的置业管理层在年初举办的2019年度业绩说明会上均表示,“没有具体化的指标,不做绝对的安排”。面对销售增速明显放缓、城市布局集中的现实条件,迈步“后千亿”时代的美的置业,将如何平衡好规模、利润以及负债的三角关系?

营收、利润双增长

中报数据显示,2020年上半年,美的置业实现收入209.37亿元,同比增长47.5%。具体来看收入构成,期内物业开发及销售实现收入205.34亿元,较2019年同期上升47.9%;物业管理服务收入为3.46亿元,较2019年同期上升61.5%;商业物业投资及运营收入为0.57亿元,较2019年同期下降41.1% 。

美的置业于中报中解释称,该公司营业收入实现快速增长,主要得益于期内确认销售面积的增长驱动。据中报,2020年上半年,美的置业确认销售总面积达236.83万平方米,较上年同期上升52.8%。

利润相关指标方面,2020年上半年,美的置业实现利润及综合收益总额23.54亿元,同比增长24.6%;核心净利润为23.57亿元 同比增长24.7%;归属于公司所有者净利润为20.24亿元,同比增长14.39%。此外,公司拥有人应占每股盈利为1.64元,较2019年同期的1.49元上升10.1%。

从销售业绩来看,2020年上半年,美的置业实现合约销售金额482亿元,同比增长2.1%;合约销售面积约437.9万平方米,同比下降3.25%;销售均价同比增5.6 %至11008元/平方米。回款率(不含期初)约99%。

值得一提的是,在今年初举办的2019年度业绩说明会上,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐曾表态称,未来三至五年,美的置业规模将保持稳步增长,按照20%左右的增速,不做绝对安排。不过,北京商报记者留意到,美的置业的销售增速已连续两年大幅下滑。

据梳理,2015-2019年,该公司分别实现签约销售金额111亿元、206亿元、507亿元、790亿元和1012.3亿元,同比增速分别为85.59%、146.12%、55.82%和28.14%。

脚踩两条红线

尽管营收及利润表现可圈可点,但美的置业在中报中表示,今年中期无派息计划。而这并不符合大多数营收、净利双升的港股房地产公司回报股东的逻辑。

而就在美的置业发布半年报前48小时,随着住建部等两部委“座谈通知”的挂网,市场传言许久的“三道红线”几乎落听:以有息负债规模作为融资管理的操作目标,设置了“三道红线”,一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。根据房企的财务状况,按照踩线的条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。

据wind、天风证券研究所统计结果,同时踩到两道红线的房企共有10家,美的置业为其中之一。相关测算显示,2019年美的置业按照剔除预收账款资产负债率高达81.1%,而净负债率也达到了114.2%,仅有货币短债比为2.09符合标准。

“近年来,行业内‘黑马房企’的高速扩张往往与负债提升相伴而行,如何实现企业的稳健发展,是包括美的置业在内所有房企都需要苦练的内功。”知名地产分析师严跃进说道。

公开数据显示,在2018年10月成功上市前的大举扩张阶段,美的置业的负债水平一直居高:2015-2017年,净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%;2018年度以及2019年度的净负债率分别为97.4%、89%。

对于规模及负债的平衡,美的置业首席财务官林戈在2020年中期业绩会上表态称,“绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长”。

“从数据上也能看到,公司近年来主动降杠杆,净负债率实现连续四年下降后,今年上半年再次下降至86.8%,现金短债比2.26,流动性保持充裕,融资成本不断下降,债务结构也在不断优化。”对于公司的负债水平,美的置业方面回应北京商报记者称,该公司一直追求在规模、利润和负债三角之间取得平衡,争取实现有质量发展。

不过记者留意到,在官方披露的净负债率下降之外,2020年中期美的置业的负债总额和流动负债均有所增加。截止2020年6月30日,美的置业负债总额和流动负债分别为2213.48亿元和1752.37亿元,较2019年末增长约1.3%和2.3%。此外,中报还显示,期内美的置业的合约负债为938.63亿元,同比增长约10.57%。

“三条红线”与中央一直强调的房主不炒是一脉相承的,是一项维护房地产行业长期健康发展的正面政策。“虽然公司暂未收到相关通知,但降杠杆也是公司一直在做的,会严格按照相关要求执行。” 关于“踩线”,美的置业方面如此回应。

重仓长三角的AB面

除了“脚踩两条红线”外,与大部分区域房企面对的问题一样,过于集中的土地储备同样给了美的置业一个不确定的未来。中报数据显示,不管是从区域销售贡献度还是粮草储备来看,长三角均为美的置业颇为“倚重”的区域。

新增项目方面,2020年上半年,美的置业新增24个地块,集中在15个城市,新增二线及以上445万平方米,占比88%。其中,长三角地区占比最多,高达48%。

在2020年中期取得的482亿元合约销售金额中,长三角业绩贡献率占比46.5%,珠三角和其他区域的占比分别为14.6%和38.9%。期内,美的置业长三角区域实现合约销售金额224.1亿元,较2019年同期增长37.2%。

在成功跻身“千亿军团”的2019年,美的置业实现合约销售额1012.3亿元,其中长三角区销售额超330亿元,占该年度集团销售总额的近1/3。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,房企重仓长三角,相对来说有利于公司存货的去化。因为从长三角的城市特性来看,部分城市产业支撑经济发展向好,人口流入明显,有重大城市规划和相关政策支持,房地产市场需求大,去化快。另外,从今年的疫情后,长三角区域房地产市场快速复苏,也证明了长三角区域市场的活力和韧性。

“正因如此,像美的置业这样重仓布局长三角区域的房企,也必将面对市场竞争激烈、土地成本以及人力成本较高的挑战。”肖云祥也向北京商报记者如是概述房企重仓长三角的潜在风险。

“近年来房企密集布局长三角区域的心态是可以理解的,因为该区域活力较大、城市发展较好。不过,从企业发展角度也要看到,近期长三角区域的部分城市如无锡、杭州、宁波、南京等城市,出现了房地产政策收紧的情况,需要防范政策收紧的风险。这是当前布局其间的企业所需要注意的一些内容,对此类企业来讲,要对这个政策的调整有足够的认识。”就长三角土地火热背后的风险,知名地产分析师严跃进,也作出了如是提示。

现实情况也显示,长三角这样一块投资热土,近年来愈发吸引着更多房企的布局与争夺。据中国指数研究院监测数据,2020年上半年,二线城市是房企布局重点,分区域来看,50家代表房企在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地占比之和达58.6%,其中长三角热度最高,占比为29%;粤港澳大湾区和长江中游紧随其后,占比分别为9.2%和9.1%。

从50家代表房企在各城市群的拿地金额中,也能看出长三角区域热力不减。据中国指数研究院最新发布数据,2020年1-8月,长三角TOP10企业拿地金额3137亿元,依旧位居国内四大城市群首位。

“我们长期看好长三角的发展,并坚定深耕。”就重仓长三角的土地投资策略,美的置业方面向北京商报记者表示,作为一家全国化布局的房企,对于每个区域的土储,会适时根据市场变化和自身情况做出决策。并表示,下半年在拿地方面,依然会按照年初确定的预算,以销定投,大概按照销售额的1/3来进行补货,也会阶段性根据公司的现金情况做出动态和灵活的调整。

就“行业下行以及疫情冲击下,2020年下半场将通过哪些举措冲刺业绩、保障回款”,美的置业方面则表示,下半年该公司将兼顾流量同时兼顾价格,保持相对均衡,采取一城一策、一盘一策的去化策略。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

丁莉 本文来源:北京商报 责任编辑:丁莉_cd01
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