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商业物业资产运营:空置率上升租金下降,凭什么有些写字楼的租金却可以逆市而上?

2020-07-03 09:58:02 来源: 网易房产承德 举报
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2020年,受新冠疫情影响,在疫情全球蔓延和全球经济放缓的大环境下,我国消费力下滑明显,受国内宏观经济持续下行压力影响,全国写字楼市场整体疲软。据中指研究院数据显示,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.82%。写字楼市场租售需求同时下降,空置率面临上升压力。据多方数据显示,2020年一季度,全国一二线城市写字楼市场整体承压,出现租金、出租率双降局面。

但与此同时,市场分化现象也值得瞩目。

从需求上看,尽管部分企业生产经营下滑,但电商、科技等行业的租赁需求反而有所增加, TMT、金融等行业依然为写字楼市场需求的新兴主力。因此,这几类行业企业较为集中的商圈,写字楼租金仍较为稳定,个别商圈写字楼租金甚至环比小幅上涨。

整体来看,不同地方、不同商圈之间的市场分化表现明显。一线城市相对浓厚的商务氛围,使得50.3%的项目租金依然坚挺,34.9%的项目下降幅度在10%以内,5.3%的项目在10%~20%之间,0.8%的项目租金下降超过20%;但也有约8.7%品质较高、租户优质的楼宇项目租金逆势增长。出租率情况与租金类似。(数据部分来源于丁祖昱评楼市)

早在前两年,写字楼市场已经开始出现分化。在存量市场供大于求的冲击下,同时受经济下行压力影响,很多业内人士表示,即使是北上广深等一线城市,写字楼产品运营并不十分乐观,二三线更是如此。然而随着业内变革持续推进,在一些写字楼经营困难的同时,第一梯队的写字楼产品对需求的吸纳能力却在不断升高。

如深圳的华润置地,在2018年深圳写字楼项目出现大面积退租的情况下,华润写字楼预租赁面积占了深圳市甲级写字楼全年吸纳量的48%,租金还高出市场30-40%。同样,郑州的楷林置业写字楼租金高出市场约60%,出租率维持在95%以上。(数据部分来源于写字楼纪)

市场上,租金逆势上扬的写字楼并不只有这两家,为什么他们能够在市场不算景气的情况下令租金和出租率持续逆势增长?

写字楼市场发展到现在,已经从卖方市场转向买方市场,整个行业正在向存量革新、服务销售型进行转变。买方市场决定了房地产开发商在写字楼前期规划到后期的运营管理都得考虑客户的需求。而随着经济和科技的发展,办公主体人群的迭代,客户的需求也在不断的升级。

要面对“新周期”,适应不断升级的客户需求,就要突破在软硬实力及招商战略上的创新, 一要有优质的硬件品质,二要不断提升以运营为主的软实力,三要招商战略明确,综合提升楼宇的市场竞争力。

如何实现租金和出租率双提高,以下几个角度或许可以提供一些思考的方向。

一、硬件品质不断提高,更高效、更灵活、更智能是重点考虑方向

写字楼租金的硬件条件一般包括了地段、建筑设计、设备设施等,硬件条件门槛越高,就越具备租金溢价的基础。但在同等地段条件下,客户对空间使用、设备设施运行等方面的需求也更趋智能、高效与灵活。

因为随着新兴产业及千禧一代的崛起,办公模式正在发生革命性的变化,灵活办公持续释放活力。作为写字楼租户新兴主力军的金融、TMT等行业,对灵活办公的需求尤其明显。

而要满足渐趋灵活的办公模式,离不开楼宇空间设计的优化及硬件设施的升级和配合。

1、 提供灵活高效的办公空间,提高企业工作效率和空间使用率

目前大部分企业员工都有固定的工作座位,但实际上并非所有的员工都需要固定的工位,也并非所有的工作问题都只能在办公位上解决。据高力国际监测一家办公空间的数据显示,该空间平均使用率只有56%,而会议室的平均使用率只有29%。说明目前的办公场所仍然有很大的利用空间,越来越多的职场人士也表示不再愿意沿用原来的工作模式。

当工作环境、工作模式灵活起来,人们既可以减少久坐的不良影响,又可以随时开展协作让沟通更加畅通无阻,获得高效的工作效率。因此,越来越多的企业更愿意选择能够给他们提供灵活办公模式的工作场所。

作为开发商,绝对不能忽视办公主体的需求。未来国内写字楼运营商应当随时关注并重视办公模式的升级与转变,在楼宇设计规划时可注意楼宇的结构设计,打造能最大程度增加空间灵活使用度的新型空间,增加办公室以外的会面、休息、休闲等灵活空间,让企业员工自由选择办公位置、工作方式成为可能。

满足多样化的办公需求,提高工作效率,会是企业愿意支付高额租金的一个重要条件。

2、 智慧楼宇是未来市场的“新宠儿”

一栋写字楼拥有的设备设施对整座楼宇的品质起着关键的作用。

得益于现代高科技的发展,写字楼设备智能化升级让楼宇为租户提供更舒适、更便利、更智能的工作环境创造了有利条件,具备“智慧楼宇”品质的写字楼往往会在同区域写字楼中占据绝对优势。打造智慧楼宇,在楼宇资产的保值和增值中发挥了越来越重要的作用。

然而,何为真正的智慧楼宇,是开发商或运营商需要特别注意的事项。各类数据能否做到互通互联,实现楼宇生态场景全面覆盖,可以作为考察真正“智慧”的可靠因素。因为在楼宇运营过程中,每一项数据就等于是楼宇的生命基因,它们的变化直接反映了楼宇的整体情况。而传统手动采集的方式效率低下,实时性差,并不能很好的针对性地解决问题。

如果能对楼内门禁、照明、空调等各个智能系统的数据进行采集并实时监控,就能实现更多的场景联动,管理人员可以第一时间下达正确指令,让决策与行动零时差,楼内的用户也就及时感受到了人性化的服务,同时也达到了降低能耗成本的效果。

因此,如果是一栋能够依靠先进技术摆脱人工以及经验依赖,实现自动化和智能化的智慧楼宇,这将是租金坚挺不倒甚至实现逆势上涨的有利因素。

二、运营为王的软实力—— 降本提质从人员管理开始

写字楼领域由原来单纯的租售,逐渐过渡到精细化服务取胜的时代。可以说没有运营的楼宇价值不是逐渐提升,而是逐渐下降,以运营为核心,做好资产管理的写字楼才能不断提升服务品质,提升资产保值、升值能力。

很多写字楼在楼内开启了企业行政服务,建立企业服务中心,提供多样化的贴心服务,虽然对吸纳租户有一定的作用,但其实还没接触到资产管理的本质。

在以用户为核心的楼宇运营中,传统的物业管理已经不能满足用户对高质量服务的需求,变革物业管理,降低运营成本,将是提升楼宇资产管理能力的一个切入点。

一栋楼宇的基本服务品质,都离不开保洁、保安、客服、工程等物业一线工作人员的服务质量。为了维持优质的服务水准,传统的物业通过不断投入人力去维护各项服务的顺利进行,人力成本逐年攀升。业内总说服务成本越来越高,很大程度上就是人力成本的高额支出。行业数据显示,写字楼运营中人力费用占据总运营成本40%-60%,是写字楼运营的第一大成本。

然而,人员越来越多,并不代表服务可以越来越好。传统用“人盯人”的管理方式效率低下,过于依赖人的经验,难以真正保障服务质量。因此,对直接影响楼宇服务品质的一线人员进行有效监管,提高他们的工作效率,正是楼宇实现降本提质的关键。

在高科技不断涌现的今天,楼宇运营应重点考虑引入更透明有效的管理工具或手段,逐渐从靠人管理过渡到靠数据管理。依据楼宇具体的规划,真实的运营数据可以帮助管理人员及时发现问题、解决问题,对人员结构进行优化,从而达到降本增效、提高服务品质的目的。

服务品质得到强力保障,将成为楼宇的第二生命,无论在什么情况的市场中,都是企稳租金、提高租金的绝对优势。

三、明确招商定位,充分发挥精英圈层效应

所谓“千金买房,万金买邻”,优质的客户能带来更多优质的客户,从而整体拉动写字楼的品牌效应与经济效益。因此写字楼要明确楼宇的定位,在招商时优先争取优质客户落地,尤其是行业的龙头商家、品牌商家,形成高质量的租户客群,充分发挥写字楼的精英圈层效应,从内向外打造高端写字楼品牌。如美国的硅谷、北京的中关村就是把写字楼的圈层效应充分发挥出来。

处于精英圈层的企业之间能够相互补充和促进,可以打通企业之间的良好合作渠道,让人流、物流、资金流、信息流汇集,从而产生新的经济增长点,十分有利企业的长期发展和经营创收。因此,一栋具有高端圈层的楼宇会比客户品质零散不齐的写字楼更具生命力和价值,在后期招商时,能进一步吸引优质客户落户,达到租金和出租率的提升。

写字楼运营其实环环相扣,从规划设计、到招商、再到后期的运营管理,都要时刻保持明确的战略定位,一切从用户需求出发,考虑如何为用户提供更好的服务,考虑如何帮助用户实现良好发展。

而用户的需求是不断变化的,要实现楼宇的可持续发展,就要把重心放在客户群的定位以及楼宇的运营上,事实证明,那些拥有合理的租户结构、优秀运营管理能力和优质设施的写字楼往往能在市场不景气的情况下,价值更为坚挺,租金还可以逆市上扬。

长久来看,这些优质写字楼的亮眼表现将会重新引发业内对写字楼建设与运营的思考,写字楼精细化运营时代已然到来。

丁莉 本文来源:网易房产承德 责任编辑:丁莉_cd01
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