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重磅!大虹桥超级规划再升级,墅区全配套好盘即将亮相

2020-06-30 14:46:53 来源: 网易房产承德 举报
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耳朵老师 地产热点观察4月23日

大虹桥成长速度已经堪称奇迹,历经11年发展,它超越了上海众多对手。

从资产管理的角度看:

它已经把如火如荼的前滩甩在后面。

一个做商业的朋友告诉我:

虹桥天地1F商铺的价格是12元,

而前滩在8元左右。

写字楼价格对比中,虹桥也占有优势:虹桥天地办公价格7.5元,而前滩最贵的写字楼--晶耀前滩是7元坦率地说:从开始大虹桥就没把前滩当作竞争对手

1大虹桥真正的对手只有陆家嘴

放眼上海,能和大虹桥对标的只有陆家嘴说几组资产数据1)两者办公楼租金增速比较据戴德梁行统计,虹桥商务区与陆家嘴金融区自2014-2018年内的租金涨幅分别为40%和20%,大虹桥价值奔跑速度已经是陆家嘴2倍。2)两者办公楼大宗交易情况比较据世联统计,从增长率看,近五年来虹桥商务板块的写字楼售价均实现了较快增长,五年间增速达50%~100%区间,目前虹桥商务区的写字楼售价稳定在5万元/平左右。

15-19年虹桥商务板块大宗交易成交单价(单位:万元/平)

数据来源:世联评估

虹桥商务区体现了上海大宗写字楼市场少有的成长性。

反观陆家嘴,增长性明显放缓。比如东亚银行金融大厦成交大楼从2009年的5.5万元/平到2015年6.5万元/平,6年间上涨幅度不到两成。

大虹桥凭什么有底气对标陆家嘴?在资产价值上大跨步地去追逐陆家嘴?

因为,它们都是中国向世界对话的战略舞台。时代背景不同,对话内容也大相径庭。90年代中国工业急速现代化,对资本渴求超乎寻常,陆家嘴成为中国汲取全球资本的核心阵地。那时,我们更多地是扮演全球化的受益者。而今中国gdp产值已经99w亿,规模达到世界第二。2017年中国制造业增加值为3.59万亿美元,是美国和德国制造业增加值的总和,遥遥领先于世界其它国家。

中国成长为一个全球大国,曾经的“受”必须转向为“施”。

于是,“进博会”成为一个国家战略转型的信号,宣告着中国要重新和世界对话。

最终这个战略舞台选在了上海-虹桥,让它和陆家嘴站在一个国家高度。

2时代宠儿,大虹桥地理位置难以复制

中国每年国际性展会举办地众多,比如广州的广交会、厦门的投洽会、深圳的高交会等,为什么国家领导人要把这场史无前例的国际盛会“进博会”选在上海虹桥?

长三角城市群的能级决定这场盛会只能在上海-虹桥

长三角拥有的人口数量和创造的产值密度是其他城市群的2倍以上。而上海-虹桥作为一个超大交通枢纽,成为这个庞大城市群的连接核心。

三大城市群人口数量、土地面积及人口密度

三大城市群GDP及人均GDP

2)虹桥枢纽的地理位置决定这场盛会只能在虹桥

虹桥作为上海西部门户,对外可以通过虹桥枢纽与整个长三角地区密切相连,这是虹桥机场相较于浦东机场最大的天然优势。

对内,虹桥枢纽距离上海市中心直线距离仅约13公里。

纵观世界著名机场,与市中心直线距离15公里以内的绝对是少数派。更别说像上海这样一个总面积6340.5平方公里的大都市,13公里基本上属于上海大都市的城区范围内。

在“城区”拥有一个可以不断长大的超级枢纽,

放眼整个中国只有上海虹桥。

虹桥之所以能成为规模庞大的空铁联运枢纽,上海平原的地形功不可没。

如此地理条件也为其未来发展提供了充足的建设用地,这是中国很多大都市都不具备的。

比如深圳北站,周围都是崇山峻岭;深圳机场,西海、东山,且远离市中心,这样的地理条件注定它与空铁联运无缘了。

另外,从国内几大机场与市区的距离来看,虹桥机场仍有着巨大的通勤优势。

所以,虹桥能成为“进博会”的举办地,有其隶属于长三角核心城市的必然因素,也有其地理位置优势带来的偶然因素。

进博会用数据证明了这个选址的正确和成功。

首场进博会的成交额就达到了578亿美元,几乎是当年广交会的2倍。第2次进博会上,一个细节颇有意思:在中美经贸摩擦背景下,美国参展企业不减反增,由首届的174家增至192家,参展面积由3万平方米增至4.75万平方米,居各参展国首位。大虹桥不可复制的地理条件,让它能成功完成国家制定的战略目标。

而国家战略又为大虹桥腾飞不断赋能。

大虹桥不仅要在战略前景上超越陆家嘴,

在规划和设计上,它功能分区更为合理。

3总结经验,大虹桥规划更具高度白天很繁忙、晚上空荡荡,这是陆家嘴给人的印象。

为了避免出现这样的局面,虹桥商务区强调人文宜居功能的打造。

虹桥商务区按功能分为3大片区会展区、商务区、国际墅区

下面我会用各种数据来表达各区的能级和成功之处。

会展区简单明了,主要以四叶草展馆区为主。

体现它成功的是酒店价格。2018年进博会前国家会展中心的洲际酒店,以5374元的标房价格,提前半年售罄。陆家嘴最高端的丽思卡尔顿酒店标房一般在2200元左右。

关于商务区,如果我对你说有4000家企业入驻,总部型企业160家,再贴上它们的logo。一定提不起你的阅读的兴趣。

那么用一个有意思的旁证,商务区北部的动迁住宅--爱博家园,它们的租售比达到了2%以上。而上海普遍的租售比是1.3%左右。

这组数据足以证明:本地商务人口数量之多,撑高了板块的租赁市场。

爱博一至七村租售比情况

和陆家嘴CBD比起来,大虹桥没有雄浑的江景,也造就不出一线江景豪宅。但是它却有发展多年,更适合居住的国际墅区。“墅区”基本以“南虹桥”为版图发展,已经聚集了大批总价上千万的高端别墅。

虹桥国际墅区已建成住宅

且区域内配套十分国际化,大批国际学校在这里扎堆,包括上海美国学校、上海韩国学校、青浦世界外国语小学等,教育资源非常丰富。还有中国梦谷、融信绿地国际等国际性商务区,为区域聚集了大批中高端人群。另外,区域内购物中心、医疗等资源也十分丰富。

虹桥国际墅区已建成配套

但这些还不是南虹桥的全部,南虹桥沉寂多时,正酝酿着一场大爆发。

南虹桥城市更新所带来的成长潜力,才是最吸引人的。

大虹桥主城区的三大片区会展区、CBD商务区、国际墅区,目前只有南虹桥的国际墅区还存在大批未开发土地。

根据规划文件,我们绘制出了南虹桥浩浩荡荡的更新地图,如下:

虹桥国际墅区规划待建项目版图

大片的生态休闲区包裹着的国际墅区主功能区近18平方公里的土地上,分布着各类住宅、商办、教育、医疗、市政、公园绿地等规划用地,未来将吸引近22万常住人口聚集于此。

如此庞大的城市更新,在上海实属罕见。

服务陆家嘴CBD的联洋国际片区占地面积是2平方公里

服务虹桥经济开发区CBD的古北国际片区占地面积是1.37平方公里

而这片正在蝶变的虹桥国际墅区,它总占地将是17.8平方公里

是曾经CBD外围国际片区的10倍左右

如此大规模的城市更新,

将是上海-大虹桥又一次大腾飞的动力。

虹桥国际墅区核心区规划规模

纵观世界级的国际住区,都有自然加冕。

比如纽约的中央公园、伦敦的海德公园都是享誉世界的高尚国际住区。

一套正对海德公园的公寓,曾卖出15亿人民币;

一套直面中央公园的公寓,曾卖出8亿人民币。

完美的向世界诠释了“住宅有价、自然无价”。

纽约中央公园

上海遵照全球顶级墅区择址定律,

在陆家嘴CBD旁的世纪公园打造了上海第一代国际墅区——联洋碧云国际墅区,

而虹桥国际墅区将续写新时代传奇。

对标世纪公园,虹桥国际墅区借势苏州河规划了100万方前湾公园,并依托滨水资源规划打造“翡翠绿廊”

居住于此,满目青翠、细水潺潺,同步世界的公园式生活,将由此开始。

虹桥国际墅区规划的中央绿地公园

除了生态环境,虹桥国际墅区的教育资源也足够强大。

板块内已有7所著名国际学校,包括美、新加坡、韩、英、台商子女学校、诺德安达双语学校、青浦世界外国语学校。

随着闵行与华师大合作创建闵行新虹桥基础教育实验园区,板块未来也将成为闵行的教育高地。

目前,华东师范大学新虹桥实验幼儿园南园和华东师范大学新虹桥实验小学已由闵行教育局启动前期设计,将在不久的将来与大家见面。

华师大3.0教育园区7所学校分布图

虹桥国际墅区的医疗配套也将大升级,在建的新虹桥国际医学中心,占地100公顷,总投资130亿,包含1个医技中心,7家高端医院,若干个特色门诊。此外,华师大医学院(规划中)也落址华漕,并与英国著名高校帝国理工学院共建。

新虹桥国际医学中心效果图

4香港置地独具慧眼落子虹桥国际墅区在南虹桥的国际墅区开发上,香港置地独具慧眼,投资开发南虹桥。

目前,出让地块周边教育资源、医疗资源都已经很丰富。

外加目前已经开业的costco加持,区域内的配套已基本成熟。

香港置地投资项目位置及周边配套

免责声明:本图所示的配套距离本项目直线距离在2公里以内,COSTCO距离本项目直线距离约360米。本宣传资料中的区位图概略地标识了项目与其他区域的位置关系,各区域比例尺可能并不完全一致,由于幅面限制,部分建筑、设施等信息并未完全表示,仅为示意,不作为开发商的实际承诺。

提到香港置地大家可能都不会陌生,今年年初在全国被疫情笼罩的阴霾下,香港置地豪掷310.5亿拿下徐汇滨江土地,刷新中国大陆土地总价记录

香港置地徐汇滨江效果图

香港置地创立于1889年,在伦敦、新加坡、百慕大三地上市,迄今已有131年历史,在中国、新加坡、印尼、泰国、越南等八个亚洲国家广泛进行房地产开发及经营商用物业,在香港中环持有约45万平方米优质物业,是香港核心金融区最大业主之一。集团在亚洲主要城市持有及管理超过85万方优质写字楼及高档零售物业。

置地广场是港置在香港中环13个贵重物业中的一个,它是顶级购物和品味生活的代名词。其悠久历史始自1904年,时至今日,这里成为香港置地中环物业的高级时尚购物点,其中包括4座地标建筑:置地广场中庭、置地历山、置地遮打和置地太子。这些地标建筑由人行天桥相连,云集了约208家最为精挑细选的名店和食府,荟萃琳琅满目的高级时装和配饰、巧夺天工的钟表珠宝、别致矜贵的家居用品、贴心专业的美容护理服务,以及让味蕾尝鲜的中外美馔,为品位非凡的顾客呈献最惬意称心的购物体验。

香港置地 香港、新加坡物业

香港置地主要物业项目展示:

北京:王府中環

王府中環坐拥北京东城区王府井商业街近21,000平方米的黄金地段,拥有近43000平方米的零售空间,并包含配有73个房间的北京王府井文华东方酒店,建筑总面积达120000平方米。

香港:置地广场中庭

置地广场中庭坐拥约24000平方米零售空间,为多个高级时装、珠宝首饰和时尚生活品牌的集中地,为别具品味的顾客提供七十多个顶尖奢华及全港独有的品牌,包括Dries Van Noten、Victoria Beckham及渊(YEWN),是香港首屈一指的高级购物商场。

除了商办物业,香港置地深耕长三角多年,开发了越城天地、泊悦滨江、前湾国际社区等一系列豪宅作品。

南京:南京越城天地

越城天地效果图

越城天地择址中华门南、明城墙下、秦淮河畔。规划总占地约32公顷,总建面约60万方,打造联排别墅、时尚购物商场及高级五星级酒店。酒店客房及住宅可俯瞰秦淮河和南京城墙的瑰丽景色,感受南京的古色古香。

杭州:杭州前湾国际社区

示范区无界公园实景图

前湾国际社区为120万方的综合大盘,涵盖国际学校、国际医院、滨水商业、小学幼儿园与高端住宅等的立体国际新城。

香港置地的核心理念是:“聚焦核心城市、核心土地”。

在开发商普遍追求高周转的当下,香港置地不疾不徐,一直聚焦高品质产品。其住宅项目虽不多,但“出品”即“精品”。我一直认为“做精品楼盘不难,难的是一辈子只做精品”,而这点香港置地做到了。

香港置地此次瞄准大虹桥核心势能,打造低密生态墅区的产品。项目未来与金丰国际社区毗邻,形成对标陆家嘴联洋碧云的,虹桥城市级国际生态墅区配套,是2020年虹桥主城区板块少有的叠墅新盘,非常值得期待。

【免责说明】1. 香港置地项目开发公司为上海怡汇置业有限公司;2. 本宣传所载全部内容仅供参考,均不构成开发商要约,就香港置地项目相关的信息,以政府相关部门最终核准、审批文件为准,买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其附件及补充协议约定为准;3. 本宣传资料中关于教育资源的报道及介绍,不视为开发商做出的任何承诺和保证。学校的开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等,须以政府教育主管部门及学校最新政策为准;4. 香港置地投资项目位置及周边配套图所示的配套距离本项目直线距离在2公里以内,COSTCO距离本项目直线距离约360米。本宣传资料中的区位图概略地标识了项目与其他区域的位置关系,各区域比例尺可能并不完全一致,由于幅面限制,部分建筑、设施等信息并未完全表示,仅为示意,不作为开发商的实际承诺。5. 本宣传资料所发布内容为2020年4月前的信息,请留意开发商最新发布的宣传物料;6. 在法律允许范围内,对于香港置地项目的相关解释权归开发商所有。

丁莉 本文来源:网易房产承德 责任编辑:丁莉_cd01
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