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物业催费为何难?皆因忽略这三点

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目前,国内物业公司赖以生存的根本仍然是传统物业费,平均主营收入8成来自于物业费收取。所以,物业费收缴率和欠费追缴率是所有物业公司都关注的经营核心。然而,对于一些二三线城市的物业公司而言,平均七成的收缴率以及缺乏有效的清欠手段,让物业欠费滚雪球般越积越多,往往项目撤场了还拖欠数百万费用无法追讨,严重影响和制约了物业公司的发展。

物业催费清欠为何这么难?其实因为很多公司忽略没做好以下三点。

一、缺乏有效触达业主/租户的手段

对于一些顽固的欠费业主和租户,靠物业人员发短信和上门通知催缴,作用不大。尤其是那些长期不住该物业项目的业主或搬走的租户,大部分物业公司对此束手无策。

另外,还有种少见情况是新房满足交楼条件后,物业没及时联系业主,有些业主并不急于入住,在拖延收房的同时也欠缴物业费。当物业公司向其追索物业费时,其会以物业公司未通知其交楼,即法律上有“怠于通知”的过错为由进行抗辩。

田丁建议:

物业公司在涉及物业费追缴事项上需及时通知业主或租户,将收缴理由告知。如果通知几次仍不能得到回应,应及时考虑变更通知方式。田丁平台的智能催收模式,能自定义信息化催缴规则和保障机制,数据导入后平台自动化开启催收。可根据住户欠费原因,差异化多手段组合执行线上线下催收,并将每次催收结果妥善保存,以备在上述情况中作为证据使用。

二、忽略诉讼时效及证据保全

根据《中华人民共和国民法总则》规定“如果权利人在诉讼时效内不行使权利,诉讼时效过了以后,不再享有胜诉权;向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为3年。法律另有规定的,依照其规定”。所以,物业企业对业主所欠的物业费建议在诉讼时效内设法追缴。参考多个公开判决的案例,法院一般会判业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,应以最后一期物业服务费的履行其限届满之日起计算。

田丁建议:

物业公司应及时关注欠费业主的履约情况,必要时中断诉讼时效。建议在每期债务期满之前,加大清欠力度,如多次上门催收、粘贴催缴通知单,发送加盖公章的物业催收函,或合资格律所的律师函等文件,可合法中断诉讼时效。

要注意的是,通过诉讼对陈年旧账的追讨,要做好持续的追缴证据积累和保存,将过去多年的每一次追缴工作及时留下证据并妥善归档。使用田丁平台催收专案可将短信和微信通知记录、每次拍照记录、邮寄的通知文件复印件等备注和留存。对于回单或因无人、拒收等原因而退回的信件也妥善保存,以备客户超诉讼时效时用作证据使用。

三、逆向激励助长欠费歪风

部分物业公司为了收缴物业费,尤其对那些已经诉讼临期的老赖给予无理由减免滞纳金,甚至物业公司最后通过法院调解,以优惠打折的方式追讨物业费,无形中使用了“逆向激励”的措施。对于按时缴纳物业费的业主,却没任何奖励措施。

事实上,这种逆行激励长久则助长了欠费歪风,导致了物业费收缴的恶性循化,最终导致物业费收缴率逐年下降,物业公司降低经营成本,影响服务逐年降低,物业公司难以为计!

田丁建议:

物业公司必须纠正收缴态度,定期举行社区活动,对一直按时缴纳或预交物业费的业主给予礼品回馈或减免费用等“正向激励”,而不能无底线的向欠费的老赖妥协。田丁催费专案功能,平台在线输出预收活动策划支持并分担活动执行成本,指导项目方线上线下执行不同类型的社区预缴费活动推广,以“平台+运营”模式多维度有效提升年缴费活动的效果。

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