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商办新出路 六部委明确各地可制定闲置商改租政策

2019-12-26 09:42:14 来源: 北京商报网 举报
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存量商办的高库存难题终于有了出路。12月25日,住房和城乡建设部官网发布消息称,住房和城乡建设部、国家发改委、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益,其中明确,将规范租赁住房改造行为。各地制定闲置、商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

冰封的市场

根据“3·26”商办新政内容,商办最小分割单元不低于500平方米;在建在售商办项目不得出售给个人;二手商办项目出售给个人时买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格;银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷。这就意味着,所谓“商住两用房”的流通性和金融属性已经被政策大大削弱,商办项目的购房门槛甚至全面超越普通住宅,甚至成为“零杠杆”产品。

诸葛找房数据研究中心通过监测旭辉·26街区、远洋·新天地这两大北京典型公寓项目样本的方式,得出了“政策时间点是其价格的分水岭,‘3·26’商办新政禁止商改住后,价格呈现明显下滑趋势”的结论。

据监测,旭辉·26街区2016年7月开盘,2017年4月成交价格为34599元/㎡,2017年4月后该项目一直无成交,之后该项目成交价格水平维持在22000元/㎡,低于政策之前价格水平。远洋·新天地于2015年8月开盘,开盘初对外售价29000元/㎡,至2017年2月价格破40000元/㎡,“3·26”商办新政施行后,该项目持续无成交;目前项目价格维持在28000元/㎡左右。

来自研究机构“地产营销人”的一组“北京1-11月商住供销存统计”数据显示,2019年1-11月,北京商业新增供应713套,同比下降56%;成交2487套,上涨9%;成交面积37.53万㎡,下降23%;成交均价30846元/㎡,上涨8%;成交金额115.76亿元,下降16%;目前存量21161套,同比下降8%。

基于安全的“松口”

为确保租赁市场稳定运行,在《意见》出台之前,各地已纷纷就“商改租”出台细则。分析认为,“商改租”顺应市场需求,将符合建筑、消防、环保等方面要求的商业办公用房改造为租赁住房,既可以增加城市租赁住房的供应,也可以为存量商办房提供了一条新出路。

不过,业内对于“商改租”是否为存量商办项目的最好出路,仍然持有保留意见。

合硕机构首席分析师郭毅指出,“商改租”在现实中的推进或将遇到两方面阻力。一方面是,商办项目若改成租赁住房,原本规定的“商用水电、无燃气”是否能够按照民用标准收取及施行;另一方面是,商办类项目转化、改建租赁住房项目,其后的租金定价与开发商建设及持有成本间或将不好平衡。

“如果水电燃气不能按照民用标准收取施行的话,租赁人群日常的生活成本会过高,那么这就可能要求项目在房租上做出让步。但之于开发商层面,项目的拿地成本、开发及改造成本以及多年财务成本的累加,几乎决定了其所能接受的租金水平会相对较高。那么,如何平衡租客端和房企端对于商办项目改造的租赁住房的租金期待,需要再探索一个方案。”郭毅概述道。

对此,住房和城乡建设部也表示, 住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书,告知承租人房屋及配套设施的使用方式,提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的,应当取得产权人书面同意,使用的材料和设备符合国家和地方标准,装修后空气质量应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。

北京落地:初定19个项目

与“商改住”的高压态势不同,“商改租”正逐步得到放开。据艾媒咨询数据显示,我国服务租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长,2018年为2.1亿人,预计2019年为2.2亿人,2020年保持2.2亿的规模,2022年将达到2.4亿人。

事实上,有条件的“商改租”(即商业办公转化、改建租赁住房项目)正在成为可能。

据北京市住建委副主任李荣庆此前透露,北京已初步确定了第一批共计19个商业办公转化、改建租赁住房项目,约可提供房源5400多套。这19个商业办公转化、改建租赁住房项目的初步确定,是北京市不断拓宽渠道提升租赁房源供应,旨在积极维护租赁市场供需平稳。

在业内人士看来,在商办新政持续高压以及房管部门层面表态 “商办类房产项目调控不放松”的现实情况下,部分符合条件的商业办公转化、改建租赁住房项目,似乎为北京既有的商办项目存量去化提供了一个较为可行的思路。

存量房源转自持经营——变身长租公寓,也是部分开发商应对“去化难”的方案之一。据悉,位于大兴的某商办项目规划建设有12座楼栋,为应对市场变化,该项目特别将2栋未售楼盘从整个项目中划出,通过重新规划和设计,打造成长租公寓产品,采取自持经营。

丁莉 本文来源:北京商报网 责任编辑:丁莉_cd01
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