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窝趣解读长租公寓投资的经济指标

2019-12-20 11:50:27 来源: 网易房产承德 举报
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 窝趣按照长租公寓运营模式不同,将其分为轻资产、资产、重资产和资本。

  不同的运营模式,对投资的收益有不同的求,窝趣将从重资产、中资产、轻资产、开发商投资公寓的投资特征出发,找出主的经济指标。

  1、重资产的投资特征

  核心能力:资产价格&资金成本,有租售比、商用物业、不良资产、自持物业、租赁用地、集体土地等资产

  资金需求:资金占用量大,靠运营回报周期长

  盈利方式:资产增值、运营利润

  投资主体:少数基金、险资、国企、政府、开发商

  主要经济指标:资产回报率、项目内含报酬率、资产增值收益

  2、中资产的投资特征

  核心能力:物业拓展、租赁条件

  专业要求:产品研发、运营效率

  盈利方式:资金需求量大、租金差及增值服务

  投资主体:少数基金,险资、国企,政府,开发商

  主要经济指标:项目内含报酬率、租金差、投资回报期

  中资产的测算模型

  3、轻资产的投资特征

  核心能力:品牌输出、委托管理

  资金需求:形成规模之前对资金需求大

  盈利方式:管理费、超额分成、规模效应

  投资主体:专业运营商

  风险:保底、对赌

  主要经济指标:人房比、单房运营成本、EBITDA

  4、开发商投资公寓的特征

  核心能力:物业资源、供应链

  资金需求:重资产与中资产并行、资金需求大

  盈利方式:经营收益

  经营主体:自建经营团队、委托管理、战略合作

  投资目的:去库存、物业保值增值、开拓新业务、资产证券化

  主要经济指标:GDP占租金比(售后返租)、项目收益率(自持运营)、资产回报率(ABS)

  总结:运营所有模式都不可或缺的主线。广义的运营就全链条运营,包括市场调研,选址评估,产品与设计,供应链,筹建控制,人才培养,IT系统,会员与平台,招租,续客,日常管理……各种模式没有优劣之分,因各自优势的互补,可形成分工与合作。

  附件:公寓运营及财务的一些专业指标

丁莉 本文来源:网易房产承德 责任编辑:丁莉_cd01
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