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北京甲级写字楼新增供量创新高 首现十年租金最大降幅

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??本报见习记者 李正

今年以来,IMF在年内多次下调了主要经济体的经济增长预期,表明全球经济增长不及预期。那么,2020年经济情况的变化将对我国主要城市的物业市场产生了怎样的影响?城市更新下的物业行业将迎来怎样的变革?

12月17日,在高力国际华北区举办的“物业市场2019年回顾及2020年展望媒体发布会”上,业内人士对2019年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资等板块的表现进行了回顾,并对2020年的发展预期做出展望。

高力国际研究部总监陆明对记者表示,纵观北京甲级写字楼市场发展的历史,整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右,增长到2019年的大约420亿元,18年间增长约14倍,预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元。

“从市场历史增长的潜在动力来看,基本可以分为三个阶段:

第一阶段是从2002年到2008年,主要动力来自于供应量提升,7年时间供应量增长约200%,但租金增幅只有20%;

第二阶段是从2009年到2017年,这个阶段的规模推动主要来自于价格上涨,9年间租金涨幅约140%,供应量上涨只有50%左右;

第三阶段也就是从2018年开始到2020的第二轮市场供应高峰,供应量预计超过30%,但租金处于下降通道中。

在未来的第四阶段,整体市场将进入一个2-3年左右的市场去化周期。”陆明进一步分析道,在中国不断优化营商环境,深化对外开放,大力稳定利用外资,不断完善外商投资相关法律的背景下,写字楼租赁市场的外资机构的租赁需求正在不断增加,这个趋势在2020年依然会延续,为整个去化周期提供强有力的需求支撑,整体市场空置率会在2020年触及最高点后逐步回落。

陆明表示,总结北京2019年写字楼市场,可以用三个字来形容:不平凡。

北京甲级写字楼市场各项指标均出现现象级的变化,预示着北京甲级写字楼市场进入又一个新的发展阶段。

首先,北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高。从2019年全年来看,全年供应量超过90万平方米,这是有历史记录以来的最高值。

其次,北京甲级写字楼市场空置率达到近十年阶段性高点。截止到2019年底,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,这也是从2010年以来的最高值。

“空置率高企主要就是因为从2018年开始,整体市场就进入了又一个供应高峰期。2018年的全年供应量达到近81万平方米,使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点,达到10.6%。进入2019年,新项目陆续入市,加之2018年尚未完成去化的累计面积,导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。同时,得益于相对稳定的市场需求,空置率的攀升得到了有效控制,但需要指出稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租,预租对于空置率的影响大概在1%左右。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束,整体空置率水平也将在2020年触及最高值。”陆明说。

最后,北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。

陆明分析认为,虽然是最大的租金降幅,但整体租金回调幅度依然有限,截止到2019年底整体市场平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应,以及不断抬升的空置率水平,可以看出北京市场的租金表现依然坚挺,最后,综合所有数据来看,市场租金已经进入阶段性调整时期,整体调整时间或持续一年到两年左右。

此外,对于近些年市场比较关注的联合办公产业,陆明在接受《证券日报》记者采访时表示,无论是优客工场还是WeWork,中国和国外没有太大的区别,大家最开始都是扮演了一个“二房东”的角色。

“他们不拥有资产,只是提供一个租赁。那么,长期租赁对于他们更有意义的,是整体空间的数据化,即通过空间数据3D扫描的方式,将空间数据化,从而对一些企业进行定制化服务,其意义在于,可以帮一家企业进行整体办公区域的改造。比如一家企业搬到了一个几千平米的空间,到底应该设置多少工位,多少平米的休息空间等等,是需要通过数据来说话的。”陆明进一步分析道,这部分业务才是联合办公行业最大的利润所在,也是未来通过数据变现的重要方式,同时对于很多企业来说,区域规划定制服务也是很重要的一部分业务需求。

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