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新一线15城,“外来客”最青睐哪儿?

2019-12-17 09:10:51 来源: 证券时报网 举报
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半年前,东北姑娘季瑶在“北漂”5年后辞职,只身去往杭州开始新的生活。原因其实很简单,只是海投简历之后,在几家公司中杭州的那家企业最有诚意。公司不仅报销了她面试的来往路费,还承诺前期提供单独的员工宿舍,再加上薪资待遇,她做出了南下的决定。如今,她说这个决定很正确。

季瑶的故事在新一线城市不断上演,而新一线城市的居住现状究竟如何?近日,贝壳找房发布《2019新一线城市居住报告》(以下简称《报告》),秘密全都藏在这份报告里。

二手房交易哪儿最热?

成都卖得多,重庆卖得快

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,中国房地产正处于从增量时代向存量时代转移的过程。尤其在经济下行压力进一步加大和房地产金融不能再进一步膨胀的约束下,鼓励以旧换新、卖一买一的换房需求释放是当前唯一的出路。

那么,哪个城市的二手房交易热度最高?

交易量是最直观的指标,《报告》显示,成都、天津、武汉、重庆、西安的房子卖得最多,成都的交易指数仅次于北京。另一个指标则是换手率,反映房产流通性的强弱。换手率top5的城市分别为成都、武汉、天津、南京、郑州。

活跃的交易使得大量二手房挂牌入市。不过总体来看,2019年前十个月,新一线城市的二手房新增挂牌量均高于成交量,意味着想卖房的人多,但真正卖出去的少。其中,郑州差距最大。二手房新增挂牌量与成交量的差距大小,一定程度上影响着供求关系的走向。

另一个反映供求关系的指标则是成交周期,即客户从录入到签约的用时长短。《报告》显示,重庆卖得最快,平均17.8天;杭州卖得最慢,平均33天。

4城买房负担高于广州

天津压力是长沙的3倍

有机构对不同婚恋状况的人进行调研显示,94.85%的人认为住房和幸福相关。那么,置业难度则直接关系到人们的幸福感。

我们用房价收入比来衡量普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房?从《报告》中看,总体而言,新一线城市的买房负担明显低于一线城市,购房者群体年轻化趋势更明显。

《报告》中,一线城市80后依然是购房主力,新一线城市中90后则占比约为43.4%,超过80后成为了购房主力军。不过,新一线城市中,天津、杭州、南京、青岛的买房负担最重,甚至高于广州。天津的房价收入比达到16.8,是长沙的2.8倍。

买房负担越重,置业难度越大,但并不意味着人们对买房的需求变弱。《报告》显示,买房负担重并没有削弱需求,而负担轻也没有刺激更多的需求和交易。昆明是买房负担最轻的城市,但从二手房的成交量和换手率来看,均在新一线城市中排名垫底,而且也是新增房源最少的城市。

新一线租金扛得住吗?

杭州租客最难,宁波最轻松

在一个城市立足,除了买房,还有一个选择就是租房。而房租收入比则是衡量租客居住负担的一个重要指标。专家认为,房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

从《报告》来看,新一线城市的房租收入比均高于30%。其中,杭州的房租收入比为62.3%,实现租赁自由最难,其整租一居室的均价为3175元/月。西安、重庆、成都、南京、郑州、天津等6个城市的房租收入比也超过50%。新一线整租一居室均价为1900元/月,杭州、南京、苏州、武汉的均价高于新一线城市的平均水平。

物美价廉是大多数人的追求。相对富足的人,往往在物美的前提下,寻找价格更低的东西;而相对拮据的人,则更倾向在价廉的前提下,挑选更好的东西。因此,租房负担越重,由于能力有限,租房只能量力而行,因此对租住品质的分层现象越明显。

贝壳问卷调查显示,将近六成受访者倾向于“有条件则会买房”。因此,租客被视为城市的重要潜在购房群体。从《报告》上看,租赁需求旺盛的城市,买卖需求也普遍较为旺盛,且城市交易量较大。反之,同样可能产生连锁反应。

东莞、天津和杭州

总有一个适合你

如今,数以亿计的人口背井离乡、跨省迁徙,正在发生。《报告》显示,新一线城市中,东莞、天津、杭州的外地购房者和租房者占比最多。

“季军”杭州,外地购房者占比达到53.1%,以安徽人、江西人和河南人为主。

近年来,在阿里巴巴、网易等高科技企业带动下,杭州GDP一跃跨入全国前十。城市吸引力也稳居第一集团,与北上广深比肩。

杭州房地产市场需求旺盛,楼市调控政策执行严格且不断加码。但随着今年5月落户政策的放宽,带动了住宅市场新一波的量价上扬。

“亚军”天津,成交量中超六成由外地人买单。

2018年,天津开始推行“海河英才行动计划”,降低落户门槛,2019年部分区域又放开限购,短期内吸引了大量外地购房客户。其中,河北人、河南人以及山东人最多。

那么,天津人都去哪儿了呢?2019年1-10月,天津每万人中成交6套房,仅次于北京的8.3套/万人,成为新一线城市中最爱买房的一群人。不过,其在外地购房的比例仅为0.6套/万人,且主要集中在北京。

“冠军”东莞的外地购房者占比73%,将近四成被湖南人、湖北人和江西人买走。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中已经明确表示:“以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。”东莞正进入人口品质红利时代。不过,目前人口增速还相对缓慢,因此,二手房成交量规模在新一线城市中排名倒数。

从《报告》来看,外地购房者占比高的城市,房价也相对较高,处于新一线的上游区间;反之,如果房子大部分被本省居民购买,则房价在新一线城市中普遍排名较低。

丁莉 本文来源:证券时报网 责任编辑:丁莉_cd01
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