在进行了项目的基本信息和商圈信息收集后，确定项目值得投资，那么接下来就是项目定位了。
SWOT分析是常用的战略规划工具之一，代表分析企业优势(strengths)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threats)。在长租公寓项目上，可用SWOT分析为项目进行合理的定位。
客源结构分析与竞争对手分析
在正式进入SWOT分析前，要先进行客源结构分析与竞争对手分析。
◆要对周边客群进行分析，按类别区分，评估所占的比例及客源通勤方式。
比如：
白领，50%，项目周边100余栋的大量写字楼。
创业人群，40%，孵化园、创业园，现拥有4000人的创业人群。
商业服务人员，10%，周边配商业综合体，目前有3处，大约有2000多人服务人群。
◆客群庞大，不要想着通吃，要与周边竞品成为朋友，所以下一步是1KM内竞争对手分析，了解对手才能知道客群被瓜分的情况，而自己可以抢占的是哪些客群。包括竞争对手的项目类型、房型及装修情况、租金价格、与项目的对比情况。
SWOT分析
完成基础的客源分析与竞品分析后，开始进入SWOT分析，以确定项目定位，可从以下几点入手。
优势(S)：包括物业条件、位置优势、商业配套、商务交通便利。
劣势(W)：包括物业条件、交通、周边环境。
机会(O)：项目所在地或周边的发展规划。
威胁(T)：区域竞争及其他。
房价分析及定价建议
完成SWOT分析后确定2-3个对标物业，各选取4个以上的房型进行分析，包括房间类型、套内面积、价格、每㎡价格、厨房、阳台、采光、朝向，并附上物业外观。
完成后对对标物业与目标项目进行评分，评分指标应包括：距离地铁站或公交枢纽的步行时间、离大中型SHOPPINGMALL的步行时间、租金、周边的士车程/地铁15分钟内的写字楼集中度。
同时也要了解整个城市各个区域的平均租金情况。
根据得分，很容易就知道目标项目定价的区间了。
在整个过程中，一定要进行市场调研，不能靠百度，要耳闻眼见，最后的产品与价格规划从客户和市场出发，做最适合的产品。
本文来源：中国网
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丁莉_cd01
