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6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性

2019-07-31 10:26:56 来源: 中国网 举报
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综述

政策:上海地方政府坚持“一城一策”,紧跟国家政策,房地产市场监管不放松,整体房地产市场依然处于严格调控状态下。

土地:6月上海土地市场累计出让土地19幅,总成交面积为109.33万㎡,成交总价81.01亿元,土地市场较为平稳,土地溢价率普遍偏低。上半年供应量远超去年同期,大房企仍为拿地主力,低溢价为市场主基调。

新房:6月上海新房市场新增供应量88.4万㎡,环比5月增加40.09%,累计成交量66.3万㎡,环比增加3.3%,成交均价为5.33万/㎡,环比略降5.9%。一手房成交均价继续下跌,主要与6月成交的新房8.5成以上位于外环外有关,这是今年以来月成交量第2次突破6千套,新房成交势头直逼“金三银四”。

二手:6月上海二手住宅成交套数为21740余套,环比下降6.76%,同比上升42.15%;以成交面积计,环比下降6.81%,同比上升39.67%。截至6月底,全市二手住宅挂牌量为65558套,环比下降0.40%;同比下降22.69%。两年内挂牌量持续下降。

中国网地产数据研究中心认为,今年以来,中央继续坚持住房居住属性,坚持稳地价、稳房价、稳预期的政策导向,从6月份上海市场的表现来出,后续土地市场和房地产市场预期将进一步稳定。

政策:推进旧区改造,警惕市场风险

在政策动态方面,6月19日,李克强主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。在今年的上海两会上,“老小旧远”等民生问题也被多次提及,旧区改造关乎市民居住条件改善和城市品质提升。

中国网地产数据研究中心认为,上海作为中国经济发展中心城市,是长三角区域的龙头,目前已有多个旧改项目成功落地,旧改项目可成为房企在上海的土地拓展模式提供新的借鉴。如7月初,佳兆业集团成功摘得上海市嘉定区徐行镇“城中村”改造商住地块,是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。

6月24日,《中国城市竞争力第17次报告》发布,报告指出,房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险,虽然近年来房地产去库存效果显著,但最近出现了反弹苗头;房地产金融风险正在快速积累,但总体可控;房价对企业流动性风险存在双重影响,部分省份存在较大的企业流动性风险。

土地市场:拿地趋于理性,溢价率普遍偏低

6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产

6月上海土地市场4幅商品住宅用地出让

据中国网地产数据研究中心统计,6月上海土地市场累计出让土地19幅,总成交面积为109.33万㎡,成交总价81.01亿元,包括了商品住宅用地4幅、工业用地10幅及其他用途土地5幅。

其中4幅宅地出让总面积约21万㎡,成交金额近60亿,溢价率均低于5%。

中国网地产数据研究中心认为,相较于周边苏州、杭州、南京等地,今年上半年上海土地市场相对平稳。一方面是因为严苛的拍卖方式(打分制)提高了竞价门槛,另一方面限价政策的贯彻执行,让房企对市场预期相对稳定,在竞价时不敢过于激进,因而土地溢价率普遍偏低。?

新房市场:房价 “稳”字当头,新房供应走高

6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产

6月上海各环线新房成交价格(单位:元/㎡)

6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产?

6月上海各区域新房成交价格(单位:元/㎡)

在新房成交价格方面,6月上海新房成交均价为5.33万/㎡,环比上月略降5.9%,各区域中新房成交均价最高的为黄浦、虹口及徐汇三区;各环线中成交均价最高的为内环以内,单价10.62万/㎡,同比增长2.1%。6月上海市场房价波动幅度较小,整体保持稳定。

?6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产

6月上海新房市场供求量价走势(单位:万方、元/㎡)

在新房市场供需方面,据中国网地产数据研究中心统计,6月份上海新房市场新增供应量88.4万方,环比5月增加40.09%,累计成交量66.3万㎡,环比增加3.3%,成交均价为5.33万/㎡,环比略降5.9%。6月共计30个项目开盘,供应房源近9000套,其中有22个项目参与公证摇号,推出房源7596套,有效认筹3913组,平均认筹比60%。

从去化情况来看,远郊的楼盘因为交通配套等因素认筹、去化情况不佳,而部分位于内中环的项目,整体去化情况较好。从平均去化率来看,基本在40%-60%区间内波动,市场整体趋于理性。

中国网地产数据研究中心认为,下半年上海新房市场将面临不小的压力。一方面是由于楼市调控政策不放松,另一方面是市场将迎来7、8月淡季行情,预计后续在供应、成交端均会出现不同程度缩水。

二手房市场:成交稳中略降,同比增幅三度收窄


6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产

6月上海各区域二手房成交价格(单位:元/㎡)

6月上海市场分析报告:平稳过渡,市场渐趋理性-中国网地产

6月二手房各环线成交量占比

?整体来看,6月上海二手房成交均价52906元/㎡,环比上升0.43%,同比下跌 1.64%;二手房成交套数为21740余套,环比下降6.76%,同比上升42.15%;以成交面积计,环比下降6.81%,同比上升39.67%。截至6月底,全市二手房挂牌量为65558套,环比下降0.40%;同比下降22.69%,。两2年内挂牌量持续下降。各区域中,二手房成交均价前三为黄浦、徐汇和静安;各环线成交量最高的为外郊环间区域,占比37%。二手房优势在于选择空间大,配套完善和现房,整个6月二手房客户分流并不明显,市场交易节奏有所放缓。

6月平稳收官,下半年政策调控逻辑非线性

2019年上半年上海房产市场以6月的平稳收官告一段落,政策主基调趋向“稳定”,年初政策预期比较积极,市场普遍预期调控政策将有所松绑,因为市场相对活跃,随后整体政策趋于平稳收紧,市场随之转为平稳态势。市场交易活跃主要是由于改善型需求释放,转入新房交易,并且在宏观调控政策下,一些在去年持续观望的买家今年陆续开始进入市场,加之贷款政策利好,刺激了交易市场的活跃。较为活跃的土地市场也在6月回归了平稳和理性。

展望未来,在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,下半年政策整体表现为一城一策、政策微调、“松”与“紧”并行。政府对城市的调控逻辑将从线性向非线性转变,一个城市可能存在多种政策,调控更有针对性。随着7、8月淡季行情的来临,接下来上海新房市场将面临不小的压力,预计后续在供应、成交端均会出现不同程度缩水。下半年房地产市场将以“一城一策”为核心,以“平稳”为主基调,行业规模将小幅增长;市场将持续波动,波动频率逐步加快,市场走势不会一路攀升,也不会持续下滑;伴随城市的不断升级,房产市场也会随之分化,不同区域市场分化,产品线分化,项目分化也将不断出现。下半年房产的主要压力还是会来自于市场本身,经过上半年房企集中拿地补库存,下半年的供应量压力应该不会很大,市场竞争可能会比上半年更加激烈。

cd01 本文来源:中国网 责任编辑:丁莉_cd01
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