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奥园冲击千亿这半年:狂奔后降速

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7月2日,中国奥园发布公告称,今年上半年,未经审核合同销售额累计约536.3亿元,较2018年同期增长约33%。中国奥园在规模赛道上狂奔,目标直指千亿销售规模,但其土地储备并不充裕,净负债率也在上升。业内人士表示,企业在做大规模的同时,也要注重销售规模和资金稳健方面的平衡。

上半年销售额536.3亿,同比增加33%

资料显示,1996年中国奥园创立,2007年在香港联交所主板正式上市,已成功构建“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”七大集团,覆盖华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域四大经济核区及世界三大洲。

7月2日,中国奥园发布公告称,今年6月,公司实现未经审核合同销售金额约153.0亿元,同比增长约28%。今年上半年,公司未经审核合同销售额累计约536.3亿元,较2018年同期增长约33%。中国奥园计划在今年实现合同销售金额约为1141亿元。据此,截至6月底,中国奥园已实现年度目标约47%。

值得一提的是,在克而瑞今年上半年房企销售榜单中,中国奥园上半年536.3亿元的合约销售、33%的同比增幅,将其销售排名从去年底的38位,提升至今年上半年的26位,而这也是中国奥园上市以来首次挺进销售排行榜前三十。

除了全口径金额排行榜,其权益金额更为亮眼。克而瑞今年上半年房企权益金额排行榜显示,中国奥园以452.1亿元权益金额在排行榜中升至22名。

在业内人士看来,从目前来看,中国奥园跨过千亿门槛或不成问题。来自国泰君安国际的一份研究报告指出,今年,中国奥园可售货值达1900亿元,去化率60%即可达到全年1150亿元的销售目标。

财经评论员严跃进表示,中国奥园在做大规模方面的思路较清晰,规模指标在当前市场竞争中依然是很关键的指标,从业绩的冲刺来看,后续全额完成的可能性很大。不过,在具体销售节点上看,今年7-8月份受金融政策收紧等因素影响,市场交易节奏会放缓,而到了第四季度,市场的交易节奏会略有宽松,因此,企业需关注不同节点的营销策略。

值得注意的是,今年上半年,房企销售额增速,尤其是龙头房企销售额同比数据全面下调,相比而言,中国奥园的业绩增速涨幅不错。但相对去年全年、去年同期,业绩增速稍有放缓。对此,严跃进表示,“增速放缓或对未来业绩继续增长形成阻力。”

加大西南布局,上半年新增土地货值排名22位

新京报记者了解到,中国奥园植根广东,聚焦粤港澳大湾区,同时布局中国华南、华东、中西部核心区及环渤海区域。

从2018年地域销售贡献度来看,来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售金额约280亿元,约占总合同销售金额的31%,居各区域之首;华东区域销售占比则为22%;而中西部核心区销售占比20%。

不过,查阅今年奥园的拿地信息不难发现,中国奥园正加大华南区域之外的布局。以西南区域为例,6月11日,中国奥园斥资14.05亿元在成都、重庆两地连落两子,净用地面积达126.81亩。今天3月3日,奥园正式进驻石家庄,夺得长安区一商住用地。

不过,总体来说,中国奥园的土地储备并不充裕。公告显示,截至2018年底,中国奥园拥有198个项目,覆盖70个境内外城市,总土地储备建筑面积约为3410万平方米,权益占比80%。

克而瑞研究中心认为,截至去年底,在中国奥园的土储结构中,324万平方米为已竣工物业,1505万平方米处于在建阶段,1581万平方米为持续未来发展土地,但仅占总土储建面的46%,考虑到已竣工物业和在建物业中,含有大量已售未结算资源,未来可供规划的土地并不充足。

克而瑞今年上半年土地储备排行榜中,中国奥园以564.8万平方米新增土地建筑面积排名19位,以721.7亿元新增土地货值,排名22位。

值得一提的是,中国奥园近年来积极推进城市更新项目,旧改或将为其带来额外的土储补充。记者了解到,今年中国奥园将有9个城市更新项目逐步转化为土地储备,其中大部分位于大湾区城市,可提供可售资源约660亿元。

不过,业内人士称,城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润,未来利润可见性高,但开发周期较长,不确定性也较高。

去年净负债率上升,盈利能力有待提高

而在财务指标上,截至去年底,中国奥园净利率以及归母净利率较2017年有小幅下降,盈利能力略有下降。

公告显示,2018年,中国奥园实现营业收入310.1亿元,营业收入的主要来源为物业发展收益,约297.4亿元,占的营业收入5.9%,经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益,分别占3.5%和0.6%。

此外,盈利指标方面,2018年,中国奥园毛利润约为96.3亿元,毛利率约为31.1%;净利润为29.4亿元,同比增51%。不过,净利率较2017年下降0.7个百分点,为9.5%。归属上市公司股东的净利润率7.76%,较2017年下降0.82个百分点。

资本运营方面,中国奥园净负债率有所上升。2018年,中国奥园资产总额约1888.58亿元,负债总额1581.24亿元,净负债率为58.9%,较2017年56.49%略有上升。此外,截至去年年底,现金持有量为396.2亿元,现金短债比为1.67,流动比率为1.4。

严跃进表示,企业做大规模的同时,也要注重平衡,尤其是在既有项目的操盘和资金稳健方面,需要有新动作。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 何燕

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