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长三角一体化|概念“热炒”下的小镇汾湖:产业未动 房价先行

2019-06-11 09:31:57  举报
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随着长三角一体化示范区的选址公布,曾经的四线小城镇汾湖“一夜成名”,成为最炙手可热的板块之一。从地理位置来看,汾湖有着先天性优势。其地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的“金三角腹地”,是长三角经济圈的中心区域。也是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区。

汾湖区位示意图(图片来源于网络)

而汾湖的房地产市场也在 “政策东风”中迎来了新的变化。受益于其优越的地理位置以及上海的辐射,汾湖的房价也不断攀升。据易居研究院智库中心提供的数据显示,2016年~2018年,汾湖新房成交均价分别为10031元/㎡、13524元/㎡、16601元/㎡。如今的汾湖新房均价已经飙升到20000元/平方米左右,这个价格基本上和吴江主城均价几乎齐平。

当一切还在规划中,房价却已然开始躁动起来。令人好奇的是,在“长三角一体化示范区”概念支撑下的汾湖楼市除了高企的房价,还呈现出怎样的状态?未来又将如何发展?日前,凤凰网房产实地探访汾湖楼市,发现在概念的支撑下,汾湖楼市呈现出一派有意思的景象……

“家家户户”扛起概念大旗

也就距离《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》被审议也就短短几天的时间,汾湖的在售楼盘便纷纷以“长三角一体化示范区”作为卖点,兴致昂扬地讲述利好。

“汾湖现在是示范区,未来的发展潜力可想而知。而且地铁、高铁等交通规划都在进行中,产业也将陆续引进。” 距离《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》被审议也就短短几天时间,龙光·玖誉湾的销售人员已经在销讲上新增了这一进展,“这是国家战略,规划很快就会落地。”

龙光·玖誉湾现场宣传板

其他楼盘也不能“免俗”。合景·云溪四季的售楼处门口便矗立着高大的立牌,火红的背景板上写着醒目的“长三角示范区建设加速”等文字,周围再配以详尽的解说,足以吸引客户驻足了解。

合景云溪四季案场门口实拍

在本站走访过程中,即使是在工作日,仍有不少前来售楼处看房的人。按照销售的话来讲,现在来看已经是“后知后觉”,很多“有眼光”的客户早在去年10月就已经着手买入。

从图中不难发现,汾湖近两年的商品住宅成交呈“量价齐升”态势(数据来源:金刚石数据)

“我觉得汾湖的楼市在‘良’与‘好’之间。如果真火起来,汾湖的房子不够一天卖的。网签数据有一定滞后性,其实整个汾湖在售就四个项目,领证可售的房源量不过一千多套。”合景云溪四季的销售经理李虎在接受本站采访时谈到,“如果今年汾湖再拍几块地,那可能就真要起势了。”

的确,汾湖的房价可以与吴江市区“媲美”,和其被推高的地价有很大的关系。自2016年以来,众多品牌房企参与到汾湖地块的争夺中,像碧桂园、中南、世茂、美的、金科、恒大等,汾湖板块已成为房企眼中的"香饽饽"。

汾湖近年宅地出让表

碧桂园为汾湖先行者,2016年9月8日的吴江土拍中,碧桂园就拿下了位于汾湖两地块,楼面价分别为10292元/㎡和10707元/㎡,溢价率高达314%和379%。2017年又接连拿下汾湖3宗地,布局决心强烈。

其实,在2018年下半年之前,汾湖的楼盘去化速度并不快。金刚石数据显示,碧桂园湖悦天境从2017年4月16日开盘后,截至2017年底仅仅成交了32套。而即便在到2018年下半年销售情况好转后,成交均价也并未有多少提升。

首开后一年,湖悦天境成交一直处于低位(数据来源:金刚石数据)

如今,长三角一体化概念下,汾湖板块的楼市逐渐活跃起来。不过,碧桂园是否押宝成功尽享红利,还要等待市场考验。

龙光·玖誉湾销售人员透露,涨价是肯定的,但由于政府限价,涨幅都在合理范围内。“我们一期毛坯房均价在1万9每平,面积在89~113平方米,容积率1.5,即将售罄。接下来推出的是精装修,预计会在2万1每平,比在售房源高两千左右。”

此外,合景·云溪四季规划了8幢洋房和3幢高层,为精装准现房,一期已经全部售罄。在售房源洋房均价为22500元/㎡,高层均价为19500元/㎡。从现场来看,可供选择的房源并不太多。

合景云溪四季售楼处沙盘

和花桥、嘉善等地相比,汾湖楼盘的“投资”属性并不强。虽然花桥和汾湖一样也执行限购政策,但是开发商、中介代办社保等违规现状风行,拉客意愿强烈。而汾湖的开发商纷纷表示,必须符合买房条件才可以,这也使得汾湖买房以本地人为主,“工业园区富人多,成交占比不低”。

值得注意的是,汾湖新房存量并不大。凤凰网房产了解到,汾湖目前在售楼盘4个,在卖的房子也就一千多套。如果后续没有新盘入市,汾湖的新房供应将“捉襟见肘”,甚至部分项目已经流露出“惜售”的意愿。

此外,凤凰网房产在汾湖还发现了一个有意思的现象。小小的汾湖拥有着大量的中介门店,通过走访发现,汾湖几乎每一条街道都有数家中介门店,部分街道甚至每隔两个店面就有一家中介,可见汾湖的楼市有多么火热。

汾湖中介门店“一条街”

“二手房涨价是比较快的,现在汾湖二手房约1万8每平,去年也才1万3每平,涨了差不多5000元吧。”一名二手房店员向凤凰网房产表示。

“中国电梯看汾湖”,更多规划在路上

能够长久支撑起房价的绝不是空泛的概念,而是落地到实处的产业支撑。

据汾湖人说,“中国电梯看苏州,苏州电梯看汾湖”,全国每8台国产电梯中,有1部就是汾湖造的。汾湖的主干道叫康力大道,名字由来就是造电梯的康力集团。依靠着康力打出的名头,汾湖已集聚了康力、申龙、聚力、威特等9家整梯企业和一大批零部件生产企业,拥有完整的电梯装备产业链,装备制造业规模达220亿元。

汾湖地标建筑——电梯试验塔(图片来源于网络)

不过,除了电梯,汾湖其他配套产业还处于百废待兴的状态,很多规划还有待落实,尤其是商业配套比较基础。有业内人士坦言,如果现在想在示范区买房,需要做好5-10年长期持有的心理准备。

汾湖重要商业配套华润万家

总而言之,规划已经在路上。据上证报消息,根据最新规划,通苏嘉、沪苏湖两条高铁将在汾湖设立共同交叉车站,这里将成为长三角一体化发展过程中的又一个重要交通枢纽。目前,汾湖已率先开通直达青浦的专线班车,无缝对接上海地铁17号线,拉近与上海的距离。

通苏嘉、沪苏湖两条高铁将在汾湖设立共同交叉车站

交通固然重要,但产业支撑是一个区域发展兴旺的根本动力。在长三角一体化及示范区建设日趋明朗的背景下,越来越多的高新技术产业项目落地汾湖。

据了解,2018年6月29日,汾湖与上海莘庄工业区签订了战略合作协议,建立了定期沟通交流机制。中国中车计划投资100亿元,在吴江汾湖等地投资建设生产基地及总部基地,包括捷运总部及研究院、智能装备制造基地、产业重组制造基地以及产融平台合作。

此外,去年9月15日,苏州市与绿地控股签署战略合作协议,将投资500亿元在吴江区共同打造长三角科技示范城。

2018年全年,汾湖加大了与上海莘庄、虹桥商务区、张江等区域的对接,突出产业协同,重点加强智能装备制造、新型半导体、生物医药、新能源等先进制造业以及电商物流、基金、文化旅游等现代服务业的对接与合作,全面承接上海溢出的高端资源和项目。

教育资源方面,据了解,2018年4月,汾湖文体中心已完成文化馆和体育馆主体工程,作为吴江区重点实事工程项目,建成后将成为汾湖高新区文化地标,预计2020年竣工。

结语:

借着“长三角一体化示范区”概念,汾湖的房价已经先行。但示范区较为落后的城市界面又给不了当地的楼盘太多支撑,与市区齐平的房价可以说已经透支了此前“上升国家战略”所带来的“红利”。而且当地的产业方面除了电梯大多拿不出手。汾湖的未来,还要看基建、产业、人才以及各项配套政策的落地。

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