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三四线房价平稳,为何炒房者都炒哭了?

2019-06-10 08:51:54  举报
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进入四五月份之后,各地房地产调控政策又密集出台,一二线城市房价小幅波动,涨跌有限,而三四线楼市房价上涨趋势得到遏制,总体呈现平稳态势。国内房地产相较于一季度的火爆,现在也开始逐步降温。不过,尽管房价走势较为平稳,但炒房者在投机三四线城市之后,反而忧心忡忡,有的炒房者现在都炒哭了,因为大量资金陷在三四线城市处于难以自拔的境地。

导致近年来三四线楼市房价大涨的原因主要有二个:一是从2016年7月开始,一二线城市房地产调控全面启动,房地产调控使得炒房者在一二线城市炒房失去了机会之后,只能转向当时价格还处于低谷的三四线城市。于是,炒房者的资金从一二线城市流向三四线城市,从2017年下半年开始三四线房价出现翻倍增长。

二是,近年来棚改货币化安置,推高了三四线城市的房价,仅仅在2018年我国棚改改造开工就达626万套,如果加上前几年的数量,这个棚改数字就不少了,于是大量棚改拆迁居民拿着地方政府发放的动迁款,到周边地区购房,而三四线城市房地产市场本身盘子就不大,所以房价出现暴涨就在所难免了。

受到大量游资流入三四线城市,以及棚改货币化安置的影响,各路开发商和炒房者都跑到三四线城市投资房产,希望能够踏上三四线房价上涨的行情。不过,他们刚刚高兴了没多久,去年10月,国务院宣布棚改货币化安置,将会改为实物安置。同时,还有部分三四线城市加强了对房地产市场的调控。那么,面对三四线城市楼市降温,房地产市场日渐走平,炒房者为啥还要哭了呢?

首先,三四线城市这几年房价暴涨,主要是棚改货币化安置造成的。而现在棚货货币化安置将逐渐改成实物安置,这对于三四线城市来说,本身由于城市人口流出大于流入,基础设施相对薄弱,再加上没有产业支撑,很容易造成房价大涨之后必有大跌,如果棚改货币化安置需求一辙出,当地房价很可能从哪里来再回哪里去。不仅会把炒房者这些年来的赚取的差价都给抹平,还会把炒房者套在里面。

再者,三四线城市全线降温,新房成交量还可能维持,而二手房却会呈现“有价无市”的局面。对于三四线城市的居民来说,本来城市面积就不大,不用像大城市那样,市中心区域到郊区需要好几个小时,而三四线城市的人喜欢购买新建的房产,所以,炒房者即使买到了房产,也会因为二手房市场“有价无市”而烂漫手里,当然,三四线城市房子还可以用于出租,但房产出租很难租得出去,而且租金的价格也很低。炒房者无疑是被套在了这些中型城市里。

最后,从目前来看三四线城市的房价很难再大幅上涨,最好的结果是稳中有降,而对于炒房者来说,房价不涨就是亏钱,因为他们炒房也是有成本的,现在二套房以上房贷利率都超过6%以上,这意味着,炒房者拿着三四线城市房子,每年房价必须要有二至三成的上涨,否则融资、交易成本,都会让炒房者深套在房地产里面,而不能自拔。在这种情况下,对于炒房者来说,三四线城市只要房价不大涨,就会是亏损,他们当然会很难受,欲哭无泪。

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