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专家说三四线房价会大跌 为啥还没动静?

2019-06-10 08:51:16  举报
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2019年初,一些专家曾预测,中国三四线城市房价将会大跌,可是上半年已过,国内三四线城市房价还高高在上,并没有出现大跌的迹象。实际上,专家的预测是基于去年第四季度房地产市场低迷而做出的判断,然而却没料到,今年一季度房地产市场就开始回暖了。

导致国内房价在一季度回暖的原因有以下几个:第一,货币政策宽松,1月央行两次全面降准,国内金融体系流动性宽裕,银行信贷有一半以上流向房地产业。同时,银行的利率也从去年底的持续上调,变为下跌,让无疑给了炒房者房地产松绑的信号。政策的多变,使房地产预测变得相当艰难。

第二,为了稳定经济,控制系统性金融风险,继续完成去商品房库存的目标。部分三四线城市放松了房地产调控政策,比如降低人才引进的门槛、取消限购令,对于房地产调控执行放松,而这些支持房地产回暖的政策出台,都是上半年三四线城市房价跌不下去的原因。

而对于这些专家来说,如果没有这些有利地房地产回暖的利多影响,房地产市场仍然延续去年第四季度的调整趋势,那么今年上半年,部分三四线城市将会有明显回落,而一旦有政策干预市场波动,房价下跌进程就可能被推迟。这有点像股市,政策出台利好固然能迟滞股市下跌进程,但是改变不了下跌的趋势。而随着,今年第二季度房地产调控政策的密集出台,未来房地产降温已经是大概率事件。

那么,未来三四线城市房价会出现大跌吗?很多人的答案是不可能。但实际上,环京楼市的燕郊、通州、廊坊等地的房价均出现过下跌。我们认为,并非政策不允许房价不下跌,而是政策不允许各城市的房价集中一同大跌,这样容易引发系统性金融风险。那我们凭啥来预测国内三四线城市下跌趋势不会改变呢?

首先,导致三四线城市的那些利好,现在已经清除。近年来,三四线城市房价出现大涨,主要是相较于一线城市,三四线城市房价处于洼地,现在三四线城市房价经过大涨,也不再便宜了。同时,棚改货币化安置在去年10月份被叫停,各地去库存也接近尾声。

尽管今年上半年三四线房价仍然保持高位运行,但也没有出现大涨,而随着第二季度各地密集出台房地产调控政策的影响。下半年三四线城市房价出现大幅调整的概率正在加大。事实上,一些地方放开限购政策是一把双刃剑,如果人们预期房价上涨时,会推动房价涨,但如果人们预期房价下跌时,会加快房价调整进程。

再者,三四线城市房地产回暖,这是虚张声势。往往是新房价格回暖,二手房价格依然冷淡,呈现有价无市的情况。事实上,虽然一季度部分城市放松了对房地产的调控,但是由于这些城市人口流出量大于流入,产业结构单一、基础设施相对薄弱,导致了未来可持续进入三四线城市的购房者投机炒作热情会急剧下降,三四线城市未来不仅没有上涨基础,还有可能陷入快速调整的漩涡。

最后,三四线城市经过了这二年房价大涨之后,购买力已经进入强弩之末的周期,之前购房主力除了投机炒房者,还有当地棚改居民和农民工返乡潮带来的购房置业热,而现在即使是三四线城市也涨过了8000至9000元/平方米,而当地居民收入只有二三千元/月,在这种情况下,一旦地方政府重启对房地产调控政策,投机炒房退出,三四线城市房价出现大起大落的概率较大。

年初,有专家表示今年三四线城市房价将会出现下跌,但是上半年已过,三四线城市并没有如预期那样出现大跌,这主要是今年初的货币政策、调控政策有所放松,迟滞了三四线城市房价下跌的进程。而未来,随着三四线房地产需求减少,投机炒房退出,三四线城市房价将出现一定幅度的调整,这种概率还是很大的。

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