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我爱我家:一染资本深似海

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5月9日晚间,针对深交所《关于对我爱我家控股集团股份有限公司的重组问询函》的复函,在将近一个月的等待之后,我爱我家终于在许诺期限的最后一天回答深交所了。在复函之中,就蓝海购应收账款余额较高等问题,我爱我家分别给出了回执。

上市后的我爱我家,在不断发起资本并购战之时,又开足马力拥抱金融资本。

在复函之前的3月26日和5月2日,我爱我家还分别发布公告称,公司与海尔金控旗下“寓见新生活”平台将围绕长租公寓市场展开深入合作,与中国建设银行签署《住房租赁业务战略合作框架协议》。

我爱我家“染”上资本瘾,还得从一年前说起。去年4月27日,一纸公告之下,“昆百大A”中文名称变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”的同时,亦标志着我爱我家借壳昆百大上市成功。

指缝很宽,时间太瘦。回顾这一年时间,当21世纪不动产入驻贝壳找房,中原地产首次开放加盟经营,上市后的我爱我家的纷扰显然来得更凶猛些:频繁并购却频遭问询、踩线完成对赌额、我爱我家变我“霸”我家等。


利润枷锁下的狂奔

一染资本深似海。

去年4月份,在博鳌亚洲论坛2018年年会上,谢勇曾对媒体说:“不会为了超越链家而扩大规模。不能走太快,万一没踩对点就亏损了。”然而,一系列的事实证明,借壳上市后的我爱我家,带着利润的枷锁,在资本金融的世界里狂奔。

首当其冲的是与金融资本跨行业合作。今年5月2日晚间,我爱我家发布公告称,公司与中国建设银行于4月27日签署《住房租赁业务战略合作框架协议》,双方将在资金结算、对公金融服务、个人金融服务和住房租赁服务平台等多方面开展合作。

而在此之前的3月26日,昆百大与海尔金控正式签署战略合作协议,公告称,未来,昆百大旗下我爱我家集团与海尔金控旗下“寓见新生活”平台将围绕长租公寓市场展开深入合作。

除此之外,试图通过资本并购扩大企业规模,也成为我爱我家的手段之一。2018年12月17日,我爱我家公告称,拟以发行股份及支付现金的方式购买中环互联100%的股权,同时拟以询价方式向不超过十名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金。

2019年2月,我爱我家全资子公司拟以1.43亿元收购其控股子公司少数股东持有的昆明百大集团野鸭湖房地产40%股权。

4月17日,我爱我家发布又公告称,其子公司我爱我家房地产经济拟以支付现金的方式购买谢照、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎等持有的蓝海购100%的股权,交易合计对价5.6亿元。

企图运用资本杠杆来扩大企业规模,成为我爱我家上市后的战略谋向,而这一切皆指向利润对赌协议。去年4月9日,昆百大A正式更名为“我爱我家控股集团股份有限公司”,我爱我家完成上市。根据公开资料显示,为促成这次交易,我爱我家向股东承诺2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。

2017、2018年年报显示,我爱我家2017年实际实现利润约5.07亿元,业绩完成率为101.34%,正好压线完成。而2018年净利润为6.31亿元。

对此,我爱我家高管回应媒体称,“对赌协议提到的是累积完成业绩,第一年我们已经完成了5亿元的目标,第二年和第三年只需完成6亿元和7亿元的目标即可。”

我爱我家为何频繁进行资本并购?这与新掌舵者谢勇的背景不无关系。“谢勇是一个长袖善舞的资本运作人,他擅长的是通过快速的资本并表,来实现三年的业绩对赌”,一位接近我爱我家的知情人士告诉中国网地产。

对于已经上市的我爱我家而言,借助时间短、成效快的财务投资,将小而美的优质资产纳入麾下,扩大其在行业的市场份额,并支撑起估值,再通过质押股权、定增等方式募集资金投入企业,形成良性循环,显然是其试图实现的运作方式。

而一些与房地产相关的上下游,小而美的优质公司,则成为谢勇的头号目标。比如前文提到的中环互联,比如蓝海购。我爱我家在年报中亦表示,如果中环互联收购案达成,将直接拓展当前直营店不适宜进入地区的版图,实现直营、加盟双主线的快速发展模式,届时其在全国的市场占有率及门店数量将增长接近一倍。


频遭问询后路难走

重点是,万般不由人。连续发起并购之战的谢勇,恐怕未曾料想,预期中的计划实施起来,却异常的艰难。

就在我爱我家公告拟收购中环互联股权不久之后,2018年12月24日,我爱我家收到了深交所出具的问询函,要求公司进一步披露收购中环互联100%股权的具体细节。

深交所要求公司说明标的资产下属2 家公司未取得房地产经纪机构备案的原因、进展和预计办理完毕的时间;并说明未办理房地产经纪机构备案对标的资产经营稳定性的影响,是否存在被相关主管部门处罚的可能性及应对措施等等问题。

12月28日,我爱我家对深交所的问询进行了回复,称尽管被相关主管部门处罚,但中环互联及其下属子公司的整体经营未造成重大不利影响,对本次重组不构成实质性障碍等等。而后至今,我爱我家并购中环互联之事,毫无进展。2019年4月23日,中国网地产曾联系爱我家相关人士,对方称暂无动向,让查询公开资料。

而野鸭湖项目的最新进展是,4月8日晚间,我爱我家发布公告称,我爱我家放弃收购野鸭湖剩余40%股权,新买家,苏州中尧物业出价2.4亿元收购剩余股权。

至于蓝海购,4月24日晚间,我爱我家发布《关于对我爱我家控股集团股份有限公司的重组问询函》公告。公告称,深交所回复十三条意见并请我爱我家做出书面说明。

问询内容涉及,标的公司在最近三年进行过多次股权转让及增资,股权转让及增资价格差异较大等问题。深交所要求我爱我家就该问询函中相关问题做出书面说明,并于2019年4月29日前报送书面说明材料。

对此,我爱我家在4月29日前并未报送书面说明材料,而是于4月30日发布《我爱我家控股集团股份有限公司关于延期回复深圳证券交易所重组问询函的公告》。公告中称,因相关数据及事项需进一步核实和完善,公司难以在2019年4月29日前报送问询函回复说明。预计最迟不晚于2019年5月9日向深圳证券交易所报送问询函的书面回复材料。

复函姗姗来迟。5月9日晚间,许诺期限的最后一天,我爱我家发布《关于深圳证券交易所<关于对我爱我家控股集团股份有限公司的重组问询函>之专项核查意见》。

就深交所相关问询,我爱我家解释称:蓝海购应收账款余额较高,是因为结算时间和回款周期存在时间差,以及银行信贷紧缩导致资金回笼放缓;应收账款坏账准备计提比例存在差异,是因为公司结合自身实际回款情况、交易对手可能存在的违约风险等具体情况而制定。

种种迹象表明,我爱我家频遭问询背后,并购之路着实难走。上述接近我爱我家的知情人士分析指出:“行业并购并不是简单资本运作,它是企业之间的并购,一些头部公司已被收购兼并完成,现在存活下来的各地区头部公司,它们都经受住大风大浪,顶住了互联网的冲击,不会轻易愿意被谁收购。其中,会涉及到利益互换或盈利分配,如果不合理,收购并不会这么顺利”。

据公开资料显示,截至2018年10月31日,中环互联已在武汉等17个城市布局超过2400家加盟门店。根据武汉市房地产经纪行业协会2018年1月发布的武汉市前20家房地产经纪机构名单,中环互联排名第六位,市场占有率为3.9%,我爱我家排名第九位,市场占有率为1.7%。

而蓝海购,属于房地产综合服务行业大类,目前主营业务已发展至长沙、武汉等全国十多个城市。截至2018年12月31日,蓝海购母公司账面净资产为1.9亿元,蓝海购净资产评估价值为5.8亿元。

事实上,我爱我家在多个并购草案中提到,并购对我爱我家的利好,将使其盈利能力得到进一步提高。且如上文所提,我爱我家2018年年报中,针对中环互联并购案,亦提到并购成功将带来的诸多愿景展望。

然而,资本这把双刃剑,需要玩家们平衡短期利益和长远压力,冷静评估自身的商业价值。在政策风险不确定的时候,若被一时的追捧和高亢冲昏头脑,便容易迷失在过高的估值愿景下。

退一步而言,即便我爱我家的资本并购成功,“较之于普通中介模式,此类企业若被盲目收购,后续势必会涉及消化的问题,类似并购标的若不能发挥预期的效果,将会对我爱我家的传统业务形成挑战和阻碍”,易居研究院总监严跃进告诉中国网地产。


蜜糖会变成砒霜?

我爱我家上市之后,围绕它的新闻焦点除了资本并购和跨行业合作外,还有绕不开的人事变动,以及服务品质等问题。

根据我爱我家2018年年报显示,2018年共计六名我爱我家高管离职,分别为监事会主席顾俊、监事会主席郑小海、总裁助理窦岩、副总裁胡景晖、副总裁兼CIO曹晓航、法务总监柳玲。

这其中,老臣胡景晖的离职又最为轰动。针对胡景晖的离职,中原地产首席分析师张大伟曾在其公号文章《别了,我爱我家的胡景晖》中表示,胡景晖辞职的原因很简单,就是被资本抛弃了。

“一朝天子一朝臣”,再提去年事,上述知情人士感慨颇多,他告诉中国网地产,那一批被换掉的不仅仅是高层,还有很多中层,在谢勇的认知里,业务端不敢动是因为其不可替换,做战略的敢动是因为觉得随时可换。

换掉一批人的我爱我家,而今常见于公众的是频繁拥抱金融资本,鲜少见的新闻却是,“其花多少钱用于流程改造,投资多少钱用于系统建设,投入多少钱用于行业服务品质提升”,该人士说。

今年4月中旬,“我爱我家”被新华社、中国青年网点名,“我爱我家”变成“我霸我家”。也就是,同一房屋,同一中介,同一租户,续约后,租客需要向我爱我家交两次中介费。业内认为,“我爱我家”此举是将自己变成屯聚房源的二房东,自己每次转租都会跟房东一样,赚取到一定程度的租金。

实际上,霸王条款、服务瑕疵、中介费重复收等问题,是我爱我家的老大难问题,亦被媒体关注已久,在此不多赘述。之前由于股权分散,老板众多,不仅需要投入大量资金,也需要花费巨大精力,改造起来难度很大,“而现在又被资本裹挟,为了快速完成业绩对赌,更没有精力和意愿,踏实改造服务和流程,这些问题还是会持续一段时间”,该知情人士指出。

在他看来,尽管我爱我家的互联网程度较低,标准化、流程化相对不足,且上市之后,更多精力用于资本并购方面,但我爱我家也不是没有自己的优势。比如我爱我家很早就在全国各地落地生根,早在2002年,我爱我家就基本完成全国七成布局,其华北的三个区域、华东的四个区域都能够自负盈亏。

我爱我家前两年踩线完成对赌额,2019年即将过去二分之一,今年将是我爱我家对赌结束或扛起业绩中坚的关键节点,谢勇能否带领我爱我家如期完成对赌协议?“七个城市的底子强大,在当地城市的市场率较高,只要城市公司愿意拿出业绩,贡献老城市公司,完成业绩没问题”,知情人士说。

但问题的症结却是,既沉迷资本并购,又不将精力放在服务品质上,还没有意愿将每位经纪人的业务流程提升上来,也没有通过高科技手段让公司效率更高。长此以往,我爱我家的资本蜜糖恐怕将会变成致命的砒霜。

此外,随着限售股解禁期限的来临,如何提升各持股者对于我爱我家的信心,而不抛售股票,这也尤为重要。


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