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城市更新之辩:“风口”还是“吹起来的风口”?

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“我们做项目的人明白,城市更新是一件很难的事情。”中融长河资本的王宇涛说。

刚刚收购北京西城区菜市口一家五星酒店,并改建成中融信托写字楼后,王宇涛的项目在极短时间内迎来了不少央企的收购意向。

“大部分是要买下来作为总部大楼使用。”中融资本员工表示。项目火爆是有原因的,西城区金融街作为各大金融机构和央企扎堆之地,写字楼供应已经跟不上日渐高涨的办公楼需求。位于西城区的中融信托大厦刚好承接了金融街外溢的写字楼办公需求。

虽然项目运营非常顺利,王宇涛对于城市更新仍然不看好。“现在对于城市更新存在非常多的误解,很多项目并不是大家以为的劣质资产,反而是优质资产。”

“挑项目就很艰难,哪有这样的风口?”

城市更新发端于美国,最早出现在纽约等大都市。普遍情况是大城市的土地供应逐渐减少,既有的商业、办公配套跟不上经济的发展,于是出现了不少收购原有物业加以改建、运营,获得更高收益的现象。

要满足城市更新的需求,必须有以下三个元素:1.城市建设用地供给减少甚至负增长;2.有合格的改建物业标的;3.办公、商业等方面的更新需求。这背后是城市从增量市场转变为存量市场,现在的中国存量一线城市已经渐渐成为存量市场。

在资本端看来,这三点限制决定城市更新并不是一个风口。

“投资标的就很难选,我们选楼可以说是百里挑一。你要看它的未来方向、需求,以及能不能改造。”王宇涛说。每一个城市更新项目对于原来的楼栋要求都很高。目前普遍存在的商场、酒店改成写字楼,所选择的目标物业普遍有比较好的建筑质量。

对楼栋本身的高要求,再加上地段限制,决定了商场、酒店能改造成写字楼的标的物业少,而且价格高昂。中融通过竞拍买下原项目进行改建,前期的拍卖成本经过反复报价,比最初的报价高出20%以上。

“城市更新的项目风险主要在工程层面。”戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管、高级董事刘兵表示。“由于中国近几十年建筑业的野蛮发展,原有的标的物业存在大量从业人员、建筑文件保留不系统的问题,给工程改造带来很多难点。”项目改造在管线、工作层等诸多细节上都有要求,由于图纸缺失等情况,让楼体改造的难度变得更大。

工程层面的风险提升了城市更新项目的团队配置要求。“做这个项目你要懂金融、懂工程、懂运营,如果不是金融、房产两方面都懂的话,城市更新的项目很难做下来。”中融长河资本的王宇涛表示。

逐渐火热的市场

虽然城市更新的难度高,但是近几年来一线城市仍出现了越来越多的城市更新项目。北京掀起酒店、百货业改造成写字楼的大潮,上海也出现了大量改造项目。“从2013年开始,我们接到了越来越多的城市更新项目需求。”刘兵说,“我觉得这会是一个几何式爆发增长的趋势。”

爆发增长的背后是持续的供需失衡。以北京市为例,写字楼市场一直以来处于供不应求的状态。据戴德梁行数据统计,连续数年北京市的写字楼空置率均在10%以下。其中核心区商圈写字楼资源更为紧俏,不仅空置率维持在5%以下的惊人低位,租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂价格。2017年3季度,北京市金融街区域更是以682元/月/平米的写字楼均价位居全球第三的高位,仅次于伦敦西区和香港中环。

这种情况之下,核心商业区需求外溢的情况非常普遍。以中融信托大厦为例,距离金融街仅3站地铁的位置让它赢得了众多央企关注。目前进驻的企业大部分都是金融从业企业。

“因为楼宇的建筑寿命其实就是几十年,前期建的楼的质量或者是标准都跟现在不同了。业主又不可能把楼拆掉重新规划重建。”刘兵表示,城市更新项目往往会根据现有的市场需求对项目进行针对性的改建,使其更符合市场需求。北京中粮广场改造前写字楼体量为6万平方米,商业为4.6万平方米,整体配套仅1.4万平方米。改造后,写字楼体量增加到8.6万平方米,同时增加逾1万平方米的联合办公空间。并配备1.6万平方米餐饮配套及1.8万平方米休闲配套。中融信托大厦也在裙楼引入大量服务型业态,如咖啡厅、快餐厅、便利店等商业配套,提升办公舒适度。

这样的产品升级也改善了区域办公环境,提升了旧商圈的价值。受制于传统规划,部分传统商圈的写字楼等级难以满足企业需要,而城市更新的改造项目往往会将写字楼打造成高等级写字楼,满足企业日益增加的高端办公需求。

城市更新背后的政府态度

目前城市更新项目基本分布在四大一线城市,其中深圳、广州两市走在城市更新前列,两地参照香港设置了专门的城市更新机构——城市更新局,协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上,深圳已经由2012年的不到7%提升到目前的29%。拉动经济增长方面,城市更新的成效十分显著。深圳城市更新项目投资占全社会固定资产投资总额的比例逐年增长,2016年达到16.7%。

深圳市由于城市特点使得政府通过改造存量用地,实现城市的进一步发展。其他一线城市相比之下没有对存量更新那么大的需求,但是各地也开始逐渐重视城市更新工作。

北京市城市更新主要体现在落后产业迁出,让经济、产业结构转型,逐步实现“腾笼换鸟”的目的。让低端产业疏解出北京的同时,提升北京的高端产业占比和竞争力。上海政府城市更新则在保留历史风貌的前提下,对存量资产进行盘活。

综合看来,城市更新成为政府主导下对存量建筑资源的整体规划。未来随着北上广深存量时代的到来,城市更新也会更加频繁的出现在一线城市的经济生活之中。

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