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改造项目集中露面 “酒改写”重构商办市场格局

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办公物业相比商铺呈现出的租金收益稳定、需求旺盛等优势下,一批商铺和酒店进入到了“城市更新,存量改造”的新发展浪潮。目前,北京写字楼市场中已经有成功的“商改办”、“酒改办”样本,如位于东长安街的新闻大厦,从酒店改造成写字楼项目后,招商情况良好。业内认为,未来类似的存量改造项目会增加,“商改办”、“酒改办”项目也将加大北京办公楼市场的供应,从而重构商办市场格局。

存量改造项目增加

世邦魏理仕发布报告显示,随着北京、上海这样的一线城市严格控制建设用地规模,一些城市中心设施陈旧的物业纷纷通过改造寻找新的市场机会。酒店改造为写字楼的案例开始增多,其中不乏一些老牌知名酒店的身影。

以位于北京东长安街的新闻大厦为例,新闻大厦是于2004年开业的五星级酒店,在2014年6月宣布启动转型,2015年6月成功战略转型。2015年底,新闻大厦租赁面积出租率就已达95%,入驻的客户既有星巴克、南门涮肉等知名餐饮企业,也有杭州银行、中华保险等金融大亨。

“类似于新闻大厦这样酒店改成写字楼的物业并非个例。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示,随着北京五环内不再新增建设用地,城市更新和存量升级的市场越来越活跃。

近年来,不断有酒店和商场被改造为写字楼的案例出现。资料显示,在过去三年中,已经进行“商改办”的项目就有盈科中心、华贸购物中心、望京华堂、大钟寺中坤广场、中粮广场、中关村广场购物中心等;已经进行“酒改办”的项目有金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店等等。

写字楼收益稳定需求旺盛

为何在一线城市会出现如此多的商场、酒店改造成写字楼的现象呢?在业内看来,相较商场和酒店来说,写字楼的运营成本低、租金回报高,这也促使业主们调整运营方式,谋求更多发展机遇。

与零售物业市场相比,写字楼市场受电商冲击小,运营管理成本较低,近几年来需求和租金均保持较为稳定的增长趋势。考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为不少开发商提高收益的选择。有业内人士分析认为,城市发展到一定程度后,核心区域土地稀缺,此时城市发展的动力来自于消费推动。以前适合商场和酒店的地方,现在可能缺少公寓和写字楼,消费推动就会让城市功能产生变化。鉴于酒店本身的建筑特点无法改变,改造为办公楼,其租金要低于市场平均水平,租户品质也可能不如甲级写字楼,但会高于服务式公寓的回报率。

“酒改写”将受更多关注

第一太平戴维斯在对于2017年下半年北京甲级写字楼市场的展望中,提到未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途,包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出:“核心商务区可租办公空间依然紧俏,促使越来越多租户考虑城市边缘的商务园区和核心地段的高品质‘商改办’、‘酒改办’等改造物业。尽管这些非传统办公选项仍然具有各种短板和限制,但作为优质写字楼的补充应该得到持续关注。”

报告认为,近年来,“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏,相对于商场和酒店而言,写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着新闻大厦、中融信托大厦、盈科中心的改造成功,预计未来几年,在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下,核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。

此外,商场、酒店一般拥有不错的区位优势,在改造成写字楼后,也会给一些写字楼市场增量稀缺的区域带来新增供应,这也将对现有的写字楼市场格局带来冲击。

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