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由限到松 风云突变 楼市进入“后限购时代”

2014-11-11 12:58:22 来源: 网易 举报
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由限到松 风云突变 楼市进入“后限购时代”

限购松绑难振市场信心 一线城市坚守最后阵地

继今年全国两会上中央提出“分类调控”以来,地方政府纷纷或明或暗的放松对楼市的限制。6月25日,呼和浩特发文取消住宅限购政策,虽然期间经历了“错别字”的波折,但是呼市依然成为国内首个正式取消限购的城市。随后,各地取消限购的文件如雨后春笋般的涌现,在最密集期的7月末,甚至每日就有一到两个城市加入取消限购的行列中来。

据凤凰房产统计,自“限购令”2010年落地以来,全国有46个城市加入限购行列。进入2014年,截止至目前,仅有北上广深四个一线城市以及海南三亚还在坚守限购,虽然三亚曾经酝酿于10月7日正式取消限购,但最终却依然坚守着最后的堡垒。

一线城市暂时还将坚持严格执行限购政策,北京市市长王安顺在上半年经济形势分析会上表示,北京不会轻易放松限购等措施;上海市政府新闻发言人徐威称,上海一直以来严格执行国家的房地产限购政策,不存在所谓的限购松绑;广州市常务副市长陈如桂也强调,全市的限购并未松绑;深圳市规划和国土资源委员会表示,深圳市将继续实施限购政策。

而已经取消限购的城市,随着限购的松绑,是否能否促成市场的回暖呢。国家统计局公布的7月70个大中城市房价数据,新建商品房环比下降的城市达到了64个,二手房环比下降城市则达到了65个,环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高,同时也创下了近十年最大。

到了9月份,70个大中城市中房价数据显示,9月价格同比下降的城市有58个,持平的城市2个,上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门,上涨了4.9%,降幅最大的是杭州,同比下降了7.9%。环比则无一涨。

放松限购一直被认为是楼市利好消息,但是限购放松真的是市场绝对的救命稻草吗?全联房地产商会创始会长聂梅生此前在接受凤凰房产专访时认为,虽然各地政府松绑救市的行为是顺应市场周期之举,但是在市场预期已经下滑的背景下,放松限购已经有些晚了。“因为悲观的预期已经形成了,取消限购大家也未必买单。”

限贷松绑成楼市救命稻草 房贷利率折扣重回市场

9月30日,央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对于在十一黄金周假期前夜突然发布的房贷新政的背后,则是传统楼市“金九”的失色,据链家地产市场研究部统计,今年9月,一二手房价格环比下降城市分别达69与70个,而在限购调控低谷期的2012年1月,该数据也分别仅为48与54个。而国家统计局的数据显示,9月全国70个大中城市房价已全面停止环比上涨;新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别为58个和52个,分别比8月份增加了39个和20个。

从楼市930房贷新政至今已经一月有余,备受市场期待的七折利率并未在市场出现。但随着银行逐步落实新政要求,市场中房贷环境明显好转。从市场层面看,今年以来的限购松绑确实能够释放一部分需求,但是总量有限。业内认为,当前制约楼市成交的最重要因素并不是限购,而是限贷,目前银行对于首套房以及二套房贷款支持力度不足,直接影响购房者入市的意愿。

11月3日,渤海银行杭州分行针对优质客户提供最低8.5折的房贷利率。这是目前杭州、乃至全国房贷利率优惠力度最大的银行。而兰州的邮储银行针对贷款客户的资质和征信记录,亦推出了“8.5折”房贷利率政策,这在兰州各大银行也是首例。

市场普遍认为,银行对贷款的松绑的意义对于楼市大于限购的松绑,也正是因为如此,今年以来,各地在逐渐松绑限购的同时,也将目光放到贷款上来。

7月31日,成都传出消息称,四川省财政厅决定从7月1日至12月31日,对金融机构按照国家政策规定向首次购买自住普通商品房提供贷款的,如果利率不高于基准利率,按金融机构实际发放贷款金额的3%给予补助。几天之后,网站上撤销了该文件,但据媒体报道该政策已经在执行中。

8月8日,福建出台首个省级救市文件“闽八条”,不仅提出福州、厦门可以调整放开住房限购,还在首套房认定上提出,家庭购买改善型普通商品住房按首套房认定,住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房均属于普通商品住房,间接放松限贷。

3天后的11日,湖南省发布“湘五条”,成为第二个公开出台楼市刺激政策的省份。“湘五条”不仅提出政府可以回购适当面积商品房作为保障房,还提出省内异地可办理公积金贷款、住宅产业化项目可提前申请《预售许可证》等措施。

8月21日,江西省政府网站显示,江西出台20条举措促进经济平稳增长,其中提出将适当降低二套房首付比例,支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房作为保障房和棚户区改造安置住房房源。

随后,多个省市根据自身实际情况都出台了不同程度的放松限贷的政策文件。10月29日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,提出推进六大领域消费。其中“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件”再次触动房地产的神经,这是自2009年的4万亿投资计划救市政策之后,“稳定住房消费”的描述在5年后再次出现在国务院常务会议中。

当前房贷松绑对于地方政府和房地产行业具有较大的影响。随着“稳定住房消费”的提出,房地产信贷市场预期将进一步好转,房贷利率优惠重回市场也是顺水推舟。

银发时代来临 "以房养老"需解决法律市场双重难题

在中国,养老是永恒的话题,随着社会逐渐步入老龄化,银发经济也越来越被市场所看重。

全国老龄办指出,今后20年我国将年均增加1000万老年人口,到本世纪中叶将迎来老龄化高峰,老年人口预计达4.87亿,占总人口的比重上升至35%,中国社会即将进入“银发时代”,21世纪将是老龄化的世纪。尽管中国不是老龄化程度最重的国家,但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算,在过去的30年间,中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。因此,“以房养老”的概念一提出就引起舆论的轩然大波。

以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2003年,时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险,让拥有私人房产并愿意投保的老年居民,享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务。此后十年间,虽然以房养老屡次被提及,但由于缺少法律保障和具体操作模式一直停留在概念层面。

2013年国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。在发改委、民政部联合召开的新闻通气会上透漏,作为金融养老、以房养老的方式之一,将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险。

2014年6月23日,中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示,截至2013年末,我国60周岁及以上人口20243万人,占总人口的14.9%,65周岁及以上人口13161万人,占总人口的9.7%。“在未来的40年时间里,我国将面临非常严峻的人口老龄化问题”,全国老龄工作委员会办公室副主任朱勇表示:“据预测,老龄人口数到2025年将超过3亿,2033年超过4亿,2053年将达到最高峰,4.87亿。”

面对急剧加速的老龄化进程,我国养老服务机构严重匮乏,公立养老院一床难求,商业化的养老院往往面临着高额的入住费用等现实问题,将老人所拥有房产抵押以换取老年时的生活费的“以房养老”模式似乎也可以是一种能改善“有房富人,现金穷人”的“中国穷老人”现状的方法。

然而现实情况如何呢?自从以房养老概念的提出,市场上一直口水不断,支持者认为以房养老探索到了一条适合中国国情的养老模式,而反对者则对老了以后是否真的能按月拿到足额的生活费提出了担忧。

而不久前媒体报道的成都“以房养老第一人后悔”的消息,则给热衷以房养老的人当头一棒:2012年10月,时年79岁的钟大爷与所在社区管理机构签署协议,规定由社区安排人员照顾他的衣食住行、看病就医。协议还规定,钟大爷去世后,房产将过户给社区。而2014年钟大爷接受采访时表示,自己的生活质量没有得到明显改善,他实际上没有用到社区的钱,甚至自己的钱都很难支取。钟大爷表示对以房养老这件事很后悔。

“以房养老”作为一种新型的养老模式,能否顺利推行还要解决很多法律以及家庭伦理问题,比如财产纠纷、继承等等。中国的传统观念是把房产作为财产留给下一代,因此这种抵押房产的模式无法得到很多家庭的认可。

此外,有人质疑如果将房子按照市场价出售,老人将所得的房款存在银行或者做一些投资理财那么每月所得的利息甚至高于当前通过“以房养老”模式所获得生活费,同时全部的房款还可以作为遗产留给后代。通过“以房养老”获得的收益有限目前也是制约这一模式发展的最直接因素,很多机构所提供的收益可能低于房产现实的租金收益,如果保险公司给老人的钱少于房屋出租所得的收益,相信没有人会选择去签协议的。因此,如何合理评估房产的价值以及房地产市场的风险,从而给到合理的收益,才是当前“以房养老”亟需解决的问题。

另外,不容忽视的一个问题是我国当前住宅用地存在一个70年的使用权限,险企如何评估和平衡这其中的风险和利益也是需要考虑的问题。

共有产权房试点扩大 自住商品房模式面临市场挑战

今年北京市场最活跃的力量便是自住型商品房,2013年10月22日北京市公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,表示,北京今后将加快发展自住型商品住房,建设套型建筑面积90平方米以下的住房,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右,今明两年推出7万套。这也是北京在共有产权房上进行的一次探索。

所谓共有产权房,就是地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

2007年8月,江苏省淮安市首创了共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。随后上海市也加入到共有产权房的试点中来,2013年10月末,上海共有产权保障房开始摇号选房,当年共筹集约3万套房源。

今年4月,在住建部召开的共有产权住房试点城市座谈会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

北京的自住商品房也是共有产权住房的一种形式,住建部副部长齐骥此前在接受采访时表示,之所以价格便宜,是因为政府让渡了部分土地出让金并进行了税费减免,从而也获得一部分产权。

两年七万套的供应,占到北京一年新房成交量的半壁江山,随着自住商品房计划的公布,北京楼市的格局就已经发生了改变。不知从何时起,突然发现往日人头攒动的刚需项目售楼处突然变得门可罗雀,一些刚需项目扎推的区域开发商为了抢客源甚至跑到其他项目门口发传单,刚需市场一时间风声鹤唳,开发商人人自危,纷纷调整旗下刚需项目的推盘节奏和入市计划。

自2013年9月以来,北京已推出近50宗自住型商品房地块,目前已有金隅汇星苑、恒大御景湾、金隅汇景苑、富力惠兰美居等30个自住商品房项目入市,6月23日,北京第一个公开摇号的自住房项目金隅汇星苑吸引了约17.26万户参与申购报名,通过审核家庭约16.55万户,其中,优先家庭共127638户,非优先家庭37876户。而此次金隅汇星苑提供房源仅有1882套,通过摇号将产生1882户正选组家庭和1882户备选组家庭,这也就意味着,在12.76万户优先家庭中,真正可以买到金隅汇星苑自住型商品房的几率仅为六十八分之一。以17.26万户申购家庭为基计算,中签率仅一百分之一。

对于优先家庭虽然仅有1/68的中签率,但是自住商品房的横空入市却锁定了市场上近50万的刚性需求的目光,甚至已经有已经买了房子的人退房去申请自住房。然而自住商品房在市场中并不是无往不利的,金隅汇星苑选房过程中,近20%的中签家庭放弃选房。首创悦都汇项目选房首日近60%的家庭放弃选房。而号称北京“最便宜”的自住房项目当代采育满庭春更是在选房首日出现高达84%的弃购率。以致政府酝酿出台对屡次弃购的惩罚措施。

面对百分之一的中签率,面对很多项目的“偏僻”位置与交通现状,很多购房者退却了,与此同时,部分刚需项目率先降价跑量,开盘价比肩同区域的自住商品房价格,带动市场上出现一波降价潮,部分自住房购房者选择回流刚需市场。

可以说,自住商品房的购房者并不具备完全的产权,未来房产的再次交易与产权转让还要面临诸多挑战与不确定性,因此仅仅30%的差价是否可以完全吸引购房者的关注,同时许多刚需项目通过种种优惠,在价格上并不逊色自住房,未来自住商品房如何良性发展还是对政府和市场的一项重大考验。

不动产登记姗姗来迟 为房产税开路

8月15日,国务院正式公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,该意见稿包含六章三十条内容,对不动产登记的原则、适用范围、登记簿册、登记程序和登记机构等均做出明确规定。

随后的27日,国土部不动产登记局常务副局长冷宏志公布不动产统一登记的四步走时间表:2014年基本完成各级职责整合和基础制度建设。2015年逐步衔接过渡,统一规范实施,2016年全面建立并完善各项制度,2018年前,建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

不动产登记一直被认为是开证房地产税的先行条件,随着《不动产登记》立法的逐步推进,对房地产市场进行长效管理的条件逐渐成熟。

去年两会期间,全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》,明确“建立不动产统一登记制度”。国办随后下发任务分工通知,要求今年6月底前出台《不动产登记条例》。然而直到6月30日《不动产登记条例》并未能如期面世,变成在年内完成立法。

“不动产登记最关键的是制度顶层设计,技术并不存在问题,一旦顶层设计完成,推进的速度将会加快。”中原地产首席分析师张大伟对凤凰房产表示。

对于不动产登记是否会引发房价下降,SOHO中国董事长潘石屹认为:“若今年实施不动产统一登记,房价马上会跌。”然而有业内人士认为,不动产登记仅会在小范围内造成影响,并不会引发房价整体的震荡。

东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀在接受采访时指出,不动产统一登记制度的推广会有一个从试点到全面铺开的过程,只有形成完整的体系,才能对房地产市场的政策决定做出影响。

“我觉得没有什么关系。”华远集团董事长任志强在接受凤凰房产采访时表示,“不动产登记美国早就有了,香港也有了,谁都可以查出他的房子多大。该买大房子还是买大房子,人家收入合法就可以,有什么关系?只有对官员来说有关系。”

“首先是不动产登记要做,摸家底、上户口”全联房地产商会创会会长聂梅生在接受凤凰房产采访时表示,然后才能开始考虑开征房产税。

混合所有制探索 绿地655亿借壳金丰完成混合所有制改革

去年11月召开的十八届三中全会指出,非公有资本、国有资本和集体资本可以交叉持股、相互融合,积极发展混合所有制经济已经逐渐成探索主流。在今年的全国两会上,国务院总理李克强在做政府工作报告时也提出,优化国有经济布局和结构,加快发展混合所有制经济。

当前部分房地产央企正在积极探索混合所有制的改革,然而由于涉及国企体制等问题,进程并不顺利,同时在吸纳社会资本进入过程中,民间资本在国企中如何发挥作用仍是需要探讨和研究的问题。但是在今年,作为欲与万科争夺“老大”的上海国企绿地集团在自己的混合所有制改革道路上走出了跨越式的一步。

今年3月18日,在停牌8个月后,金丰投资宣布,公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组,拟注入资产为绿地集团100%股权,预估值达655亿。这也刷新了A股史上的借壳纪录。绿地集团董事长张玉良酝酿已久的混合所有制形式改革也应运而生。

而对于混合所有制,张玉良此前在接受采访时表示,这既是确保国有资本的主导地位,又发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势,由此绿地集团在体制与机制改革创新方面走在了上海及全国国企的前列。

根据绿地注资金丰投资的方案,重组后的股权结构为:上海国资委系统旗下的上海地产集团与上海城投总公司分别持股25.67%和20.58%,上海格林兰代持28.83%,其他股东持股24.92%。

这种股权结构表明,重组后上市公司的股权结构为混合所有制形式,这也正是上海国资系统与张玉良极力撮合绿地借壳金丰投资的主要原因。

然而,其中有一点却特别值得注意,上海格林兰实则为绿地职工持股会。也就是说,以张玉良为代表的公司管理层在完成重组后,将成为上市公司的最大单一股东,不仅继续保持了公司的控制权,还实现了管理层利益的最大化。

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