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万达商业地产赴港上市 踩准中国发展三大红利

2014-10-23 11:56:44 来源: 网易房产 举报
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万达商业地产确定将在港上市,这是中国最大的商业地产巨头万达集团首度将其核心资产上市。阿里和万达,分别是中国线上和线下消费的两大巨头,万达赴港上市计划,因而备受各界关注。

2014年中国最备受关注的两大IPO,无疑是阿里巴巴和万达集团。万达商业地产确定将在港上市,这是中国最大的商业地产巨头万达集团首度将其核心资产上市。阿里和万达,分别是中国线上和线下消费的两大巨头,万达赴港上市计划,因而备受各界关注。

2013年年底以来,中国房地产市场渐显疲态,各地救市政策陆续出台,但普遍认为,中国房地产高速发展的时代已经结束。一些评论家对于万达此时上市并不看好。有人认为,万达集团作为一个房地产企业,已经过了上市的黄金时间窗,其高速成长期已经过去。

但这可能是很多外人看不懂万达的地方,聪明人买股票买的是想象力。从更大时空背景上看,哪个企业符合了中国的发展脉络,它将获得更大的发展空间和速度。万达集团相较于其他房地产企业,可以充分享受三大红利:

第一,是“城镇化”投资的“政策红利”,万达是房地产企业中与国家“城镇化”战略贴合最为紧密的一家。

第二,是经济结构调整和消费升级的“转型红利”,万达的多元化发展战略,使得其能够从中国从投资大国转向消费大国的过程中明显获益。

第三,则是中国企业海外投资的“全球化红利”,万达以其巨大的规模效应最有机会通过全球性战略布局,延长企业的高速增长期。

城镇化红利

“城镇化”被新一届政府视作撬动经济发展的关键一招。今年3月,《国家新型城镇化规划》正式出台,最高层的“城镇化”思路已基本清晰,哪些区域将会获益已可大致勾勒。

当今世界,不同国家有不同的城市化模式。在美国、德国等部分发达国家,城市化主要通过中小城市来实现,特大城市比较少。而在许多发展中国家,城市化则突出表现为“大城市化”,少数的超级大都会集中了全国相当比例的人口和经济,这些城市的膨胀也带来贫富差距巨大、社会治安恶化等一系列“城市病”。

目前来看,高层已明确中国不会走“大城市化”道路,提出“严格控制特大城市规模”。中国“城镇化”将主打“城市群”概念。一方面做大特大城市周边的二三线城市,形成规模较大、密度合理的城市群;另一方面,在特大城市内部,推动中心城区人口向郊区和卫星城转移,减轻中心城区的资源、环境和交通压力。

万达广场的商业模式,与城镇化思路在很大程度上契合。地方政府在推动郊区城镇化过程中,万达成为很重要的标的。因其规模大、功能多,万达广场成为绝佳的新城区的生活配套设施。一个新区新城里只要有了一个万达广场,其生活服务功能和人气聚集效应就可能大大增强。

万达广场在特大城市的选址,相当部分都位于卫星城,如上海宝山万达广场、松江万达广场,广州增城万达广场等。而在其他大中城市的布局,也有一整套严格的标准,万达一般要求项目周边五公里的范围内至少有30万常住人口,周边商业供给不过剩,这实际上使得万达广场在许多新城区和新兴城市具有商业中心的地标价值。

如果我们观察万达的投资版图,会发现一个巧合:它在二三线城市的进入选择上,与2010年《全国主体功能区规划》和今年颁布的《国家新型城镇化规划》的重点发展城市相吻合,这些城市大多在本轮城镇化中会有较好的增长潜力。

万达商业地产赴港上市 踩准中国发展三大红利

万达投资选择的城市,除了省会等中心城市外,大多是一省之内人口和经济总量排名二三位的城市,这些城市的人口聚集状况好,经济和商业消费基础优越,基本上没有沦为“鬼城”的风险,在特大城市人口严控的格局下可能获得比特大城市更快速的发展。而万达立足于这些城市,可以更好地分享本轮城镇化红利。

在空间上,万达的布局显示了与“政策红利”的一致性。

转型红利

中国经济转型,本质上是社会储蓄和消费的二重变奏。

在毛泽东时代居民鲜有资金进行储蓄,同时生育率比较高,影响了父母的储蓄行为。整个中国处于低储蓄率时代。

其后,计划生育政策迅速改变了中国的人口结构和社会面貌。成年人相对于未成年人的比例不断提高,具有储蓄能力和储蓄意愿的人在全社会占比上升,加之中国缺乏其他的投资渠道,不动产成为了中国居民的主要储蓄手段之一。

这也是对过去一段时间房地产市场,尤其是住宅市场持续高增长的一种原因解释。

但随着“50后”、“60后”逐渐退休,中国的老龄化程度不断提高,就业人口占全社会总人口的比例也将逐渐下降,简单说,有能力存钱的人越来越少,需要别人来扶养的人越来越多,全社会的储蓄率必然逐渐降低。

中国经济转型的本质之一,就是储蓄率降低、消费率上升的过程。服务于居民消费的商业地产,由此将获得长期可持续的发展机遇。

另一方面,随着“80后”、“90后”逐渐进入社会,其消费观念也与上一代人有明显不同。青年一代对生活品质的要求更高,对于集吃住行游购娱于一体的综合性商业设施的需求也更大。

对于住宅地产而言,消费主导时代的到来并非福音,但对于商业地产而言,消费时代却是新的机会。在有限的资金约束下,一家人不大可能不断地新购住房,但是却可能在消费升级过程中把一周下餐馆或看电影的次数从一次变成三次。消费升级,将使商业综合体、酒店乃至旅游地产,得以继续保有远高于住宅的增长。

万达的多元化发展战略,就是想超越自身房地产企业的定位,从消费增长中获取新的机会。目前,万达战略布局的触角,除了在传统的物业开发,还广泛延展到零售百货、电影院线、酒店、文化旅游和电子商务等领域。万达的自我定位是“中国消费升级的代表性公司”,这正契合了中国经济转型进程中消费将逐渐扮演更重要角色的大趋势。

中国的转型有其自身的节奏和顺序。谁踩准了这种节奏,谁就会获益。

从时间上,万达的布局节奏显示了与“转型红利”的一致性。

全球化红利

明年对中国而言将有一个十分重大的变化。据多个机构预测,2015年中国将成为资本净输出国。此前“引进外资”一直是中国改革开放的标签。而从明年起,拐点将出现,中国对外流出金额将超过进来的外资。

对企业而言,海外投资正逐渐成为中国企业扩张的一条新路径。充分利用全球各地的资源,享受“全球化红利”,是中国企业整体升级的一个选项。目前已有很多企业从海外获得的收入已成为营收主体,譬如从事电子通信设备制造的华为。

万达集团董事长王健林对于海外市场期待颇高,他希望2020年万达有三分之一的业务收入来自海外,截至目前,万达对外公布确定的海外投资总规模已接近800亿元,今年以来接连在英国、西班牙、美国等地都有大手笔的商业地产投资项目。

目前,万达已成为全球持有不动产面积最大的企业,拥有巨大的规模效应。在中国国内,无论是大型商业综合体万达广场还是豪华酒店的数量,万达都遥遥领先于主要竞争对手。这种规模效应,为其开拓海外市场提供了坚实的资金基础。

万达出海,也得到中国政府战略的支持。中国政府鼓励中国企业海外投资,从战略上可以提升中国企业在全球的地位和影响力,进而增强中国在全球的“软实力”;从技术上也有助于为大量的外汇储备找到出口,减轻外汇占款导致国内通胀的压力。监管部门明确支持有实力有条件的大企业“走出去”,万达本次在港上市,将和一部分央企一样,直接发行H股而非红筹股(不需要设立离岸公司,不影响公司治理结构),这已是国内监管层对万达在资本市场上的“国际化”开了绿灯,而万达的海外实业投资,也可能成为国家鼓励海外投资的样板性工程。

万达这样的旗舰型企业,或许在将来不仅可以将海外市场作为对冲国内市场潜在风险的避险池,自身甚至也可以成为国内资本出海投资的一座桥梁,对国内资金产生新的聚合效应,其中的想象空间非常大。

在方向上,万达的布局显示了与“全球化红利”的一致性。

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