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中心区首现流拍 广州地市持续低迷

2014-09-24 09:12:23 来源: 中国房地产报 举报
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9月15日,位于广州市荔湾黄沙大道西侧181号地块因无人竞拍而流拍,成为今年广州市区首宗流拍的商住用地。流拍、中止出让的比例达25%。截至9月15日,今年广州流拍的土地已经达到了11宗。

9月15日,位于广州市荔湾黄沙大道西侧181号地块因无人竞拍而流拍,成为今年广州市区首宗流拍的商住用地。进入下半年,广州的土地市场一直未见起色。8月份,广州共推出了12宗土地,其中9宗均底价成交,2宗流拍(住宅用地1宗、工业用地1宗),1宗中止出让。流拍、中止出让的比例达25%。截至9月15日,今年广州流拍的土地已经达到了11宗。

在接下来的9月29日,广州还将有11宗商住用地进行拍卖出让。经纬行研究中心总监瞿中奇表示,这批囊括了多个优质地块的土地出让将检验下半年广州的市场景气度。而合富辉煌首席分析师黎文江则指出,在政策未松动、市场未回暖,出让底价反而上调的前提下,并不看好这些地块的出让前景,“最大可能是底价成交”。

市区商用地流拍

作为今年广州市区首宗流拍的商住用地,黄沙大道西侧181号地块实际上位置优越,地块占地面积4097平方米,起拍价约2.3亿元,起始楼面价达18000元/平方米,创下荔湾区今年土地起拍价的新高。

挂牌资料显示,该地块属前置审批用地,现以现状公开出让方式完善该地块用地手续,并由原用地单位广州耀和房地产开发有限公司负责按现状交地。目前地块的现场为临时停车场,有部分临时建筑和110千伏安专变电房,场地未平整,地块范围内南侧有约10米宽道路为相邻荔湖明苑小区作为出入口使用。按照要求,竞得人须妥善解决地块遗留问题。

不过,由于挂牌一个月仍未有竞买者报名,广州市国土资源和房屋管理局最终宣布该地块流拍。

“存在历史遗留问题和一些开发限制条件。”瞿中奇认为是地块本身的瑕疵导致了无人问津的结果。黎文江表示,黄沙大道西侧181号地块面积小,可开发规模有限,最重要是其商业金融业用地的性质,决定了开发商未来将沉淀大量资金,在目前的市场环境下很难吸引开发商的目光。

14宗地月底入市

9月份,广州将迎来今年的第二轮土地出让高潮,荔湾、天河、花都、番禺等区域的14宗土地将在本月集中出让,总起拍价接近150亿元。而仅仅是9月29日这一天,就有13宗土地出让,其中商住用地有11宗。在众多业内人士看来,这轮集中入市的地块将成为检验下半年广州地市热度的风向标。

在这批土地中,广钢新城的6宗住宅用地无疑是最受关注的。今年2月份,广钢新城首批5宗地块出让,总起始价达155亿元,初始的楼面地价均为13000元/平方米,要求90平方米以下的中小户型占60%的比例。这5宗地引起了开发商的激烈争夺,最终为中海、华发、金融街三家所瓜分,剔除配建面积后,最高楼面地价已达21568元/平方米。

而本次推出的6宗地块总起拍价也高达111亿元,起拍楼面地价上调1000元/平方米至14000元/平方米。据了解,这批地几乎是广钢新城中位置最优的地块,而且没有小户型指标限制。出让规则也做了调整,由首次的“定地价+竞配建”改为“最高限制地价+竞配建”,竞价阶梯均设定为450平方米拆迁安置房。

合富辉煌市场研究部总监冯佩云指出,政府设定的最高出让价一般为起拍价的145%,即本次竞价的最高出让价已高达20300元/平方米,预计保障房配建占用地指标比例更小,项目更为优质。

“调高起拍价显示出政府托市的意图,放宽出让条件则是为了增加对竞买人的吸引力,避免出现贱卖。”瞿中奇表示,由于上半年的销售不畅影响了不少公司的现金流,预计地块的争夺最终会在国企、央企间进行,竞争激烈程度将有所下降,地价水平保持在2万元/平方米左右。

黎文江的看法有所不同。“没有看到广钢新城有什么新市政投入,没有能够促使地价抬升的因素出现。”他认为这批土地的定价过高,而商品房市场的状态也并未好转,预计地块底价成交的可能性较高。

“9月份以来广州新房市场成交没有大的变化,部分项目的降价促销也没有达到预期效果,这将在很大程度上影响土地市场的回暖。”

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郭凯旋 本文来源:中国房地产报 责任编辑:null_
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