从纯粹的住宅开发商，向集住宅、商业、办公等于一体的综合开发商转型，万科的多元化进程正渐次推开。7月24日，北京万科首次对外正式宣布了其写字楼产品系列，即“万科中心系”、“金域国际系”、“万科天地系”等三大产品线，北京规划中的十余个写字楼项目将陆续入市。
“北京万科年销售额预计在200亿元，写字楼等非住宅类产品今年将能占到35%的贡献率。”北京万科总经理毛大庆对中国房地产报记者表示，进入写字楼物业市场，是北京万科的一次战略考虑，他指出，经济、区域、行业三大利好催生北京万科以企业为服务主体的写字楼战略。“非住宅类的产品，明后两年将会大批量上市”。
不过，伴随众多商用物业陆续入市，这些涵盖写字楼、购物中心、社区商业配套等形态的商业综合体是否能够获得市场认可还未可知。“万科必须保证写字楼项目的开发进度与品质，切实掌握好出货速度，踩好北京写字楼供需周期的时点。”业内人士在接受中国房地产报记者采访时表示。
未来：两年内将大批量上市
去年，万科启动多元化战略，将自身定位为“城市配套服务商”，希望能通过地产运营获取收益，其中商办物业将在北京万科的产品线中扮演相对重要的角色。
此次万科推出的写字楼产品从高端到低端划分为“万科中心系”、“金域国际系”和“万科天地系”三个系列。“万科中心系”是TOP级商办巨擘，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体，包括首开万科中心和天竺万科中心等2个项目；“金域国际系”定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中，包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心等2个项目；“万科天地系”，以服务小微企业、创业家微乐园为目的，讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低，包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。
“企业有着自身的成长周期规律，一般分为初期创业、成长发展、地区拓展、全国扩张和全球布局五个阶段。”北京万科副总经理肖劲指出，正是根据企业五个阶段的不同需求，万科打造出了上述三条不同的产品线。
对于此时推出写字楼产品战略，毛大庆表示，主要有三方面的考量：一是看好中国未来的经济潜力；二是京津冀一体化意味着北京、天津、河北的产业集聚和转型迎来机会，作为核心的北京写字楼供应将出现短缺；三是小微企业、服务业、互联网、小型创业企业未来将有承租潜力。
据悉，目前北京万科规划中的写字楼项目产品已经达到10个。而未来、尤其是今明两年，将会有大批量的写字楼上市。据毛大庆介绍：“初步估计，今年非住宅类的商业地产份额将占到北京万科35%的销售份额。”而目前，北京万科的非住宅类业务已经涵盖了商业、写字楼、养老、物流等多种商业形态。
出路：散售和资本市场退出
今年上半年，北京万科的销售额达到117亿元，突破了万科区域城市的销量纪录。用毛大庆的话说：“即使单独排名，也能进入中国房地产30强之内。”
其实万科做写字楼乃至商用物业，其驱动力不只是市场环境变化，也在于公司自身的定位改变。毛大庆告诉中国房地产报记者，两年前王石对于北京万科的定位带给他很大震动：“北京万科要成为一家优秀的房地产公司，而不是优秀的万科区域公司。”
正是基于这个理念，北京万科开始树立以现金流为核心的管理思路。“因为在北京拿地很难，快周转卖完后，你不能保证还能拿到地，所以必须做资产运营，立体经营、多元化发展。”毛大庆表示。
目前，北京万科对于写字楼产品的运营战略是经营和散售并举，散售型物业占2/3，经营性物业占1/3。毛大庆认为，经营性物业占比多少不是核心，更为重要的是对物业的管理。“未来，商办物业最终的出路是两条腿走路，散售和资本市场退出。经营性物业最终一定要走资本化道路，和金融产品实现完美的对接，开发商才能像凯德那样实现退出。”
不过RET睿意德执行董事张家鹏在接受中国房地产报记者采访时表示：“尽管这样的操作方式便于后期运营管理，并且有助于形成品牌效应，但经营性物业的增加必然意味着沉淀许多投资较大、回款较慢的商业项目，这无疑会为企业带来较大的财务风险。”
眼下： 新兵面临的考验
目前看来，虽然万科已经深耕房地产行业数十年，但在商业地产尤其是写字楼方面的经验仍然乏善可陈，创业早期更是有过惨痛的失败。不论是进军养老产业、社区商业、购物中心，还是写字楼市场，对于北京万科都是新课题。
肖劲也指出，从住宅到写字楼，这种转变将非常巨大。“进军写字楼物业市场，意味着北京万科的服务对象从以个人和家庭为主体的住宅客户拓展到企业用户，对应开发的物业类型也从单一的住宅拓展到以企业为服务主体的写字楼地产。”
“开发写字楼的技术难度远大于住宅，但进入新领域，没有能不能做，只有想不想学。”毛大庆坦言，“万科在商业领域的学习对象包括万达、绿地、凯德和华夏幸福基业等公司。此外，公司内部一部分原先做住宅的员工也已经转岗开始做商业地产业务，还挖了一些万达、凯德的人才进来。”
RET睿意德高级董事王玉珂认为，与竞争对手绿地集团相比，万科在北京写字楼商办市场上的起步有些晚。
据悉，绿地集团早在2009年进入北京开始，一直在开发商办物业项目。目前也已经拥有绿地中心、绿地中央广场和绿地启航国际三大写字楼产品。从超高层地标建筑绿地中心，到商业、办公、住宅集合的综合体绿地中央广场和绿地启航国际，基本覆盖了企业的不同需求。目前，绿地在北京的写字楼建筑面积规模已超过200万平方米。2014年写字楼的销售额将超过100亿元，占绿地在京总销售额的80%以上。
相较而言，“从披露的几个项目地块来看，万科做写字楼的地块都是一些此前所拿的综合性地块，面积普遍不大，都属于非核心商圈的位置。这对未来产品销售和运营将带来一定考验。”王玉珂表示。
不过，万科对此的打算则是，一方面背靠产业新区好乘凉，另一方面则从客户的需求出发进行产品定位。毛大庆表示，“万科写字楼的主要企业客户不是高大上的跨国企业，而是小微创业公司。为了吸引这类公司，万科的写字楼产品将采用国外建筑师理念，打造一些有新意的产品。同时，要将住宅开发的思路引入写字楼，包括在写字楼内配置社区商业。”
不过，如何做到出货时间和区域产业配套的同步推进，以及保证写字楼项目的开发进度与品质，还是万科面临的一大挑战。“必须踩好北京写字楼供需周期的时点，”张家鹏表示，“所有企业都知道有明天，然而不是所有企业都能走到明天。对于万科来说，未来如何理清时间、区域、客户之间的关系将是极大考验。”
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本文来源：中国房地产报
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