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金科房:产品制胜 “全产品线战略”开路

2014-06-16 14:20:38 来源: 中国房地产报 举报
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十几年来,金科被称为中国房地产领域的“产品专家”,金科始终走在产品创新的前沿,专门成立产品中心,不断研发新的产品,其产品系列几乎囊括住宅的所有形态和档次,每一个细节都追求完美,努力实现“让客户买到比预期高半拍的好房子”。

宋卫平退出绿城,融创收购绿城股份,让业界慨叹“产品主义”的式微。其实,在业界,还有和绿城、星河湾一样坚持产品主义,坚持产品与服务优先,坚持追求产品完美的企业。十几年来,金科被称为中国房地产领域的“产品专家”,金科始终走在产品创新的前沿,专门成立产品中心,不断研发新的产品,其产品系列几乎囊括住宅的所有形态和档次,而且其在建筑品质和客户需求出发的功能设计上、园林打造上,每一个细节都追求完美,努力实现“让客户买到比预期高半拍的好房子”。

更难能可贵的是,金科的“产品主义”并非只是做高端产品,而是在产品战略上奉行“全产品线战略”,将市场重心定位于刚需人群和改善型人群,提出70%做刚需,20%做改善型需求,10%做高端产品的产品战略,并在中西部重点城市大举布局,让这些城市的购房者能够享受到完美的房地产产品。金科的“产品主义”与纯粹的产品导向的企业不同的是,金科的产品主义是市场导向的。金科在集团层面专门设立“三权分立”的集团研发体系,即产品研发部、规划设计部和体验部。金科的产品线研发定位的可贵之处,正在于其始于对客户需求的市场调研,强调产品的市场导向,根据市场调研的数据和信息分析产品线是否具有市场基础。

金科从纯产品主义向市场导向的产品主义的转向,正是基于这样的理论:产品本身的竞争力来源于充分的对客户需求的了解和在产品中的运用。

金科是“产品主义”和“市场主义”相结合的企业,在奉行产品至上原则的基础上,以市场需求为导向,除了塑造高端产品之外,主要以满足刚需人群、改善型人群的产品为主体,通过不断创新,通过对品质和细节完美的追求,通过严格的成本控制,以合理的价格让三四线城市的购房者享受到高品质的住房产品。这种产品主义为魂、市场主义为导向的战略实践证明是成功的。

“市场主义”与产品主义的融合

“金科最大的核心竞争力就是产品研发,包括设计、定位。”金科股份执行总裁罗利成在接受中国房地产报记者采访时说。罗利成从2000年开始就执掌金科集团的规划设计中心,是金科产品名副其实的“总设计师”。

回忆过去10多年的金科“产品主义”的演变,罗利成认为金科经历了相当重大的改变。在公司初创时期一直到2007年公司开始规模化全国扩张之前,金科是标准的产品为导向的“产品主义”的奉行者,由于董事长黄红云是做建筑出身,对产品的细节打造非常执着,常常对项目规划设计的细节亲自过问,使得这一个阶段成为金科树立“工科金科”品牌的关键时期,金科因此树立了“产品第一”的名声,在金科集团至今仍然流传着黄红云因为认为园林“不够完美”而在项目工程过半时推翻园林格局一切重来的故事。

到2011年之前金科仍然可以称为产品导向的时代,金科的市场策略依然是通过产品创新和品质塑造而引领市场。“而从2012年开始,金科开始了产品创新加标准化的阶段。2013年开始,在产品设计规划标准化的基础之上,金科开始了市场为导向的产品时代。”罗利成对中国房地产报记者说。

市场导向的一个标志就是在金科的研发中心之外,金科设立了体验部。“设立体验部,就是为了站在客户的角度和需求的角度考虑问题,通过体验式的产品展示,通过与客户的互动,眼见为实,发现客户的需求,同时也引导客户的需求。”罗利成说,如此就形成了产品研发设计的“3+1”模式:市场定位、产品研发、规划设计+实景体验。

市场导向的策略非常有效。罗利成告诉中国房地产报记者一个例子:金科在江苏做一个合院的产品,是4套房子组成的一个合院,最初市场并不认同,当时另一家龙头房企刚好有相同系列的产品也在销售,但在金科展示成品之后,得到了客户的广泛认可,很多客户甚至推掉了那家龙头房企的房子来选择金科的房子。“从这件事情得知要让自己研发的产品能够引导市场才能成功。”罗利成说。

标准化的产品研发体系

金科的“产品主义”是通过组织严密的标准化研发系统来实现的。值得一提的是,与多数房地产企业依靠外部设计院设计产品不同,金科拥有强大的研发队伍,研发尽管分为自主研发、外部合作研发和学习研发三种途径,但核心研发力量主要依靠集团本部的研发人员,尤其是住宅的设计研发,基本都是依靠金科的研发团队,对外部设计公司招标,主要是商业街的规划设计。按照目前金科的住宅与商业的比例80%∶20%,可以知道,金科80%的产品都是自行研发的。

“将来有可能形成金科自己的设计院。”罗利成告诉中国房地产报记者。

金科的研发体系分别由三个部门来实施,即产品研发部、规划设计部、体验部,现在大概有80人。2012年,金科全面建立标准化的产品研发体系,通过集团层面的标准化,结合区域特点的不同进行改良。“现在在产品系统中,要求重庆地区的标准化达到50%,外地公司要达到30%。”罗利成说。

全业态产品专家:

17年创新10大产品系

1998年成立以来,金科以产品创新著称,从第一个做花园洋房、第一个做原创中国洋房、第一个做空中院馆到第一个拥有住宅产品设计专利的重庆企业,获得国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的称号。

金科的洋房产品进行了14次更新换代,从最初的洋房院、错、退、露的设计,到目前的3D洋房、墅院洋房等新品。而金科17年来,更是从“中国洋房专家”到刚需高层住宅、低密度洋房、别墅、商业地产、旅游地产、产业地产的“全业态产品专家”,金科已经成为了以房地产产品创新与品质闻名的产品之王。产品线也在走向标准化,目前金科已形成10大产品线系列:王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系、金科城系、世界城系、东方系、金科中心系等,构成金科成熟且不断创新的完善产品体系。

王府系:

金科别墅产品旗舰

王府系是金科近年投入重兵打造的最高贵、最高端的“旗舰”产品。无论是地段选择、项目对城市文脉的传承、土地规划、户型的设计还是园林与建筑的打造,都集中了金科十几年累积的最高实力。

王府系从择地开始,讲究对自然资源的顶级独占,对城市资源的中心享有,对人文资源的绝版珍藏。北京金科王府坐落于京城中轴龙脉之上的小汤山温泉度假区核心位置。苏州的金科王府则位于苏州千年文脉汇集之处的寒山寺旁。重庆的公园王府不仅地处城市核心区域,更是深藏于数百亩的城市公园之中。

王府系的产品,对建筑气度、户型空间、园林与建筑间的尺度拿捏可用完美来形容,如全进口石材、苛刻的施工工艺、如皇家宫殿般的建筑细节等,都已成为了“王府系”的标配。

廊桥系:

生态亲水社区

廊桥系是金科产品线中一个以生态社区为主打,以占据亲水系公园为特色的产品线,强调生活环境与自然环境的互动,强调人与环境的自然亲近,注重建筑与自然的相互融入、和谐共生,在生活小区配置大量的运动设施,情景公园;实现项目整体的风情化、生态化。是金科以自然为依托,以生态化为造房理念的最好体现。

早在2003年,金科廊桥系的开篇力作金科重庆廊桥水岸就以无敌的江景、如诗如画的水景园林和大尺度的建筑空间而被誉为“重庆江景第一豪宅”。2008年开始,金科廊桥系先后在成都、北京、苏州、涪陵等地落地。

天籁城系:

花园洋房开山之作

天籁城系是金科花园洋房系的开山之作。天籁城美社,首次以“四度空间,五亲住宅”的内涵明确定义花园洋房,并结合产品形式,明确了“院、错、露、退“的花园洋房四大规划设计准则。金科天籁城美社的出现,标志着中国房地产历史上首个真正意义的花园洋房项目诞生。实现了人景交融、社交空间和私人空间合理平衡,极大提升了中国人居环境水平。

目前,天籁城系花园洋房经过十多年的不断升级和创新,人居舒适度不断提升,依然活跃在金科产品线的第一线。在重庆主城、成都、西安、苏州、合川、涪陵等城市,依然是金科的主力产品线之一。

天湖系:

山水洋房

天湖系是以金科第三代花园洋房天湖美镇为起点,经过十多年升级创新而形成的山水洋房系产品,产品定位于城市家庭,以亲水花园洋房为主体,由联排别墅、多层及小高层住宅组成。金科天湖美镇开创了“一城山色半城湖”的重庆山水洋房的新格局,以地中海式的建筑风格为特色,超大私家花园、私家会所,“退、错、院、露”的金科洋房技法,创新性地提出了双流线交通动线设计,更科学地排布客厅和厨房与室内其他关键节点的位置关系,人性化地照顾到了中国人的生活习惯。

目前正在销售的重庆金科涪陵天湖小镇就是属于天湖系产品线。

阳光小镇系:

轻松休闲时尚的花园洋房

阳光小镇系是第七代花园洋房。阳光小镇在产品上开始引入电梯。同时将花园洋房别墅化,利用私家花园、双入户等方式解决一部分产品的独门独院追求,大大提升项目的竞争力。金科阳光小镇在规划上强调景观多功能、小尺度的开放过渡空间,具有绿色、时尚、个性的特征,突出居住建筑的崭新生活与鲜明的时代特征。住宅外形古典,具有地中海休闲建筑特点,并具备清新高雅的风格,建筑立面采用米黄为主,配以浅棕等色彩,体现休闲建筑的特点,立面强调虚实对比,层次分明,轮郭线丰富。户型采用全明设计,采用单元式多层住宅与点式高层建筑相结合的方式,最大化地满足户型与户数的要求。

目前,金科阳光小镇系分布在重庆九龙坡、永川、长寿等地。

中央公园系:

城市中央的人居杰作

中央公园系是金科2011年开始研发和布局的产品系列。中央公园系的特点是,住宅依托城市中心的公园而建,将城市中心的繁华舒适的生活与亲近自然的公园生活有机融合,形成一种让城市快节奏的生活变得恬淡、诗意又不失时尚的居住文化。

中央公园的生活“中央生态区”(CED)是继CBD、CLD之后新兴的地产开发模式,代表着生态、休闲和宜居,兼具城市中心的繁华、时尚和快节奏生活的双重居住文化。

目前,金科的中央公园系产品包括重庆壁山金科中央公园城、重庆永川金科中央公园城、重庆涪陵金科中央公园城、四川内江金科中央公园城等。

金科城系:

城市新核心的城市共同体

金科城系是2013年金科研发推出的新的城市综合体系列。金科城系的主要特征一是选址中心城市的新城市核心,二是超级大盘。选择因规划和交通获得突破性发展而形成的城市新核心,在规划与开发的初期进入拿地;选择核心地段,以超大规模的开发,通过商业、居住、产业、交通的协同作用,使得整个项目成为该区域的商业与城区发展的中心。

以重庆蔡家金科城为例,两江新区战略、重庆二环时代、五大功能区战略实施,使得蔡家成为重庆未来城区发展核心,金科以低密度超大盘居住社区和商业综合体、商街以及教育等配套的组合,把这个区域迅速“做熟”,从而形成区域的热点。

济南金科城的选址位于济南高铁站之旁,以高铁枢纽形成的新城为依托,以160万平方米的超级大盘的体量,通过集合包括高端住宅、异域风情商业街、五星级酒店、高档办公楼、精品公寓在内的多种业态,形成一个相对独立而又与区域紧密互动、互相借势的格局。在新城形成一个超大型的社区和商业中心,并因此而形成对人口和商业的强大吸力。

世界城系:

金科城市综合体代表作

世界城系是城市综合体系列产品,是金科2011年开创的商业地产品牌。

世界城系产品规划均为一站式城市综合体,将城市中心繁华商业与居住舒适度完美结合,在产品打造上,金科世界城系列利用城市中心的地段,通过商业百货、景观高层住宅、洋房、五星级酒店相结合,以多业态的产品的组合营造城市中心的高端生活方式。

世界城系是以社区型、区域性商业为主,其商业产品以服务于社区配套以及区域配套。金科世界城系产品主要在大重庆区域布局,目前已打造了无锡世界城、荣昌世界城、重庆茶园世界城和重庆合川世界城。

东方系:

传承中式建筑经典之美

金科东方系产品以中式建筑优美柔和的轮廓和变化多样的形式而引人注意,淡雅和谐纯朴的色调,令人赞赏。金科东方系不仅考虑建筑物内部环境主次之间、相互之间的配合与协调,而且也注意到它们与周围大自然环境的协调。在进行规划设计和施工的时候,都十分注意周围的环境。对周围的山川形势、地理特点、气候条件、林木植被等等,都要认真进行调查研究,使建筑的布局、形式、色调、体量等与周围的环境相适应。在众多楼盘中独树一帜,形成当地建筑的有名地标。

金科中心系:

金科产品最繁华一脉

扼守新区核心绝佳地段,坐拥立体便捷交通体系,尽享中央商圈核心资源。秉持“建筑以人为本,商业以人为本”的设计原则,引进最新国际商业建筑设计和经营理念,通过全能都市生活综合体,领先一个时代居住形态,演绎世界级城市的精彩生活。

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郭凯旋 本文来源:中国房地产报 责任编辑:null_
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