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杭州东莞相继出台楼市限降令 调控转向"防大跌"

2014-05-30 11:52:28 来源: 网易原创 举报
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近日,政府救市声音不断传出。有媒体曝出,继杭州出台“限降令”后,东莞也出现“限降”现象。

对此,业内人士表示,在市场预期房价下滑的背景下,虽已接近年中,但较多房企离其年初目标尚有较大差距,部分房企选择降价跑量。而地方政府出于 财政收入等方面的考虑则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑,这表明部分地方调控已经从防止房价“大涨”转向防“大跌”。但值得注意的是,行政性“限 降”或导致部分房企本已趋紧的资金链愈发吃紧。

托市

杭州东莞相继出台“限降令”

日前,有报道称,东莞世纪城幸福公馆项目,最新一期特价房项目因降价幅度达21%,根据政府出台的“超过备案价15%降幅,需重新备案”规定,该项目被限制网签。

对此,东莞房管局相关人士向《经济参考报》记者表示,这不是东莞最新出台的政策,早在2011年该政策就已出台。

据了解,2011年,为防止开发商报价虚高、高报低卖,东莞住建局、房管局、物价部门联合出台《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》,规定即日起所有新建商品房销售价格一经备案,其实际成交价不得低于备案价的15%,违者其网上销售系统将自动被锁定。

上述人士表示,当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。

这意味着,彼时为杜绝开发企业随意报高房价误导消费者的行为,而如今却成了“限降”工具。

对此,上述人士指出,媒体报道有过度解读的成分,政策初始意图并不是为了“限降”。但值得注意的是,就在之前一周,在楼市降价敏感的时点,杭州市出台了类似的“限降令”。

23日,杭州市出台政策:商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将通过技术手段限制网签。

据了解,在政策出台前一周,杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门约谈,并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。具体为,商品住房销售价 格申报备案后,销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致,不得随意调整,实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的,需重新备案 公示,未经备案公示或调价理由不充分的,不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的,需要重新申报备案。

杭州市物价局相关负责人表示,“如果降价幅度超过15%,就属于随意调整价格,房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”

该负责人同时指出,商品房降价和优惠促销时,应做到范围明确、规则透明、幅度合理,清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。不得以虚假折扣销售,不得使用含糊其辞、容易使人误解的标价方式或销售术语。【全国多地引发降价潮 重庆地王项目降价抛售

该负责人还表示,房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格,政府部门会根据开发企业的调价申请及时进行办理。

有房地产企业负责人向《经济参考报》记者确认,房企已经收到相关通知,如果降价幅度超过备案价的15%,将无法进行网签,要么取消交易,要么调整价格重新备案。

吃紧

地方政府财政收入下滑

对于“限降令”的出现原因,中原地产市场总监张大伟表示,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放 带来的需求断档。他认为,杭州等“限价令”政策的出现,其根源是整体楼市或区域楼市发展出现了质变,以这一政策为节点,调控已经从防止房价“大涨”转变到 了防“大跌”。【限降令:救市岂能乱出招

今年2月份以来,由杭州等地掀起的楼市降价潮由长三角城市向全国范围扩散。这背后是楼市成交量下滑,促使开发商选择“以价换量”。

中原地产研究中心统计数据显示,5月前25天,全国范围受统计的54个城市合计住宅签约套数为155906套,环比2014年4月的162714套下调4.22%。与2013年5月同期的193382套,则同比下调了19.4%。

而在成交下滑的影响下,投资、土地数据纷纷下降,依靠土地财政的地方政府,财政收支大幅缩减。统计局数据显示,1至4月份,全国房地产开发投资 22322亿元,同比名义增长16.4%,增速比1至3月份回落0.4个百分点,创16个月以来新低。一直是我国投资重点的房地产投资已连续两个月对全国 固定资产投资数据形成负拉动。

土地收入方面,在2013年不可能出现的流拍现象再现。5月27日,沈阳土地交易中心三块地参与竞拍,但最终,因无竞买人报名参与竞买,这3宗地块全部遭遇流拍。而值得注意的是,5月来,沈阳共推出18宗地块,其中10块土地流拍。

同日,佛山土地市场也经历了无人竞拍而流拍的尴尬局面,而这是佛山土地市场一个月内出现的第二次土地流拍。

长沙方面,5月27日,据长沙市国土资源网上交易系统显示,长沙一宗商业用地被长沙香江商贸物流城开发有限公司以1.83亿拍得,而同日出让的另一宗商住用地因无人竞拍而流拍。

而值得注意的是,这些城市正是对土地财政依赖程度较高城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%,佛山则达到147.5%。

与此同时,根据财政部此前数据,2014年前4个月,受全国商品房销售额持续下降影响,房地产营业税同比下降4.2%;此外,与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献也出现明显回落。

隐患

房企负债高企资金链紧绷

有业内人士指出,在市场预期房价下行的背景下,虽已接近年中,但较多房企离其年初目标较远,部分房企选择放价跑量。地方政府则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑。但值得注意的是,行政性“限降”或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。

29日中国房地产研究会发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示,199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65 .81%;净负债率均值同比增加15.31%至79.67%,处于历史高位。

报告指出,2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势,但是进入2014年,市场情况有所变化,房地产开发投资增速开始放缓,持续回 落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化。从市 场和行业面来看,房地产行业上市公司估值普遍较低,资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。

而在负债高企的同时,融资却更加困难。中原地产数据显示,今年前四月房企海外融资分别为:86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元,连续数月下降。

张大伟说,从融资成本看,大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上,再加上强势美元因素,以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

“不仅海外融资受阻,为严控风险,国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外,银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加 强风险评估,对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企资金门又有一扇处于逐渐关闭状态,对市场的影响非常不乐观。”张大伟说。

“在房企负债高企,融资收紧的同时,房企一旦回款不及时,极有可能造成不可控风险。”一位中小型房企负责人表示,几十亿甚至上百亿的资金盘子,有时甚至就是几亿回款不及时,最后一根稻草也能把房企压垮。

对此,上海易居研究院副院长杨红旭也表示,“限降令”实际是想控制房企降价的幅度,但政府直接干预企业降价行为,等于直接插手了企业的经营权,开发商想加大力度促销跑货也不行,政府行为并不妥当。

上述房企负责人表示,房企大幅度降价,一定有其深层次考量,不到迫切阶段,哪个房企也不会大幅度降价,降低利润。因此,政府应减少对此方面的干预,使房企资金能自由周转,以免造成更大的不可控风险。

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李凯丽 本文来源:网易原创 责任编辑:null_
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